Tout savoir sur le déficit foncier
10/05/2017
Conseils d'investissement
Le déficit foncier : à quoi correspond-il ?
Le déficit foncier est un mécanisme très efficace qui permet à tous les contribuables qui encaissent des revenus fonciers positifs (ou des loyers fiscalisés) de réduire le montant de leur impôt.
Le déficit foncier permet de réduire considérablement le taux de prélèvements réels.
Si vous encaissez des loyers qui constituent pour vous une source de revenu complémentaire, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
- le micro foncier : régime simplifié qui s’applique si vous percevez jusqu’à 15 000 euros de revenus fonciers. Dans ce cas s’applique directement un abattement de 30% (qui couvre l’ensemble des charges : intérêts d’emprunt, frais de travaux ou encore d’entretien de l’immeuble) sur vos loyers déclarés.
- le régime réel d’imposition : ce régime s’applique lorsque les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros ou que les charges déductibles sont supérieures à l’abattement de 30%.
Donc, comment fait-on pour réduire ses impôts ?
Il faut déclarer des charges déductibles (travaux), vous créez ainsi un déficit foncier qui viendra en déduction de vos loyers déjà perçus, puis à hauteur de 10 700 euros sur vos autres revenus.
Si le déficit est supérieur à 10 700 euros, l’excédent viendra en réduction de vos revenus fonciers les années suivantes.
Comment avoir plus de charges que de revenus ?
Il faut acheter un logement qui nécessite beaucoup de travaux pour le remettre à niveau et pour le mettre au standard du marché afin de le louer dans de bonnes conditions.
Attention à bien se renseigner sur le type de travaux concernés !!
Par ailleurs, il faut financer cet investissement à crédit, les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus fonciers.
Travaux + intérêts d’emprunts vous permettent de créer un déficit foncier et de donc de payer moins d’impôts.
Qui est concerné par ce dispositif de défiscalisation ?
Tous les contribuables qui souhaitent se constituer un patrimoine sont concernés. Plus vous êtes taxé, plus l’économie d’impôt engendrée par un déficit foncier à hauteur de 10 700 euros sera importante.
Un exemple de déficit foncier :
Monsieur X, marié et sans enfant, a 200000 euros de Traitements et Salaires (TMI à 41%). Il dispose de revenus fonciers positifs de 20000 euros.
Il paye 63082 euros d’impôt sur le revenu + 15,5% de prélèvements sociaux, soit 3100 euros.
Impôt total : 66182 euros
Monsieur X réalise 30000 euros de travaux sur son immeuble.
Il déclare donc en Traitements et Salaires 200000 euros et -10000 en revenus fonciers (20000 euros de revenus fonciers existants – 30000 euros de travaux).
Il déclare alors 190000 euros de revenus (200000 – 10000), soit un impôt de 50782 euros.
Soit 15400 euros d’économies d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux. (66182 – 50782).
Taux de réduction d’impôt : 51% environ
Quelles sont les limites du déficit foncier ?
- Bien faire attention aux types de travaux déductibles
- Vous devez louer le bien pendant encore trois ans à compter de la date de déduction
- Le jour où vous vendrez ce bien, vous ne pourrez pas rajouter le prix des travaux au prix d’achat du bien
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