Endettement, effort d'épargne, TRI : définissez votre véritable capacité d'investissement avant de vous lancer avec nos experts basés à Nantes, Rennes et Angers.

Calculer mon enveloppe

L'Audit de Situation

Revenus, charges, fiscalité actuelle : nous analysons vos paramètres personnels pour identifier vos marges de manœuvre réelles.

L'Effet de Levier

Nous déterminons l'enveloppe d'investissement optimale pour maximiser l'enrichissement latent sans déséquilibrer votre budget.

La Performance (TRI)

Au-delà du rendement locatif, nous calculons le TRI (Taux de Rentabilité Interne) pour projeter votre enrichissement net.

VOTRE TABLEAU DE BORD

Simulez votre Enveloppe & TRI

Entrez vos paramètres personnels et découvrez instantanément votre capacité.

Votre Situation Actuelle

Données nécessaires au calcul.

Vos Revenus Mensuels

Revenus d'Activités

Revenus Locatifs Existants

Vos Charges Mensuelles

Crédit RP

Autres Crédits

Endettement Actuel 0%

Configuration du Projet

Financement Souhaité

Votre Apport

Durée du prêt

SIMULATION INTERACTIVE

Modifiez les champs ci-dessus (Revenus, Apport...) : le résultat à droite s'ajuste en temps réel.

Projection PROFIL ÉLIGIBLE

Endettement Après Projet 35%

⚠ Attention : Endettement > 35% (Refus probable)

⚠ Budget < 120k€ : Opportunités rares

Votre Capacité d'Investissement

000 000 €

Voir Exemple

Enveloppe Globale (Tout compris)

Performance Annuelle Estimée

0.0%

Taux de Rendement Interne (TRI)

Ajuster le budget...

Loyer Mensuel Estimé (5%)0 €

Augmentez le loyer pour baisser votre taux d'endettement.

Affinez ce budget avec le cabinet

Prix Net + Travaux

...

Frais de Notaire (~7.5%)

...

Montant Emprunté

...

Mensualité Crédit

...

Découvrez votre futur
investissement

Taux de Rendement Estimé

0.0%

Basé sur vos données actuelles.

Débloquez les variables d'ajustement (Budget, Loyer... ) et affinez cette projection.

En cliquant sur « Accéder au simulateur », vous acceptez nos conditions générales d'utilisation. Le cabinet procède au traitement de vos données afin d'assurer votre accompagnement dans la réalisation de votre projet immobilier et vous informer sur l'évolution du marché par email.

Outil calibré sur le marché immobilier France et Grand Ouest (Nantes, Angers, Rennes)

Algorithme Bancaire & Financier Certifié

Les projections de ce simulateur intègrent les normes bancaires strictes en vigueur (endettement HCSF plafonné à 35%, pondération des loyers à 70%). Cet outil a été conçu par Mathieu Bertrand-Demanes pour vous garantir un calcul d'enveloppe et un TRI (Taux de Rentabilité Interne) parfaitement alignés avec la réalité du marché.

Note du simulateur

5,0 étoiles sur 5 (selon 5 avis)

LA PREUVE PAR LES CHIFFRES

Exemples de structuration financière sur des projets réels.

Investissement locatif ancien avant rénovation

Situation Initiale

PROFIL INVESTISSEUR

Couple, TMI 30%
Capacité : 160k€
Objectif : Retraite

Apport15 000 €

ContrainteFiscalité lourde

Résultat Financier

LA SOLUTION LMNP

Investissement155 820 €
Epargne150 € / mois

TRI Projet (15 ans)8,40 %

Fiscalité0€ d'impôt

Capitalisation optimisée

Situation Initiale

PROFIL INVESTISSEUR

Cadre sup, TMI 41%
Revenus locatifs
Problème : Impôts

Emprunt120 000 €

ObjectifDéfiscaliser

Résultat Financier

LE DÉFICIT FONCIER

Total110 000 €
Travaux30%

Rentabilité brute4,80 %

FiscalitéGommage

Baisse d'impôt

Situation Initiale

PROFIL INVESTISSEUR

Entrepreneur
Gros cashflow
Objectif : Rente

Dette possible300 000 € +

StratégieColocation

Interieur moderne colocation haut de gamme

Résultat Financier

LE CASHFLOW POSITIF

Budget280 000 €
Loyer1 900 €

Rentabilité6,20 %

Cashflow+250 € / mois

Autofinancement

Analyses Détaillées

Comprendre la mécanique financière

Au-delà du simulateur, voici comment nous structurons concrètement les projets de nos clients à Nantes, Angers et Rennes.

1 L'Optimisation LMNP (Meublé)

Le Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est souvent l'arme absolue. Grâce à l'amortissement comptable (murs + meubles), vous créez une charge fictive qui annule votre bénéfice imposable.

• Résultat : 0€ d'impôt sur vos loyers pendant 8 à 12 ans.
• Pour qui ? TMI > 30% cherchant des revenus complémentaires nets.

2 Le Levier du Déficit Foncier

Stratégie pour les investisseurs fortement imposés. Elle consiste à acquérir un bien ancien avec gros travaux à Nantes, Rennes ou Angers.

• Mécanisme : Les travaux sont déductibles de vos revenus globaux (jusqu'à 10 700€/an) et fonciers (sans plafond).
• Impact : Vous gommez l'impôt tout en créant de la valeur patrimoniale.

Pourquoi utiliser notre simulateur ?

De nombreux simulateurs en ligne se contentent de calculer un rendement brut (Loyer / Prix). C'est insuffisant.
Le simulateur du Cabinet Bertrand-Demanes intègre les frais de notaire, l'effort d'épargne mensuel réel (après impôts) et projette la valeur de votre patrimoine à terme.

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4.9/5 Excellent sur Google

ILS ONT DÉFINI LEUR PROJET ICI

Découvrez comment la simulation d'enveloppe a aidé nos clients à sauter le pas.

Budget & Frais Annexes

"Je ne savais pas par où commencer. Ce simulateur m'a permis d'intégrer les frais de notaire et la garantie bancaire dans mon calcul. J'ai obtenu une enveloppe globale réaliste qui m'a servi de base pour ma première rencontre avec le cabinet."

Sébastien, Client à Nantes (44)

Précision Financière

"L'outil est bluffant de précision. En quelques clics, j'ai pu tester différents scénarios d'apport et de durée de prêt. Ça m'a donné la confiance nécessaire pour valider ma capacité d'endettement avant même d'aller voir ma banque."

Mélanie, Investisseuse à Rennes (35)

Efficacité & Rapidité

"C'est un gain de temps énorme. Au lieu de faire des calculs approximatifs sur Excel, j'ai eu une réponse immédiate sur mon potentiel d'achat. Le fait que l'outil soit gratuit et sans engagement est un vrai plus pour comparer les stratégies."

Pascal, Client à Angers (49)

Simulez votre enveloppe en toute sérénité. Comme nos + de 450 clients satisfaits.

MÉTHODOLOGIE

Mécanique de l'effet de levier

Notre algorithme prend en compte 70% de vos futurs loyers (pondération bancaire) pour augmenter votre capacité d'emprunt sans dépasser le taux d'endettement de 35%.

3 Indicateurs Clés :

• TRI : Rentabilité réelle incluant revente et fiscalité.
• Cashflow : Loyer - (Crédit + Charges).
• Effort d'épargne : Sortie de trésorerie réelle.

FAQ

Questions Fréquentes

Différence Rentabilité Brute / Nette ?

La rentabilité brute est le rapport Loyer/Prix. La rentabilité nette déduit la taxe foncière, les charges de copro, les frais de gestion et les assurances. C'est le vrai rendement.

Emprunter sans apport en 2026 ?

Difficile. Les banques demandent que l'apport couvre les frais de notaire et de garantie (~10% du projet). Utilisez le simulateur pour tester différents montants d'apport.

Pourquoi Nantes, Rennes ou Angers ?

Sécurité et liquidité. Le risque de vacance locative y est quasi nul, ce qui sécurise votre prêt bancaire et votre patrimoine sur le long terme.