Simulateur d’investissement immobilier

Simulateur de Capacité d’Investissement : Définissez votre Enveloppe Immobilière

Avant de chercher un bien, calculez combien vous pouvez réellement acheter. L’erreur numéro une de l’investisseur immobilier débutant ? Regarder les annonces sur Leboncoin ou SeLoger avant même d’avoir validé son budget réel auprès d’un expert.

Notre simulateur d’investissement immobilier a été conçu pour répondre à la question fondamentale de tout projet : « Quel est mon budget réel ? ». En quelques clics, cet outil interactif analyse votre situation financière (revenus, charges, apport) pour vous délivrer trois indicateurs cruciaux : votre taux d’endettement, votre enveloppe globale et la performance estimée (TRI).

1. Comprendre votre « Enveloppe Globale » : De quoi est-elle composée ?

Lorsque le simulateur affiche une capacité d’investissement, il est vital de comprendre ce que ce chiffre englobe. Votre budget se divise en deux postes principaux que notre outil détaille automatiquement :

• Le Prix Net Vendeur + Travaux : C’est la part active de votre investissement. Notez l’alerte de notre outil : si votre budget global est inférieur à 120 000 €, les opportunités (studios, parkings) demandent une sélection encore plus rigoureuse.
• Les Frais d’Acquisition (Notaire) : Le simulateur intègre une estimation de ~7.5%. Pour un projet à 100 000 €, l’outil vous indique immédiatement que ~7 000 € partiront en taxes, laissant le solde pour l’actif immobilier.

2. Le Taux d’Endettement : La Boussole du Banquier

Les banques ne doivent généralement pas dépasser un taux d’effort de 35% (normes HCSF). Les jauges « Situation Actuelle » et « Projection » vous permettent de visualiser instantanément l’impact de votre futur crédit sur votre solvabilité.

L’astuce de l’expert : Utilisez le curseur « Loyer Mensuel Estimé ». En optimisant la rentabilité de votre projet, vous augmentez vos revenus futurs et baissez mécaniquement votre taux d’endettement après projet. C’est le levier clé pour enchaîner les investissements.

3. Le TRI (Taux de Rendement Interne) : La vraie performance

Au centre du simulateur s’affiche le TRI. Contrairement à la rentabilité brute, le TRI mesure la performance de l’argent que vous injectez réellement (votre apport) par rapport à la création de patrimoine totale permise par le crédit.

C’est ce que l’on appelle l’effet de levier : faire travailler l’argent de la banque pour construire votre retraite. Un TRI élevé est le signe d’un projet où votre capital personnel fructifie de manière optimale.

4. L’impact de l’Apport et de la Durée de Financement

La section « Financement Souhaité » permet de tester vos scénarios :

• La durée du prêt (20 vs 25 ans) : Allonger la durée réduit la mensualité, améliore votre cash-flow mensuel et préserve votre « reste à vivre ».
• L’apport personnel : Indispensable pour couvrir les frais annexes. Ajustez-le pour voir comment il modifie votre capacité d’emprunt totale.

5. Au-delà des chiffres : L’expertise de terrain

Ce simulateur valide la viabilité mathématique de votre projet. Cependant, la réussite réelle dépend de la qualité de l’emplacement et de la tension locative. L’expertise Bertrand-Demanes intervient ici pour transformer ces chiffres en actifs tangibles et sécurisés à Nantes, Rennes ou dans le Grand Ouest.