Mis à jour le par Mathieu Bertrand-Demanes, conseil en gestion de patrimoine · carte T n° CPI 4401 2018 000 025 469 (CCI Nantes-Saint-Nazaire) · courtier en assurance ORIAS 24003399
Le déficit foncier permet de déduire le coût des travaux de vos loyers, puis de vos autres revenus. C’est notre spécialité : nous trouvons le bien, chiffrons les travaux avec des artisans nantais, suivons le chantier et vous aidons à le déclarer.
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- Projets rénovés à Nantes
- Premier rendez-vous offert
Le déficit foncier permet de déduire le coût des travaux d’un logement ancien loué nu : d’abord de tous vos loyers, puis jusqu’à 10 700 € par an de vos autres revenus, hors plafond des niches fiscales. Le reste se reporte sur dix ans. En contrepartie, le bien reste loué nu jusqu’à la fin de la troisième année suivante.
- Comment ça marche
- Exemple chiffré
- Les règles
- Calendrier
- Travaux déductibles
- DF, Malraux, Jeanbrun, LMNP
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
Le déficit foncier, comment ça marche ?
Quand les charges d’un bien loué nu, et surtout les travaux de rénovation, dépassent les loyers, vous créez un « déficit ». Il réduit vos impôts en trois temps :
- Sur vos loyersLe déficit efface d’abord l’ensemble de vos revenus fonciers, sans limite de montant.
- Sur vos autres revenusLe reste se déduit de votre revenu global (salaires, pensions), jusqu’à 10 700 € par an.
- Les années suivantesCe qui dépasse encore se reporte sur vos loyers des dix années suivantes. Rien n’est perdu.
- Hors plafond des nichesL’avantage n’entre pas dans le plafond de 10 000 € des niches fiscales : idéal si vous êtes déjà fortement imposé.
Pour qui le déficit foncier est-il fait ?
Le déficit foncier n’est pas réservé aux gros patrimoines. Il convient surtout à quatre profils, que nous rencontrons chaque semaine à Nantes.
Faites glisser pour voir les quatre profils →
Vous avez déjà des loyers
C’est le cas idéal : le déficit efface vos revenus fonciers existants, sans limite de montant. Vous économisez votre taux d’imposition plus les 17,2 % de prélèvements sociaux.
Vous êtes imposé à 30 % ou plus
Plus votre taux est élevé, plus chaque euro de travaux déduit vous fait économiser. À 11 %, l’intérêt est réel mais plus faible.
Vous préparez la retraite
Vous achetez un bien ancien à crédit, les travaux réduisent l’impôt pendant la vie active, et à la retraite le crédit est fini : les loyers deviennent un complément de revenu.
Vous saturez les niches fiscales
Le déficit foncier n’entre pas dans le plafond de 10 000 € des niches. Il se cumule avec un PER, des dons ou un emploi à domicile.
Combien d’impôt économise-t-on avec le déficit foncier ? Exemple chiffré
Un couple imposé dans la tranche à 41 % perçoit déjà 15 000 € de loyers nets par an. Il achète un appartement ancien à Nantes, réalise 40 000 € de travaux et le loue 800 € par mois, soit 9 600 € la première année.
- Les loyers sont effacés. Avec 40 000 € de travaux pour 24 600 € de loyers (15 000 € + 9 600 €), tous ses revenus fonciers disparaissent. Il ne paie ni l’impôt à 41 % ni les prélèvements sociaux de 17,2 % sur ces 24 600 € : 14 317 € économisés (8 730 € sur les anciens loyers, 5 587 € sur les nouveaux).
- Le revenu global baisse. Il reste 15 400 € de déficit. 10 700 € se déduisent de ses salaires, à 41 % : 4 387 € économisés.
- Le solde est reporté. Les 4 700 € restants effaceront ses loyers de l’année suivante : 2 735 € de plus, à taux inchangé.
Quelles charges déduire en plus des travaux ?
Au régime réel, les travaux ne sont pas la seule charge déductible. Tout ce qui est lié à la location vient réduire vos revenus fonciers :
- Les intérêts d’emprunt et l’assurance du crédit. Attention : la part du déficit qui vient des intérêts ne se déduit que des loyers, pas de votre revenu global.
- La taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui se récupère sur le locataire.
- Les charges de copropriété que vous ne pouvez pas récupérer sur le locataire, y compris votre part des travaux votés en assemblée générale.
- L’assurance propriétaire non occupant et la garantie loyers impayés.
- Les frais de gestion locative si vous passez par une agence, plus un forfait de 20 € par logement pour les petits frais.
C’est pour cela que l’on raisonne toujours sur l’ensemble de l’opération : prix, travaux, crédit et loyers. Un bon projet en déficit foncier est d’abord un bon investissement locatif.
À quoi ressemble un projet en déficit foncier à Nantes ? Le T3 rue du Château
- 157 500 €prix d’achat net vendeur
- 33 773 €de travaux
- 6,0 %de rendement
- E → Détiquette énergie
Un T3 de 45 m² en plein quartier Bouffay, entièrement repris : isolation, électricité, plomberie, chauffe-eau, salle d’eau, cuisine, sols et peintures. Loué nu, il permet le déficit foncier : pour un investisseur imposé à 30 %, ses loyers ne sont pas imposés la première année et ses salaires baissent de 10 700 €, soit environ 3 200 € d’impôt en moins en plus.
Voir le projet en détail · Autres projets : T4 à Rennes, T2 à Angers
Quelles règles respecter pour garder l’avantage ?
Louer nu, et assez longtemps
Le bien doit être loué vide (non meublé), sans interruption, jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle où le déficit a réduit votre revenu global.
Choisir le régime réel
Vos loyers doivent être déclarés au régime réel (formulaire 2044), et non au micro-foncier, qui applique un abattement de 30 % sans tenir compte des travaux.
Penser à la revente
Les travaux déjà déduits ne pourront pas réduire l’impôt sur la plus-value à la revente. Le déficit foncier se pense donc sur le long terme.
Quand payer les travaux pour optimiser la déduction ?
Les travaux se déduisent l’année où vous les payez, pas l’année où ils sont commencés ou votés. C’est un levier important. Sur un gros chantier, on peut étaler les paiements sur deux années civiles, par exemple novembre et janvier, pour utiliser deux fois la déduction de 10 700 € sur votre revenu global plutôt qu’une seule.
Il faut aussi penser à la date de mise en location. Le bien doit être loué rapidement après les travaux, et le rester jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la dernière déduction sur votre revenu global. Concrètement, un déficit utilisé en 2026 vous engage à louer nu jusqu’au 31 décembre 2029. Nous construisons ce calendrier avec vous avant de signer l’achat, en lien avec les artisans.
- L’achatCompromis signé avec les devis déjà en main, pour connaître le budget global.
- Le chantierDe deux à quatre mois en général pour un appartement, selon l’ampleur des travaux.
- La locationMise en location nue dès la fin du chantier, avec un bail de trois ans.
- La déclarationFormulaire 2044 au printemps suivant, avec toutes les factures au nom du propriétaire.
Pourquoi le DPE crée-t-il des opportunités à Nantes ?
Les logements les moins bien isolés sortent progressivement du marché locatif. À Nantes, beaucoup d’appartements anciens du centre historique sont concernés. Ils se vendent souvent moins cher, et les travaux d’isolation, de chauffage ou de fenêtres qui les remettent à niveau génèrent justement le déficit foncier. Un bien rénové se loue plus facilement et garde mieux sa valeur.
Les travaux qui font gagner des classes au DPE
Dans un appartement ancien nantais, quelques postes font l’essentiel du gain énergétique. L’isolation des murs par l’intérieur, souvent nécessaire dans les immeubles en tuffeau ou en pierre, réduit fortement les pertes. Le remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant améliore aussi le confort et l’acoustique, très apprécié en centre-ville. Le chauffage et l’eau chaude pèsent lourd dans le calcul du DPE : un radiateur électrique ancien ou un chauffe-eau vétuste remplacé par un équipement récent change souvent l’étiquette. Enfin, la ventilation est indispensable après une isolation, pour éviter l’humidité.
Avant d’acheter, nous faisons réaliser ou analysons le DPE pour savoir quels travaux permettront d’atteindre au moins la classe D. Tous ces travaux d’amélioration énergétique sont déductibles en déficit foncier.
Quels travaux sont déductibles ?
Les travaux doivent entretenir, réparer ou améliorer le logement, sans en changer la structure ni en augmenter la surface. L’administration regarde la nature exacte de chaque facture.
| Déductibles | Non déductibles |
|---|---|
| Réparation de toiture, ravalement de façade | Agrandissement, création d’une pièce |
| Mise aux normes électriques et plomberie | Construction d’un garage ou d’une véranda |
| Isolation des murs, des combles, fenêtres | Reconstruction avec permis de construire |
| Remplacement d’une chaudière vétuste | Démolition pour reconstruire |
| Peinture, sols, cuisine et salle d’eau | Travaux qui modifient le gros œuvre |
Déficit foncier, Malraux, Jeanbrun ou LMNP : que choisir à Nantes ?
À Nantes, plusieurs solutions permettent de réduire ses impôts avec l’immobilier. Elles ne s’adressent pas aux mêmes profils.
| Solution | Type de bien | Comment l’impôt baisse | Pour qui |
|---|---|---|---|
| Déficit foncier | Ancien à rénover, loué nu | Travaux déduits des loyers, puis du revenu global | Ceux qui ont déjà des loyers |
| Loi Malraux | Immeuble ancien en secteur protégé | Réduction d’impôt sur les travaux | Les foyers très imposés |
| Jeanbrun | Neuf en immeuble collectif | Amortissement déduit des loyers | Ceux qui veulent du neuf |
| LMNP | Logement meublé | Amortissements déduits des loyers | Petites surfaces, étudiants |
Les solutions se combinent souvent dans le temps : un bien rénové en déficit foncier peut passer en meublé une fois l’engagement de location terminé. Voir le Jeanbrun à Nantes, le LMNP à Nantes et défiscaliser à Nantes après le Pinel.
Estimez le budget de rénovation de votre projet nantais en quelques minutes.
Quelles erreurs éviter en déficit foncier ?
- Acheter pour les travaux, pas pour le bien. Un appartement mal placé reste difficile à louer et à revendre. L’économie d’impôt ne compense pas une vacance locative.
- Rester au micro-foncier. Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 €, le micro-foncier s’applique par défaut. Il faut opter pour le réel, sinon les travaux ne comptent pas.
- Mélanger travaux déductibles et agrandissement. Une extension ou un changement de structure fait perdre la déduction sur l’ensemble des travaux liés. On vérifie chaque devis avant de signer.
- Payer les factures au mauvais moment. Une facture payée en janvier au lieu de décembre décale toute l’économie d’un an.
- Vendre ou passer en meublé trop tôt. Avant la fin de l’engagement, l’administration reprend l’avantage obtenu sur le revenu global.
- Négliger la revente. Les travaux déduits ne réduisent pas la plus-value. On prévoit la durée de détention dès le départ.
Où en est le marché de l’ancien à Nantes en 2026 ?
Après une forte hausse jusqu’en 2022, les prix nantais se sont calmés avec la remontée des taux. Les acheteurs ont repris la main, en particulier sur les logements anciens mal classés au DPE, qui se vendent avec une décote. C’est justement là que le déficit foncier est le plus intéressant : un prix d’achat négocié, des travaux qui réduisent l’impôt, et un logement remis au niveau des meilleurs biens du quartier.
La demande de location, elle, reste très forte. Nantes compte plus de 60 000 étudiants, beaucoup de jeunes actifs et de cadres qui arrivent de Paris ou d’ailleurs. Le futur CHU sur l’Île de Nantes, la transformation de la gare et les nouveaux quartiers comme la Caserne Mellinet ou le Bas-Chantenay soutiennent la demande. Un appartement ancien rénové, bien isolé et bien placé, se loue vite et reste recherché à la revente.
Pourquoi investir dans l’ancien à Nantes, et dans quels quartiers ?
Avec la loi « zéro artificialisation nette », les terrains à bâtir se raréfient et les programmes neufs aussi. L’intérêt se reporte sur le parc ancien à réhabiliter. À Nantes, la demande de location reste forte, portée par les jeunes actifs, les cadres mutés et les étudiants, et les appartements rénovés dans des immeubles de caractère sont très recherchés.
Faites glisser pour voir la suite →
L’hypercentre
Bouffay, Graslin, Cathédrale : des immeubles de caractère et une offre rare, pour des rénovations soignées.
Les quartiers résidentiels
Procé, Monselet, Mellinet, Canclaux : des valeurs sûres, recherchées par les familles et les jeunes cadres.
Les quartiers en mutation
Bas-Chantenay, Doulon, Pirmil : des prix d’achat plus doux et un bon potentiel de rendement après rénovation.
Autour des facultés et du futur CHU
Le Tertre, Petit Port, l’Île de Nantes : des petites surfaces à rénover, louées aux étudiants, aux internes et aux soignants.
Que faire après l’engagement de location ?
Une fois la période d’engagement terminée, vous êtes libre. Trois choix s’offrent à vous, et le bon dépend de votre impôt et de vos projets.
Faites glisser pour voir les trois options →
Garder et louer nu
Le bien rénové se loue bien et garde sa valeur. Les loyers sont imposés normalement, sauf s’il vous reste du déficit à reporter ou si vous lancez d’autres travaux.
Passer en meublé
Le statut LMNP permet d’amortir le bien et les meubles, et de réduire fortement l’impôt sur les loyers pendant de longues années.
Vendre et réinvestir
Le logement rénové se revend mieux qu’un bien à rénover. La plus-value est imposée, avec des abattements selon la durée de détention : on calcule le bon moment.
Comment se passe notre accompagnement ?
- Le bon bienNous repérons des appartements anciens à fort potentiel, au juste prix.
- Les travaux chiffrésDevis d’artisans partenaires et vérification que les travaux sont bien déductibles.
- Le chantier suiviNous suivons les travaux jusqu’à la mise en location.
- La déclarationNous vous aidons à remplir la déclaration 2044 la première année.
Pour comparer avec vos propres chiffres, commencez par l’atelier patrimonial, offert.
Un conseiller vous rappelle sous 24 h ouvrées. Premier rendez-vous offert.
ou par téléphone : 02 28 21 08 00
Questions fréquentes sur le déficit foncier à Nantes
Faut-il déjà avoir des loyers pour profiter du déficit foncier ?
Non, mais c’est là qu’il est le plus efficace : il efface d’abord vos loyers existants, sans limite. Sans autres loyers, l’économie passe surtout par la déduction de 10 700 € par an sur votre revenu global.
Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?
Oui, mais seulement de vos revenus fonciers. La part du déficit due aux intérêts ne se déduit pas du revenu global : elle se reporte sur vos loyers des dix années suivantes.
Peut-on louer meublé après les travaux ?
Non, pas pendant la durée d’engagement : le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation sur le revenu global. Sinon, l’avantage est repris.
Le déficit foncier ou la loi Malraux ?
La loi Malraux concerne les immeubles du centre historique protégé et donne une réduction d’impôt calculée sur les travaux. Le déficit foncier fonctionne partout et convient surtout si vous avez déjà des loyers. Voir la loi Malraux à Nantes.
Comment déclarer le déficit foncier ?
Sur le formulaire 2044, avec la déclaration de revenus du printemps suivant. Les travaux y sont détaillés, et le résultat est reporté sur la déclaration principale. Gardez toutes les factures au nom du propriétaire : l’administration peut les demander pendant trois ans.
Les travaux votés en copropriété comptent-ils ?
Oui. Votre quote-part des travaux de ravalement, de toiture ou d’isolation votés en assemblée générale est déductible, l’année où les sommes sont versées au syndic pour ces travaux.
Peut-on cumuler déficit foncier et PER ?
Oui. Le versement sur un PER se déduit de votre revenu imposable, le déficit foncier aussi, et aucun des deux n’entre dans le plafond des niches fiscales. Les deux se combinent bien pour les foyers fortement imposés.
Combien de temps faut-il garder le bien ?
Au minimum jusqu’à la fin de l’engagement de location, soit le 31 décembre de la troisième année qui suit la dernière déduction sur le revenu global. En pratique, nous conseillons une détention plus longue pour amortir les frais d’achat et profiter des abattements sur la plus-value.
Combien coûte votre accompagnement ?
Le premier rendez-vous est offert. Notre rémunération est expliquée sur la page rémunération.
- Gestion de patrimoine à Nantes
- Défiscaliser à Nantes après le Pinel
- Loi Malraux à Nantes
- LMNP à Nantes
- Jeanbrun à Nantes
- Nos bureaux à Nantes
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. L’exemple chiffré est illustratif ; les règles fiscales citées peuvent évoluer avec les lois de finances.
