IFI 2025 : le guide complet pour les investisseurs immobiliers

L’impôt sur la fortune immobilière, plus connu sous le sigle IFI, concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse un certain seuil. En 2025, ce seuil reste fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net au 1^er janvier. Cet impôt peut avoir un impact très concret sur la stratégie d’investissement, que l’on détienne un patrimoine ancien, du neuf ou un portefeuille diversifié au travers de sociétés. Ce guide a pour objectif de rendre l’IFI lisible pour tous, tout en fournissant des repères techniques fiables aux investisseurs les plus avertis.

1. Introduction

Depuis 2018, l’Impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’ISF en recentrant la taxation sur le seul patrimoine immobilier net. En pratique, cela signifie que l’IFI vise les ménages dont la valeur des biens et droits immobiliers dépasse un certain seuil, après prise en compte des dettes. Ce recentrage a fait de l’immobilier un sujet fiscal encore plus stratégique, en particulier pour les investisseurs locatifs qui construisent un patrimoine au fil des opérations.

Pour un investisseur qui achète un appartement ancien à rénover, un immeuble de rapport ou un bien neuf éligible à un dispositif de défiscalisation, ignorer l’IFI serait une erreur. À partir d’un certain volume de patrimoine, chaque nouvel investissement, chaque remboursement de capital et chaque revalorisation du marché peuvent modifier la donne. L’objectif de ce guide est de vous fournir un cadre de lecture clair et à jour, pour faire de l’IFI un paramètre maîtrisé de votre stratégie patrimoniale, et non une mauvaise surprise au moment de la déclaration.

Si vous réfléchissez déjà à la structuration de votre patrimoine via une société, nous vous invitons également à consulter notre dossier dédié : investir dans l’immobilier grâce à une SCI , qui complète utilement les notions abordées ici.

2. Qu’est-ce que l’IFI et comment fonctionne-t-il ?

L’IFI est un impôt annuel dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1^er janvier de l’année d’imposition. Il s’applique aux biens détenus en France et, pour les résidents fiscaux français, aux biens immobiliers détenus à l’étranger. Contrairement à l’ancien ISF, les placements financiers ne sont plus pris en compte : ce sont les biens et droits immobiliers qui constituent le cœur de l’assiette.

Pour savoir si vous êtes concerné, il faut additionner la valeur de l’ensemble des biens immobiliers : résidences principales et secondaires, biens locatifs nus ou meublés, terrains, parts de SCI à prépondérance immobilière, droits réels détenus sur des immeubles, ainsi que certains actifs immobiliers détenus via des sociétés. Ensuite, il convient de déduire les dettes qui se rapportent directement à ces actifs : capital restant dû des emprunts, certaines dettes liées aux travaux ou à l’acquisition, sous réserve de respecter les règles de déductibilité.

L’IFI est un impôt déclaratif : il appartient au contribuable d’évaluer ses biens, de recenser ses dettes éligibles et de remplir le formulaire spécifique, joint à la déclaration annuelle de revenus. Cette dimension déclarative suppose un travail de valorisation rigoureux, notamment pour les biens atypiques ou les patrimoines composés de plusieurs sociétés immobilières.

3. Seuils, barème et règles IFI 2025

3.1. Le seuil d’entrée dans l’IFI

En 2025, le seuil d’assujettissement à l’IFI reste fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable. Cela signifie que si, une fois vos biens évalués et vos dettes déduites, le total est inférieur ou égal à ce montant, vous n’êtes pas redevable de l’IFI. En revanche, si ce total dépasse 1,3 million d’euros, l’intégralité du patrimoine immobilier net devient taxable selon le barème progressif en vigueur.

3.2. Le barème progressif de l’IFI

Le calcul de l’IFI repose sur un barème par tranches, comparable à celui de l’impôt sur le revenu. Les tranches actuellement en vigueur débutent à 0 % et montent jusqu’à 1,50 %. Ainsi, la fraction de patrimoine net taxable jusqu’à 800 000 € n’est pas imposée, la fraction comprise entre 800 001 € et 1 300 000 € est imposée à 0,50 %, puis la fraction au-delà de 1,3 million d’euros est imposée selon plusieurs paliers, jusqu’à un taux de 1,50 % pour la part excédant 10 millions d’euros. Le barème s’applique par tranche : chaque niveau de patrimoine est taxé au taux qui lui correspond, et non au taux maximal sur l’intégralité du patrimoine.

Pour certains patrimoines proches du seuil, un mécanisme de décote atténue l’impôt dû lorsque la valeur nette taxable se situe entre 1,3 million et 1,4 million d’euros. Ce dispositif vise à limiter les effets de seuil trop brutaux pour les redevables qui viennent tout juste d’entrer dans l’IFI.

3.3. Spécificité de la résidence principale

La résidence principale occupe une place particulière dans la mécanique de l’IFI. Lorsqu’elle est détenue directement par le contribuable, elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1^er janvier. Concrètement, une résidence estimée à 1 000 000 € ne sera prise en compte qu’à hauteur de 700 000 € dans le calcul de l’assiette IFI. En revanche, si cette résidence est détenue via une SCI patrimoniale, cet abattement spécifique ne s’applique pas, ce qui doit être pris en compte lors du choix de la structure de détention.

4. Comment l’IFI impacte l’investissement immobilier locatif

Pour un investisseur qui développe un parc locatif dans l’ancien ou dans le neuf, l’IFI peut devenir un sujet dès que le volume de patrimoine commence à approcher le seuil. Un portefeuille composé de plusieurs appartements sur Nantes, Rennes et Angers, agrémenté d’une résidence secondaire sur la côte ou d’un immeuble de rapport, peut rapidement atteindre des niveaux de valorisation significatifs, surtout dans un contexte de marché tendu.

L’IFI interagit avec plusieurs paramètres clés : la valorisation des biens, d’abord, car des travaux de rénovation, une amélioration énergétique ou une montée du marché local augmentent la valeur vénale. Ensuite, la structure de financement, puisque les dettes déductibles réduisent la base imposable. Enfin, la forme de détention, qui peut modifier la manière dont les biens remontent dans l’assiette IFI, notamment lorsqu’ils sont logés en SCI ou dans d’autres structures.

Chez Bertrand-Demanes, chaque étude d’investissement locatif intègre désormais cette dimension. Lorsque nous analysons un projet dans l’immobilier ancien, avec ou sans travaux lourds, ou dans le neuf, nous ne nous limitons pas au rendement net après impôt sur le revenu. Nous examinons aussi les effets à moyen et long terme sur votre exposition potentielle à l’IFI. Vous pouvez d’ailleurs tester la cohérence globale de votre budget immobilier grâce à notre outil en ligne : simulateur de budget d’investissement locatif .

Dans le cas de l’ investissement en déficit foncier , l’IFI mérite une attention particulière : les travaux peuvent améliorer le bien et donc à terme sa valorisation, tout en générant des charges déductibles des revenus fonciers. Le bilan global doit être appréhendé à la fois sous l’angle du revenu, de la valorisation patrimoniale et de la possible entrée dans l’IFI.

5. Stratégies pour optimiser légalement l’IFI

Il n’existe pas de “truc” miraculeux pour échapper à l’IFI, mais plusieurs leviers permettent de maîtriser l’assiette et la charge fiscale, à condition qu’ils s’inscrivent dans une stratégie patrimoniale cohérente. La première règle est simple : la fiscalité ne doit jamais être le seul moteur de la décision, mais elle peut en affiner la forme.

Le recours à l’emprunt peut être judicieux. Un bien financé à crédit génère une dette qui vient réduire la valeur nette taxable, tout en permettant de profiter de l’effet de levier immobilier. La limite est connue : un endettement excessif fragilise la trésorerie et la capacité d’investissement. Le bon équilibre consiste à financer les projets en préservant la soutenabilité financière, tout en intégrant l’effet sur l’IFI.

Le démembrement de propriété constitue un autre levier intéressant. La séparation entre l’usufruit et la nue-propriété peut, selon les cas, modifier la manière dont les biens sont pris en compte pour l’IFI. Ce type de montage est particulièrement utile lorsqu’il s’inscrit dans une logique de transmission progressive aux enfants ou d’organisation patrimoniale entre générations. Il nécessite néanmoins un accompagnement personnalisé, car ses effets fiscaux s’apprécient sur plusieurs décennies.

Enfin, le choix de la structure de détention peut influer sur la lecture IFI. Une SCI familiale, par exemple, offre de la souplesse pour organiser la répartition des parts, la gouvernance et la transmission. Mais elle ne constitue pas en soi une “solution IFI”. C’est le calibrage des parts, des dettes, des flux et de la stratégie globale qui permet d’optimiser l’ensemble. C’est précisément ce que nous détaillons dans notre guide dédié à la SCI, que vous pouvez retrouver sur notre site.

6. Détention indirecte, SCI et transmission

Dans de nombreux patrimoines, l’immobilier est détenu indirectement : parts de SCI, sociétés civiles de portefeuille, voire sociétés commerciales qui détiennent un immeuble. Dans ces situations, l’IFI ne disparaît pas, il se calcule différemment. Il faut déterminer la part de chaque société correspondant à de l’actif immobilier, retraiter les dettes, puis remonter la fraction de valeur à déclarer au niveau du redevable. C’est une mécanique plus technique, mais incontournable dès que l’on dépasse quelques biens.

La transmission constitue également un terrain où l’IFI et la stratégie patrimoniale se croisent. En anticipant la transmission de certains biens ou de parts sociales, il est possible de répartir plus finement la détention, d’utiliser le démembrement et parfois de réduire la base taxable. Cependant, ces opérations doivent rester sincères, documentées et adaptées au cadre familial. L’administration est attentive aux montages artificiels, conçus uniquement pour réduire la facture fiscale sans réalité économique.

Pour un investisseur qui souhaite organiser un patrimoine localisé en Pays de la Loire, en Bretagne ou ailleurs en France, la question n’est plus seulement : “combien rapporte mon bien ?”, mais aussi “comment sera-t-il transmis et imposé ?”. C’est dans cette articulation que l’IFI devient un paramètre décisif à intégrer dès la conception du projet, et non au moment de la succession.

7. Perspectives et évolutions possibles

En 2025, l’IFI demeure un impôt bien identifié, mais le débat sur la fiscalité du patrimoine reste très présent en France. Plusieurs rapports et propositions politiques évoquent régulièrement des ajustements des règles, que ce soit sur la taxation des très grands patrimoines, la place de l’immobilier dans l’impôt ou l’articulation avec d’éventuelles contributions supplémentaires sur les patrimoines les plus élevés.

À ce stade, aucune réforme majeure de l’IFI n’a été adoptée pour bouleverser ses grands principes, mais un point mérite une vigilance accrue : le non-indexation du seuil de 1,3 million d’euros sur l’inflation. Ce choix entraîne progressivement un élargissement du nombre de redevables, sans que ceux-ci aient nécessairement accru leur patrimoine en volume de biens. La simple hausse des valeurs immobilières ou l’extinction d’emprunts peut conduire un foyer à basculer dans l’IFI.

Pour un cabinet de gestion de patrimoine comme le nôtre, cette situation renforce l’importance de la veille réglementaire et des simulations régulières. Un investisseur qui planifie ses opérations sur dix ou quinze ans doit savoir à quel moment l’IFI risque d’entrer dans le jeu, afin d’anticiper et d’ajuster sa stratégie si nécessaire.

8. Pourquoi se faire accompagner par Bertrand-Demanes

L’IFI est un impôt technique, mais il n’a rien d’insurmontable à condition d’être entouré des bonnes compétences. Chez Bertrand-Demanes, à partir de notre siège nantais, nous accompagnons les investisseurs sur l’ensemble du territoire, avec une forte présence en Pays de la Loire et en Bretagne. Notre approche consiste à croiser trois dimensions : la performance économique des projets, la cohérence patrimoniale globale et la maîtrise de la fiscalité.

Concrètement, nous vous aidons à définir un budget réaliste, à sélectionner les opérations immobilières pertinentes et à choisir les bons cadres juridiques et fiscaux. Nous intégrons l’IFI dans nos simulations : nous évaluons l’impact d’un nouvel investissement sur votre patrimoine net, la manière dont il interagit avec vos autres biens et le calendrier d’éventuelle entrée dans l’IFI. Notre simulateur de budget d’investissement locatif est souvent le premier pas pour cadrer un projet, avant un échange plus approfondi avec notre équipe.

Si vous souhaitez aller plus loin dans la structuration juridique et la préparation de la transmission, nos conseils s’articulent naturellement avec les problématiques abordées dans notre guide sur la SCI ou encore dans nos contenus consacrés aux dispositifs de défiscalisation et aux investissements avec travaux.

9. En résumé

L’IFI 2025 repose sur des principes clairs : un seuil d’entrée à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable, un barème progressif par tranches et un ensemble de règles précises concernant la valorisation des biens, la déduction des dettes et le traitement de la résidence principale ou des biens détenus via des sociétés.

Pour les investisseurs immobiliers, l’IFI n’est ni une fatalité ni un détail. C’est un volet supplémentaire de la stratégie patrimoniale, au même titre que le choix du type de bien, de la localisation, du mode de détention ou du financement. Bien anticipé, il peut être intégré harmonieusement à votre projet, sans remettre en cause la rentabilité globale de vos investissements.

Si votre patrimoine immobilier commence à approcher des seuils de l’IFI, ou si vous envisagez de nouvelles acquisitions susceptibles de faire évoluer votre situation, l’accompagnement d’un cabinet spécialisé peut faire la différence. Notre équipe est à votre disposition pour réaliser un diagnostic complet, mettre en perspective vos objectifs et construire avec vous une stratégie immobilière et patrimoniale cohérente, pérenne et pleinement assumée sur le plan fiscal.