Immobilier : Pourquoi l’obsession du taux de crédit vous fait perdre de l’argent (et pourquoi le TRI est la seule vérité)

« Immobilier : Pourquoi l’obsession du taux de crédit vous fait perdre de l’argent (et pourquoi le TRI est la seule vérité) »

C’est la phrase qu’on entend dans tous les dîners en ville depuis deux ans : « Investir maintenant ? Avec des taux à 3,5 % ou 4 % ? C’est de la folie, j’attends que ça baisse. »

Cette réaction est humaine. Elle est liée à ce qu’on appelle en psychologie comportementale un « ancrage ». Nous avons vécu une décennie anormale avec des taux à 1 %, et nous avons fini par croire que c’était la norme. Aujourd’hui, un taux à 4 % nous paraît prohibitif.

Pourtant, cette attitude attentiste est une erreur financière majeure. Pendant que la majorité des épargnants attendent un hypothétique retour à l’argent gratuit, les investisseurs avertis continuent de s’enrichir. Pourquoi ? Parce qu’ils ne regardent pas le coût du crédit (le taux nominal), mais la rentabilité réelle de leurs fonds propres. Ils regardent le TRI (Taux de Rendement Interne).

Dans cet article, nous allons décortiquer pourquoi votre taux d’emprunt est finalement secondaire, et comment une simulation bien calibrée — comme celle de notre nouvel outil Bertrand-Demanes — peut révéler des opportunités insoupçonnées avec des rendements frôlant les 8 %.

1. Le Taux d’Emprunt : L’arbre qui cache la forêt

Focaliser uniquement sur le taux de crédit, c’est comme refuser d’acheter une voiture de sport parce que l’essence a augmenté de 10 centimes, sans regarder la puissance du moteur.

En immobilier locatif, le taux d’intérêt n’est qu’une charge parmi d’autres. Certes, il a augmenté. Mais qu’en est-il des loyers ? Ils sont indexés sur l’inflation (IRL). Qu’en est-il de la valeur des actifs ? Elle résiste dans les zones tendues.

L’erreur fondamentale est de comparer un investissement immobilier à un achat de résidence principale.

• Pour votre résidence principale, c’est vous qui payez 100 % des intérêts. Chaque point de taux en plus sort de votre poche.

• Pour un investissement locatif, c’est le locataire et l’administration fiscale qui paient une grande partie de la facture. Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Plus les taux sont hauts, plus vous déduisez, moins vous payez d’impôts.

2. Le TRI : Le seul juge de paix de votre patrimoine

C’est ici qu’intervient le TRI. Contrairement au « rendement locatif brut » (souvent affiché en vitrine des agences) qui se contente de diviser le loyer par le prix d’achat, le Taux de Rendement Interne est un indicateur de flux financiers.

Il répond à la seule question qui compte vraiment : « Combien me rapportent réellement les 20 000 € d’apport que j’ai sortis de mon épargne ? »

Notre simulateur Bertrand-Demanes calcule ce TRI en intégrant quatre moteurs de richesse simultanés :

1. Le Cash-Flow (Loyer – Charges) : L’argent qui rentre (ou sort) chaque mois.

2. La Fiscalité : L’économie d’impôt générée (via l’amortissement en LMNP par exemple).

3. La Capitalisation (L’amortissement du capital) : C’est le point le plus souvent oublié. Chaque mois, dans votre mensualité de crédit, vous remboursez une part de capital. C’est de l’épargne forcée, payée par le locataire. Vous vous enrichissez en dormant.

4. La Revente : La plus-value potentielle ou la récupération du capital au terme.

C’est l’addition de ces quatre moteurs qui donne le TRI. Et c’est là que la magie opère.

3. Étude de cas : La preuve par les chiffres (Simulation Réelle)

Prenons une situation concrète issue de notre simulateur pour un profil investisseur « classique » (couple avec 5 000 € de revenus et 20 000 € d’apport).

• Le Projet : Un investissement global de 156 103 € (frais de notaire inclus).

• Le Financement : La banque prête 136 000 € sur 20 ans. L’investisseur met 20 000 €.

• Le Résultat : Le simulateur affiche un TRI de 7.9 %.

Arrêtons-nous un instant sur ce chiffre. 7.9 %. Où pouvez-vous placer 20 000 € aujourd’hui avec un tel rendement, tout en ayant un risque maîtrisé par un actif tangible (la pierre) ? La bourse est volatile, les livrets sont à 3 %, les fonds euros à peine mieux.

Ici, le mécanisme est simple : vous empruntez de l’argent à la banque (disons à 3,80 %) pour le placer sur un actif qui travaille à une vitesse de 7,9 %. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier positif. Tant que le rendement de l’opération est supérieur au coût de l’argent, vous vous enrichissez. C’est mathématique.

Refuser d’investir parce que les taux sont à 4 %, c’est refuser de gagner le différentiel de performance (le « spread ») qui est ici de près de 4 points !

4. Le coût caché de l’inaction

Il existe un coût invisible dont personne ne parle : le coût de l’inaction. Si vous gardez vos 20 000 € d’apport sur un livret A, avec l’inflation actuelle, votre pouvoir d’achat stagne, voire régresse.

Si vous injectez ces 20 000 € dans le projet simulé ci-dessus :

• Vous verrouillez un prix d’achat immobilier en 2025 (sur un marché où les prix sont négociables).
• Vous commencez immédiatement à amortir du capital (le locataire commence à rembourser votre dette dès le premier mois).
• Vous figez une fiscalité avantageuse.

Et si les taux baissent dans 2 ou 3 ans ? C’est la « cerise sur le gâteau ». Vous pourrez renégocier votre crédit ou le faire racheter. Votre mensualité baissera, votre cash-flow augmentera, et votre TRI, déjà excellent à 7,9 %, s’envolera peut-être à 9 % ou 10 %.

Ceux qui auront acheté en 2025 seront les grands gagnants : ils auront payé leur bien au juste prix (sans la concurrence féroce des périodes de taux bas) et bénéficieront ensuite de la baisse des taux. Ceux qui attendent la baisse des taux pour acheter subiront la hausse des prix de l’immobilier qui l’accompagnera mécaniquement.

Conclusion : Faites tourner vos propres chiffres

L’investissement immobilier ne se pilote pas à l’intuition ou à la lecture des gros titres des journaux. Il se pilote à la calculatrice.

Chaque situation est unique. Votre capacité à générer ce TRI de 7,9 % (ou plus !) dépend de votre situation fiscale, de votre épargne et de votre capacité d’endettement.

Chez Bertrand-Demanes, nous avons conçu ce simulateur pour qu’il soit transparent. Pas de promesses en l’air, juste des mathématiques financières. Il vous permet de voir instantanément si, oui ou non, le projet est viable.

Ne laissez pas passer le train de la constitution de patrimoine à cause d’un préjugé sur les taux. Prenez 2 minutes pour tester votre profil. Vous découvrirez peut-être que vous êtes assis sur une mine d’or (ou plutôt, de pierre).

Je simule ma capacité et mon TRI maintenant

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