Statut du bailleur privé : le nouveau cadre fiscal du gouvernement

Statut du bailleur privé : ce que prévoit le gouvernement pour relancer l’investissement locatif

Le gouvernement a officiellement déposé un amendement au budget 2026 instaurant un nouveau statut du bailleur privé, censé redonner un second souffle à un marché locatif en perte de vitesse. Ce dispositif, présenté comme une incitation fiscale pour les investisseurs particuliers, entend soutenir à la fois le logement neuf et le logement ancien rénové, tout en s’inscrivant dans une logique de location longue durée.

Quel est l’objectif du futur statut du bailleur privé ?

Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun l’avait promis : encourager le retour des particuliers vers l’investissement locatif, devenu de plus en plus rare face à la hausse des taux et à la complexité réglementaire.

Présenté le 23 octobre 2025, le texte vise à simplifier la fiscalité et à rendre la location longue durée plus attractive.

Concrètement, le gouvernement souhaite :

Relancer l’investissement des particuliers dans le locatif,
Favoriser la rénovation énergétique du parc existant,
Récompenser les bailleurs qui s’engagent à louer durablement.

Le statut du bailleur privé s’inscrit donc dans une stratégie plus large : restaurer la confiance des investisseurs en leur offrant des avantages fiscaux clairs et durables, tout en évitant les effets d’aubaine ou la spéculation à court terme.

Des avantages fiscaux pour le neuf et pour l’ancien

Pour le logement neuf, le dispositif prévoit un amortissement fiscal : le propriétaire pourra déduire 2 % de la valeur du bien (hors foncier) chaque année, soit jusqu’à 80 % sur 40 ans.

Cette mécanique rappelle celle du dispositif “Besson” des années 1990, mais dans une version modernisée et plus prudente.

Pour les biens anciens, un mécanisme équivalent serait mis en place, à condition d’engager des travaux de rénovation. Le taux exact d’amortissement, la proportion minimale de travaux et les éventuels plafonds de loyers n’ont pas encore été précisés : ces conditions feront l’objet de débats parlementaires dans les prochaines semaines.

Des conditions strictes à respecter

Afin de bénéficier de ces avantages fiscaux, plusieurs conditions devront être respectées :

Le logement devra être loué en résidence principale pendant au moins neuf ans ;
Le gain fiscal annuel sera plafonné à 5 000 € par logement ;
Le propriétaire devra s’engager à une gestion locative stable, sans reprise anticipée du bien.

En parallèle, l’amendement prolonge jusqu’à fin 2027 le doublement du plafond de déficit foncier, instauré fin 2022.

Cette mesure permet de déduire jusqu’à 21 400 € de travaux du revenu global, à condition que la rénovation permette de sortir le logement du statut de passoire énergétique (F ou G).

Une excellente nouvelle pour les investisseurs qui privilégient l’ancien avec travaux, une stratégie de plus en plus plébiscitée.

Quelle est la différence entre un bailleur et un propriétaire ?

Le terme bailleur désigne un propriétaire qui met un bien en location.

Autrement dit, tous les bailleurs sont propriétaires, mais tous les propriétaires ne sont pas bailleurs.

Un bailleur privé est donc un particulier (et non une institution ou un organisme public) qui loue un ou plusieurs logements, que ce soit à titre d’investissement locatif ou dans le cadre d’une gestion patrimoniale.

Ce futur statut ne concernera donc ni les bailleurs sociaux, ni les sociétés foncières, mais bien les investisseurs particuliers, qu’ils détiennent leur bien en nom propre ou via une SCI.

Un dispositif plus timide que celui imaginé par les parlementaires

Le projet gouvernemental s’inspire du rapport parlementaire Daubresse–Cosson, mais dans une version plus restrictive.

Là où les parlementaires proposaient un amortissement de 5 % pour le neuf et 4 % pour l’ancien, avec un bonus de 1,5 % pour les loyers abordables, le gouvernement a choisi une approche plus prudente :

→ 2 % d’amortissement par an, sans bonus annoncé pour les loyers modérés.

Cette retenue s’explique par la volonté de limiter le coût budgétaire du dispositif et d’éviter une inflation des prix dans le neuf.

Cependant, de nombreux investisseurs regrettent que l’exécutif ne saisisse pas l’occasion de réformer en profondeur la fiscalité locative, devenue illisible et dissuasive.

Un accueil mitigé du secteur immobilier

Les réactions du secteur ne se sont pas fait attendre.

La FNAIM a salué une “avancée symbolique”, tout en dénonçant “un nouveau rendez-vous manqué pour le logement”.

Selon la fédération, le dispositif reste trop limité pour créer un choc de confiance et relancer significativement la construction comme la rénovation.

Les professionnels de la gestion de patrimoine estiment pour leur part que le statut du bailleur privé est une étape positive, mais qu’il doit s’accompagner d’un plan global pour les investisseurs : simplification administrative, stabilité fiscale et incitations claires à la rénovation énergétique.

Plusieurs amendements complémentaires devraient être examinés, notamment celui du député Salvatore Castiglione (UDI).

Le sort du statut du bailleur privé dépendra donc des équilibres politiques et des discussions au Parlement.

Le ministère du Logement annonce également un plan d’urgence pour le logement, destiné à relancer la production et la rénovation dans les mois à venir.

Pour les investisseurs, le message est clair :

le gouvernement veut rendre la location longue durée à nouveau attractive, mais les arbitrages définitifs détermineront si ce statut deviendra réellement un levier efficace pour l’investissement locatif.

___________________________________

Sources :