Cabinet Bertrand-Demanes

02 28 21 08 00

Siège : 13 Rue Bias, 44000 Nantes

Intervention : Grand Ouest & Paris

Investir dans l'ancien Investir dans le neuf Placements financiers

Qui sommes-nous

Notre histoire et notre vision.

Où investir en région

Nantes, Rennes, Angers et tout le Grand Ouest.

Nos compétences

Fiscalité, Stratégie d'épargne & Optimisation de patrimoine.

Nos projets immobiliers

Découvrez nos réalisations.

Dispositifs de défiscalisation

LMNP, Jeanbrun, Malraux, Déficit Foncier...

Les clés d'un bon investissement

Conseils pratiques en gestion de patrimoine.

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Vos questions, nos réponses.

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Testez votre potentiel d'investissement.

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Définissez votre budget global et votre stratégie.

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Ingénierie Patrimoniale

N'INVESTISSEZ PAS AU HASARD MAÎTRISEZ VOS CHIFFRES Simulateur Investissement & TRI

Endettement, effort d'épargne, TRI : définissez votre véritable capacité d'investissement avant de vous lancer avec nos experts basés à Nantes, Rennes et Angers.

Calculer mon enveloppe
01

L'Audit de Situation

Revenus, charges, fiscalité actuelle : nous analysons vos paramètres personnels pour identifier vos marges de manœuvre réelles.

02

L'Effet de Levier

Nous déterminons l'enveloppe d'investissement optimale pour maximiser l'enrichissement latent sans déséquilibrer votre budget.

03

La Performance (TRI)

Au-delà du rendement locatif, nous calculons le TRI (Taux de Rentabilité Interne) pour projeter votre enrichissement net.

VOTRE TABLEAU DE BORD

Simulez votre Enveloppe & TRI

Entrez vos paramètres personnels et découvrez instantanément votre capacité.

LA PREUVE PAR LES CHIFFRES

Exemples de structuration financière sur des projets réels.

Investissement locatif ancien avant rénovation
Situation Initiale

PROFIL INVESTISSEUR

  • Couple, TMI 30%
  • Capacité : 160k€
  • Objectif : Retraite
Apport15 000 €
ContrainteFiscalité lourde
Appartement rénové LMNP Nantes
Résultat Financier

LA SOLUTION LMNP

  • Investissement155 820 €
  • Epargne150 € / mois
TRI Projet (15 ans)8,40 %
Fiscalité0€ d'impôt
Capitalisation optimisée
Immeuble ancien à rénover Centre ville
Situation Initiale

PROFIL INVESTISSEUR

  • Cadre sup, TMI 41%
  • Revenus locatifs
  • Problème : Impôts
Emprunt120 000 €
ObjectifDéfiscaliser
Appartement rénové Déficit Foncier
Résultat Financier

LE DÉFICIT FONCIER

  • Total110 000 €
  • Travaux30%
Rentabilité brute4,80 %
FiscalitéGommage
Baisse d'impôt
Grande surface pour colocation
Situation Initiale

PROFIL INVESTISSEUR

  • Entrepreneur
  • Gros cashflow
  • Objectif : Rente
Dette possible300 000 € +
StratégieColocation
Interieur moderne colocation haut de gamme
Résultat Financier

LE CASHFLOW POSITIF

  • Budget280 000 €
  • Loyer1 900 €
Rentabilité6,20 %
Cashflow+250 € / mois
Autofinancement
Analyses Détaillées

Comprendre la mécanique financière

Au-delà du simulateur, voici comment nous structurons concrètement les projets de nos clients à Nantes, Angers et Rennes.

1 L'Optimisation LMNP (Meublé)

Le Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est souvent l'arme absolue. Grâce à l'amortissement comptable (murs + meubles), vous créez une charge fictive qui annule votre bénéfice imposable.

  • • Résultat : 0€ d'impôt sur vos loyers pendant 8 à 12 ans.
  • • Pour qui ? TMI > 30% cherchant des revenus complémentaires nets.

2 Le Levier du Déficit Foncier

Stratégie pour les investisseurs fortement imposés. Elle consiste à acquérir un bien ancien avec gros travaux à Nantes, Rennes ou Angers.

  • • Mécanisme : Les travaux sont déductibles de vos revenus globaux (jusqu'à 10 700€/an) et fonciers (sans plafond).
  • • Impact : Vous gommez l'impôt tout en créant de la valeur patrimoniale.

Pourquoi utiliser notre simulateur ?

De nombreux simulateurs en ligne se contentent de calculer un rendement brut (Loyer / Prix). C'est insuffisant.
Le simulateur du Cabinet Bertrand-Demanes intègre les frais de notaire, l'effort d'épargne mensuel réel (après impôts) et projette la valeur de votre patrimoine à terme.

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ILS ONT DÉFINI LEUR PROJET ICI

Découvrez comment la simulation d'enveloppe a aidé nos clients à sauter le pas.

Budget & Frais Annexes

"Je ne savais pas par où commencer. Ce simulateur m'a permis d'intégrer les frais de notaire et la garantie bancaire dans mon calcul. J'ai obtenu une enveloppe globale réaliste qui m'a servi de base pour ma première rencontre avec le cabinet."

S
Sébastien, Client à Nantes (44)

Précision Financière

"L'outil est bluffant de précision. En quelques clics, j'ai pu tester différents scénarios d'apport et de durée de prêt. Ça m'a donné la confiance nécessaire pour valider ma capacité d'endettement avant même d'aller voir ma banque."

M
Mélanie, Investisseuse à Rennes (35)

Efficacité & Rapidité

"C'est un gain de temps énorme. Au lieu de faire des calculs approximatifs sur Excel, j'ai eu une réponse immédiate sur mon potentiel d'achat. Le fait que l'outil soit gratuit et sans engagement est un vrai plus pour comparer les stratégies."

P
Pascal, Client à Angers (49)
Simulez votre enveloppe en toute sérénité. Comme nos + de 450 clients satisfaits.
MÉTHODOLOGIE

Mécanique de l'effet de levier

Notre algorithme prend en compte 70% de vos futurs loyers (pondération bancaire) pour augmenter votre capacité d'emprunt sans dépasser le taux d'endettement de 35%.

3 Indicateurs Clés :

  • • TRI : Rentabilité réelle incluant revente et fiscalité.
  • • Cashflow : Loyer - (Crédit + Charges).
  • • Effort d'épargne : Sortie de trésorerie réelle.
FAQ

Questions Fréquentes

La rentabilité brute est le rapport Loyer/Prix. La rentabilité nette déduit la taxe foncière, les charges de copro, les frais de gestion et les assurances. C'est le vrai rendement.
Difficile. Les banques demandent que l'apport couvre les frais de notaire et de garantie (~10% du projet). Utilisez le simulateur pour tester différents montants d'apport.
Sécurité et liquidité. Le risque de vacance locative y est quasi nul, ce qui sécurise votre prêt bancaire et votre patrimoine sur le long terme.