Immobilier 2026 : Ce que le nouveau budget de l’État change pour vos projets (Point étape)
12/12/2025
Conseils d'investissement
C’est la dernière ligne droite. Alors que nous sommes à quelques jours de la trêve des confiseurs, le Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026 vit ses dernières heures de débats parlementaires entre l’Assemblée et le Sénat.
Si le texte définitif ne sera promulgué que fin décembre, les grandes lignes sont désormais tracées. Entre rigueur budgétaire et volonté de relance, le cru 2026 marque une rupture nette avec les dix dernières années. Fin du Pinel, réforme de la plus-value, coup de rabot sur la location touristique…
Que vous soyez investisseur, primo-accédant ou propriétaire vendeur, voici ce qu’il faut retenir de ce tournant fiscal au 12 décembre 2025.
L’investissement locatif fait sa révolution
C’était annoncé, c’est désormais une réalité : le dispositif Pinel a tiré sa révérence. Pour 2026, l’exécutif change de paradigme. Fini la simple « réduction d’impôt », place à la logique comptable.
Le PLF 2026 dessine les contours d’un « Statut du Bailleur Privé » unifié. La mesure phare ? L’introduction de l’amortissement pour les particuliers.
- En clair : Vous pourriez déduire une partie du prix d’achat de vos revenus locatifs chaque année (comme le font les sociétés).
- L’objectif : Réduire l’imposition des loyers pour rendre l’investissement rentable par le cash-flow, et non plus seulement par la défiscalisation.
- Le bonus : Une possible exonération d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les biens loués sur le long terme est en discussion avancée.
La location type « Airbnb » dans la tourmente
C’est le point de vigilance majeur de ce budget. Face à la crise du logement permanent, la fiscalité avantageuse des meublés de tourisme est lourdement attaquée.
Si vous louez en saisonnier, attendez-vous à un durcissement :
- Plafonds abaissés : Le seuil du régime micro-BIC (très simple) pour les meublés non classés chute drastiquement (vers 15 000 € de recettes annuelles).
- Passage au réel : Au-delà de ce seuil, le régime réel s’impose, nécessitant une comptabilité plus lourde.
Le conseil : Si vous faites de la location courte durée, 2026 sera l’année de la professionnalisation ou du retour à la location longue durée.
Primo-accédants : Le PTZ est (enfin) débridé
C’est la bonne nouvelle de ce budget pour ceux qui cherchent à acheter leur première résidence principale. Pour relancer la machine, l’État élargit considérablement le Prêt à Taux Zéro.
Trois changements majeurs à noter pour vos simulations 2026 :
- Revenus : Les plafonds de revenus pour être éligible sont rehaussés (+8 à +13%), incluant davantage de classes moyennes.
- Montants : Le montant prêté à 0% augmente pour mieux coller à la réalité des prix du marché.
- Flexibilité : Le PTZ s’ouvre plus largement au BRS (Bail Réel Solidaire) et à la vente HLM.
Plus-Values : La réforme à double tranchant
C’est une petite révolution fiscale qui vise à fluidifier le marché, mais attention aux détails.
- Résidence Secondaire et Locatif (La bonne nouvelle) : Le gouvernement souhaite inciter les propriétaires à vendre plus tôt. Le projet prévoit de ramener l’exonération totale d’impôt sur le revenu à 17 ans de détention (contre 22 ans aujourd’hui). Une aubaine si vous détenez un bien depuis la fin des années 2000.
- Résidence Principale (Le point de vigilance) : Si l’exonération reste la règle, un amendement vise à lutter contre les « faux déménagements » spéculatifs. Il est question d’imposer une durée minimale d’occupation (par exemple 5 ans) pour bénéficier de l’exonération totale, sauf cas de force majeure (mutation, décès, divorce). Prudence si vous comptiez faire un achat-revente rapide !
Rénovation : On ne badine plus avec l’énergie
MaPrimeRénov’ est reconduite, mais la philosophie change. L’État ne veut plus saupoudrer les aides. En 2026, la priorité absolue est donnée aux rénovations globales. Changer simplement vos fenêtres ne suffira plus à décrocher des aides substantielles. C’est le moment de penser « bouquet de travaux » (isolation + chauffage + ventilation).
Et concrètement, combien pouvez-vous investir en 2026 ?
Toutes ces nouvelles mesures fiscales sont des opportunités, mais la première étape reste de valider votre financement auprès des banques. Avec les taux actuels et vos revenus, quelle est votre enveloppe budgétaire réelle ?
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Note : Ces mesures sont issues du texte au stade de la lecture parlementaire du 12/12/2025. Le texte définitif sera voté d’ici la fin du mois. Restez connectés pour la confirmation finale !
