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ACCUEIL / LES CLEFS D'UN BON INVESTISSEMENT / CALCULATEUR LOYER JEANBRUN

CALCULATEUR DE LOYER DISPOSITIF JEANBRUN 2026

Déterminez instantanément les plafonds de loyers officiels applicables à votre projet immobilier selon le nouveau zonage. Un outil gratuit, précis et mis à jour en temps réel.

Zone A
Loc 1 (Intermédiaire)
14,49 € /m²
Loyer Mensuel Max
-- €
Loc 2 (Social)
9,67 € /m²
Loyer Mensuel Max
-- €
Loc 3 (Très Social)
7,60 € /m²
Loyer Mensuel Max
-- €

Méthode de calcul officielle

Dispositif Jeanbrun 2026

Validé selon les derniers
décrets ministériels
01

Le Plafond de Zone

Chaque commune est rattachée à une zone géographique définissant un prix maximum au m² (Palier Loc 1, 2 ou 3).

02

Le Coefficient

On applique la formule : 0,7 + (19 / S). Ce multiplicateur ajuste le loyer selon la taille du bien (plafonné à 1,20).

03

La Surface Pondérée

On retient la Surface Habitable + 50% des Annexes (balcons, caves, celliers) dans la limite de 8 m².

Surface pondérée retenue (S) : 45,00 m²
Coeff. Multiplicateur : 1,12

Méthodologie Certifiée & Indépendante

Les calculs de ce simulateur sont basés sur les dispositions officielles du Statut du Bailleur Privé (Dispositif Jeanbrun), intégré au projet de Loi de Finances 2026. Cet outil a été développé en collaboration avec pour vous fournir une estimation locative en fonction des zones géographiques.

Note du simulateur

5,0 étoiles sur 5 (selon 5 avis)

Comprendre les Plafonds de Loyer Jeanbrun 2026 : Le Guide Complet

Le dispositif Jeanbrun 2026 marque un tournant dans l'investissement locatif en France. Contrairement aux anciennes lois de défiscalisation, il propose une approche hybride unique : une partie calquée sur des normes nationales et une autre dictée par la réalité économique locale de chaque quartier.

Pour l'investisseur, la clé du succès réside dans la compréhension de ces trois paliers (Loc 1, Loc 2, Loc 3). Le choix du palier n'est pas seulement une question de loyer, c'est une stratégie de rendement qui impacte directement votre rentabilité nette et vos avantages fiscaux.

Le saviez-vous ?

Le dispositif Jeanbrun est le premier à intégrer les données en temps réel des Observatoires Locaux des Loyers (OLL) pour ajuster les plafonds sociaux. Cela protège l'investisseur contre les décotes trop brutales dans les zones à forte tension.

Catégorie Base de Calcul Méthode Objectif
Loc 1 (Intermédiaire) Barème National Pinel Zonage A/B/C RENDEMENT MAX
Loc 2 (Social) Marché Local (Observatoire) Décote de -30% ÉQUILIBRE
Loc 3 (Très Social) Marché Local (Observatoire) Décote de -45% SOCIAL PRIORITAIRE
01

Le Logement Intermédiaire : La référence Pinel

Pour le logement intermédiaire (Palier Loc 1), le gouvernement a choisi la continuité. La méthode s'appuie sur les plafonds de loyers du dispositif Pinel, bien connus des investisseurs. Ces chiffres sont réévalués chaque année au 1er janvier en fonction de l'IRL (Indice de Référence des Loyers).

"L'avantage ici est la prévisibilité. Si votre bien se situe en Zone A (Paris, Côte d'Azur, Genevois), vous bénéficiez du plafond le plus haut, quel que soit le loyer moyen de la rue adjacente."
02

Social et Très Social : La révolution de la décote locale

C'est ici que le dispositif Jeanbrun 2026 innove réellement. Pour les paliers Loc 2 (Social) et Loc 3 (Très Social), on ne regarde plus la zone nationale, mais le "Loyer de Référence" du secteur.

Le rôle de l'Observatoire

L'Observatoire Local des Loyers analyse des milliers de baux réels. Le loyer de référence qu'il publie sert de "prix de marché" officiel. C'est sur cette base que la décote Jeanbrun s'applique.

La Décote incitative

En acceptant une décote de 30% ou 45%, l'investisseur accède à des réductions d'impôts bien plus puissantes. Le manque à gagner sur le loyer mensuel est compensé par une économie fiscale majeure.

03

Le calcul de la Surface Pondérée Fiscale

Une erreur commune lors d'une simulation de loyer est de ne prendre en compte que la surface habitable. Or, la réglementation fiscale permet d'augmenter la base de calcul grâce aux surfaces annexes (balcons, terrasses, caves, celliers).

Règle de calcul des annexes

On additionne la surface habitable à la moitié de la surface des annexes privatives. Cette majoration au titre des annexes est toutefois plafonnée à 8 m² pour le calcul du loyer final.

Impact sur le loyer

Cette surface pondérée (S) sert ensuite à déterminer le coefficient multiplicateur. Une surface optimisée permet souvent d'atteindre le plafond de loyer maximal autorisé par le dispositif Jeanbrun.

Focus technique : Le Coefficient Multiplicateur

Beaucoup d'investisseurs oublient d'intégrer le coefficient multiplicateur dans leurs calculs de rentabilité. Pourtant, il est essentiel pour les studios et les petites surfaces (T1, T2).

0,7 + (19 / S)

Exemple pour 20m² :
0,7 + (19 / 20) = 1,65.
Le coefficient étant plafonné à 1,20, on multiplie le plafond de zone par 1,20.

Exemple pour 80m² :
0,7 + (19 / 80) = 0,93.
Ici, on applique le coefficient réel de 0,93, ce qui réduit légèrement le plafond au m².

Vos questions sur Le dispositif Jeanbrun

Quel est l'intérêt financier de choisir le palier Loc 2 ou Loc 3 malgré un loyer plus bas ?

C'est tout l'enjeu de l'arbitrage fiscal. En acceptant une décote sur le loyer brut (Social ou Très Social), vous débloquez un abattement fiscal majeur sur vos revenus fonciers. Dans de nombreux cas, votre rendement net après impôts est supérieur en Loc 2 qu'en Loc 1, car l'économie fiscale compense largement la baisse de loyer.

Le loyer est-il gelé pendant toute la durée de l'engagement Jeanbrun ?

Absolument pas. Si le plafond au mètre carré est fixé à la signature du bail, le loyer peut être révisé chaque année à la date anniversaire du contrat. Cette révision suit l'IRL (Indice de Référence des Loyers) publié par l'INSEE. Notre simulateur intègre les dernières valeurs pivots pour 2026.

Comment être certain du loyer de référence sectoriel utilisé pour le calcul ?

Pour les paliers Loc 2 et 3, le calcul se base sur les données de l'Observatoire Local des Loyers (OLL). Contrairement aux zones nationales floues, l'OLL segmente les villes par quartiers homogènes. C'est cette précision qui garantit que votre loyer reste cohérent avec le marché réel de votre rue, tout en respectant la loi.

Que se passe-t-il en cas de vacance locative ou de revente du bien ?

Le dispositif Jeanbrun impose un engagement de location. En cas de départ d'un locataire, vous disposez d'un délai raisonnable pour relouer sans perdre vos avantages. En cas de revente, l'acquéreur peut parfois reprendre l'engagement, mais cela nécessite une étude patrimoniale précise que nous réalisons au cabinet.