Enveloppe globale
144 259 €
Rentabilité
5,4 %
Typologie & Surface
T2 • 29 m²
DPE après rénovation
D
Rentabilité
5,4 %
Le 181 rue Saumuroise à Angers est un T2 de 29 m² acquis dans un état très dégradé, nécessitant une rénovation intégrale avant toute mise en location.
C’est précisément ce type de bien — délaissé par les acquéreurs classiques, sous-valorisé sur le marché — qui offre les meilleures conditions d’entrée pour un investisseur avisé.
Angers s’impose aujourd’hui comme l’une des villes les plus dynamiques du Grand Ouest : 2ème ville étudiante des Pays de la Loire, forte croissance démographique, et marché locatif des petites surfaces sous pression constante.
La rue Saumuroise, bien desservie et à proximité des axes structurants de la ville, bénéficie d’une demande locative soutenue, particulièrement sur les T1/T2, typologies les plus recherchées et les plus liquides à la revente.
Le chantier a débuté par un curage intégral du bien : dépose des cloisons, des équipements sanitaires et des revêtements existants, remise en sécurité de tous les réseaux avant démolition.
L’ensemble des installations techniques a ensuite été entièrement repris : électricité aux normes, plomberie redimensionnée selon les nouvelles implantations, pose d’une VMC hygroréglable de type B et installation d’un chauffe-eau extraplat.
Les pièces d’eau ont été intégralement refaites — salle d’eau avec receveur grand format, colonne de douche, meuble vasque et WC sans bride — et une cuisine équipée avec électroménagers a été fournie et posée.
Les finitions ont mobilisé isolation thermique par doublage, création de cloisons, enduit et peinture des murs et plafonds, ainsi que la pose d’un revêtement de sol neuf sur l’ensemble des 29 m².
Le bien a été livré clé en main, sans aucune réserve ni travaux résiduels à prévoir pour l’investisseur ou le locataire.
Ce projet a été structuré autour du mécanisme du déficit foncier, dispositif de droit commun particulièrement puissant pour les investisseurs soumis à une fiscalité significative sur leurs revenus.
Le principe repose sur la déductibilité des charges de travaux des revenus fonciers perçus par l’investisseur. Lorsque ces charges excèdent les loyers encaissés, le déficit généré est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le solde étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Dans le cadre de ce T2 rue Saumuroise, les 32 539 € de travaux constituent une charge foncière déductible immédiatement l’année de leur engagement. Concrètement, un investisseur disposant déjà de revenus fonciers existants pourra effacer fiscalement l’intégralité de cette enveloppe en une à deux années, générant une économie d’impôt directe.
Contrairement aux dispositifs de défiscalisation classiques (Pinel, Denormandie), le déficit foncier ne plafonne pas les loyers, n’impose aucun zonage géographique, et ne crée aucune dépendance à un dispositif temporaire susceptible d’être remis en cause par une réforme fiscale. L’investisseur loue au prix du marché, constitue un patrimoine immobilier de qualité, et optimise sa fiscalité dans un cadre pérenne et éprouvé.
Rentabilité
5,4 %
