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Depuis le 21 février 2026, le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, a remplacé le Pinel. Il ne repose plus sur une réduction d’impôt mais sur un amortissement du logement, comme en location meublée, et il ne connaît plus de zonage. Surtout, il ne se limite pas au neuf : un logement ancien peut en profiter s’il fait l’objet de gros travaux. Sur le papier, l’ancien rénové a donc désormais deux régimes possibles, le Jeanbrun et le déficit foncier classique.
Nous avons fait les calculs sur un même appartement à Nantes, avec les règles réelles de 2026. Le résultat est plus nuancé que ce que l’on lit souvent : l’écart d’impôt est modeste, mais le déficit foncier garde l’avantage pour trois raisons, la liberté du loyer, la rapidité de l’économie et la souplesse de sortie. C’est pourquoi, dans l’ancien, nous recommandons le déficit foncier et réservons le Jeanbrun au neuf.
Règles applicables aux achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028
- 30 %de travaux au minimum, par rapport au prix d’achat, avec un DPE A ou B à la fin
- 3 %d’amortissement par an en loyer intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social
- 8 000 €d’amortissement au plus par an et par foyer, 10 000 ou 12 000 € en loyer social ou très social
- 9 ansde location nue au minimum, à un locataire sous plafonds de ressources
Sources : loi de finances pour 2026, article 47 ; article 31 du Code général des impôts ; fiches de l’ANIL et de la FFB.
Le Jeanbrun dans l’ancien : ce que dit la loi
L’idée est simple : vous achetez un logement ancien, vous le rénovez en profondeur, vous le louez nu à loyer plafonné, et vous déduisez chaque année de vos loyers une fraction de sa valeur. Les conditions sont précises :
Des travaux lourds
Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’achat et relever d’une réhabilitation lourde, ou bien remettre le logement à l’état neuf.
Un DPE A ou B
Après travaux, le logement doit atteindre l’étiquette A ou B du diagnostic de performance énergétique, en métropole. C’est l’exigence la plus coûteuse.
Une location nue de 9 ans
Le logement est loué vide, comme résidence principale du locataire, pendant 9 ans au moins, et mis en location dans les 12 mois qui suivent les travaux.
Un loyer et des ressources plafonnés
Trois niveaux : intermédiaire, social ou très social. Le loyer et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds du niveau choisi.
Un amortissement de 3 à 4 %
3 % par an en intermédiaire, 3,5 % en social, 4 % en très social, contre 3,5 %, 4,5 % et 5,5 % dans le neuf.
Un plafond annuel
8 000 € d’amortissement par an et par foyer, tous logements Jeanbrun confondus, porté à 10 000 ou 12 000 € si la moitié des loyers au moins relève du social ou du très social.
Neuf ou ancien : des taux différents
| Niveau de loyer | Neuf | Ancien rénové | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
L’amortissement peut créer un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite habituelle de 10 700 € par an. Comme le déficit foncier classique, le dispositif reste en dehors du plafonnement global des niches fiscales. En cas de rupture de l’engagement, les amortissements déduits sont repris dans le revenu de l’année.
La règle des 80 % : ce que l’on amortit vraiment
Vous n’amortissez pas tout votre investissement. La base retenue est égale à 80 % du prix d’achat hors frais de notaire, car le terrain, fixé forfaitairement à 20 %, ne s’use pas. Dans l’ancien, cette base est majorée du montant des travaux, selon les fiches publiées par l’ANIL et les fédérations ; les commentaires officiels de l’administration doivent encore le préciser.
Loyer intermédiaire, amortissement de 3 % par an
- 160 000 €80 % du prix d’achat, hors frais de notaire
- 220 000 €base amortissable, travaux compris
- 6 600 €d’amortissement par an, sous le plafond de 8 000 €
- 59 400 €déduits au total sur les 9 ans d’engagement
Les 60 000 € de travaux sont donc récupérés fiscalement à petit feu, 3 % par an, au lieu d’être déduits d’un coup comme en déficit foncier. C’est le cœur de la différence entre les deux régimes.
Le comparatif chiffré : même appartement, deux régimes
Prenons un cas identique pour les deux stratégies, sur 9 ans, la durée d’engagement du Jeanbrun :
- Un T3 de 60 m² dans le centre de Nantes, acheté 200 000 € hors frais, avec 60 000 € de travaux qui l’amènent à un DPE B.
- Loyer de marché après rénovation : 1 000 € par mois. Plafond Jeanbrun intermédiaire en zone A : 14,64 €/m² × coefficient de surface 1,02, soit 893 € par mois.
- Charges non récupérables (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion) : 2 000 € par an.
- Investisseur dans la tranche à 41 %, prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers. Travaux payés et logement loué dès la première année, sans crédit, pour isoler l’effet fiscal.
Scénario 1 : le déficit foncier classique
La première année, les 60 000 € de travaux et les charges dépassent les loyers de 50 000 €. Ce déficit réduit le revenu global de 10 700 €, soit 4 387 € d’impôt en moins, et le solde de 39 300 € efface les loyers des années suivantes. Résultat : aucun impôt sur les loyers jusqu’à la quatrième année, un peu en cinquième année, puis une imposition pleine de 5 820 € par an.
Scénario 2 : le Jeanbrun dans l’ancien
Le loyer est limité à 893 € par mois, soit 1 284 € de moins par an. Chaque année, les loyers de 10 716 €, moins les charges et l’amortissement de 6 600 €, laissent 2 116 € imposables : 1 232 € d’impôt et de prélèvements sociaux par an, sur toute la durée.
| Sur 9 ans | Déficit foncier | Jeanbrun ancien |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | +108 000 € | +96 444 € |
| Charges | −18 000 € | −18 000 € |
| Travaux | −60 000 € | −60 000 € |
| Impôt et prélèvements sociaux | −19 300 € | −11 084 € |
| Solde après impôt, hors prix d’achat | +10 700 € | +7 360 € |
L’écart est moins spectaculaire que ce que l’on lit parfois, et c’est normal : sur 9 ans, les deux régimes finissent par déduire à peu près la même somme (60 000 € de travaux d’un côté, 59 400 € d’amortissement de l’autre). La vraie différence est ailleurs : le calendrier. Au bout de 4 ans, l’investisseur en déficit foncier a déjà 9 313 € d’avance sur l’impôt, qu’il peut placer ou affecter à un autre projet.
Et si le loyer de marché était égal au plafond ?
Dans une ville moins tendue, ou pour un logement plus grand, le plafond Jeanbrun peut être proche du loyer de marché. Refaisons le calcul avec 893 € par mois dans les deux scénarios : le déficit foncier laisse alors 5 869 € sur 9 ans, contre 7 360 € pour le Jeanbrun ancien. Le Jeanbrun passe devant, de 1 491 €.
C’est le seul cas où il se défend, et il reste exigeant : il faut atteindre le DPE A ou B, ce qui coûte souvent bien plus que 30 % du prix dans un immeuble ancien, trouver un locataire sous plafonds de ressources, et rester engagé 9 ans. Le déficit foncier n’impose aucune de ces contraintes.
Ce qui fait vraiment la différence
| Critère | Déficit foncier | Jeanbrun ancien |
|---|---|---|
| Loyer | Libre (sous réserve de l’encadrement des loyers local) | Plafonné, locataire sous plafonds de ressources |
| Travaux | Entretien, réparation, amélioration ; pas de seuil | Au moins 30 % du prix, réhabilitation lourde |
| Performance énergétique | Pas d’étiquette imposée | DPE A ou B après travaux |
| Rythme de l’économie | Immédiat : travaux déduits l’année du paiement | Étalé : 3 % par an |
| Engagement | Location nue jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation | 9 ans de location nue |
| Après l’engagement | Libre : vente, location meublée, reprise | Libre après 9 ans |
| Plafonnement des niches fiscales | Non concerné | Non concerné |
Un atout du déficit foncier est souvent oublié : la sortie. Une fois l’engagement de location nue terminé, le logement peut passer en location meublée au régime réel. Il s’amortit alors sur sa valeur du moment, ce qui prolonge l’effet fiscal bien au-delà de 9 ans. Le Jeanbrun bloque cette option pendant toute la durée de l’engagement.
Si les travaux font passer un logement classé E, F ou G à une étiquette A, B, C ou D, et qu’ils sont payés d’ici au 31 décembre 2027, le plafond d’imputation sur le revenu global du déficit foncier passe même de 10 700 € à 21 400 €. L’économie de la première année est alors plus forte encore.
À la revente : la plus-value
Dans les deux cas, ce qui a réduit l’impôt pendant la location pèse sur la plus-value à la revente.
En déficit foncier
Les travaux déduits des loyers ne peuvent pas s’ajouter au prix d’achat pour calculer la plus-value. Il n’y a pas de choix : des travaux déductibles sont déduits.
En Jeanbrun ancien
Selon les premières analyses du texte, les amortissements déduits viennent réduire le prix d’achat retenu. Les commentaires officiels doivent encore préciser le sort des travaux.
Dans les deux cas
Les abattements pour durée de détention s’appliquent : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
La revente doit donc faire partie de la simulation de départ, quel que soit le régime. Voir notre page calculer une plus-value immobilière.
Sans zonage, l’emplacement redevient votre affaire
Le Jeanbrun s’applique sur tout le territoire, sans zonage. C’est une liberté, mais aussi un risque déjà connu. Le dispositif de Robien (2003-2009), lui aussi sans véritable zonage au départ, a laissé de nombreux investisseurs avec des logements difficiles à louer dans des villes moyennes où l’offre neuve avait dépassé la demande. Un avantage fiscal ne sert à rien si le logement reste vide.
À Nantes, Rennes et Angers, la demande locative est forte, mais les écarts entre quartiers sont importants. Nos projets anciens rénovés sont choisis d’abord pour leur emplacement, ensuite pour leur fiscalité.
Là où le Jeanbrun a toute sa place : le neuf
Dans le neuf, l’équation change nettement :
Des taux plus élevés
3,5 % par an en loyer intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social, contre 3 à 4 % dans l’ancien.
Des frais de notaire réduits
Environ 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre près de 8 % dans l’ancien.
Aucune exigence de travaux
Le logement neuf respecte déjà la réglementation environnementale RE2020 : pas de risque de passoire énergétique.
Des garanties de construction
Garantie de parfait achèvement d’un an, biennale de deux ans et décennale de dix ans sur la structure.
Un T2 neuf de 45 m² à Nantes, acheté 250 000 €, loué au plafond intermédiaire de 739 € par mois. Base amortissable : 200 000 €. Amortissement : 7 000 € par an, sous le plafond de 8 000 €.
Sans crédit, les loyers de 8 868 € par an, moins 1 500 € de charges, sont presque entièrement effacés par l’amortissement : il reste 368 € imposables. L’économie atteint 4 074 € par an d’impôt et de prélèvements sociaux pour un investisseur à 41 %, soit 36 666 € sur 9 ans. Avec un crédit, les intérêts réduisent les loyers imposables et l’amortissement peut créer un déficit imputable sur le revenu global.
Pour votre propre cas, utilisez notre simulateur Jeanbrun neuf et notre page calcul du loyer Jeanbrun. À Nantes, voir aussi le Jeanbrun à Nantes.
Notre stratégie : chaque régime à sa place
Les deux dispositifs ne s’opposent pas, ils se complètent selon le bien et votre situation :
Un bien ancien à rénover : le déficit foncier
Travaux déduits dès l’année du paiement, loyer libre, engagement court. Idéal si vous avez déjà des revenus fonciers et une tranche de 30 % ou plus. Puis, si vous le souhaitez, passage en meublé.
Un bien neuf : le Jeanbrun
Amortissement de 3,5 à 5,5 % par an, frais réduits, aucun travaux. Idéal pour se constituer des loyers peu imposés dans une ville où le plafond est proche du marché.
Notre rôle est de modéliser votre situation réelle avant de signer : tranche d’imposition, revenus fonciers existants, horizon de revente, plus-value. Voir nos pages déficit foncier, déficit foncier à Nantes et dispositif Jeanbrun, ou estimez votre budget avec notre simulateur d’enveloppe d’investissement.
Nous comparons déficit foncier, Jeanbrun et location meublée à partir de votre avis d’impôt, sur place ou en visio. Premier rendez-vous offert.
Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun s’applique-t-il à l’ancien ?
Oui. Un logement ancien est éligible s’il fait l’objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat et atteint un DPE A ou B, ou s’il est remis à l’état neuf. Les taux d’amortissement sont alors de 3 %, 3,5 % ou 4 % par an selon le niveau de loyer.
Quel est le plafond d’amortissement du Jeanbrun ?
8 000 € par an et par foyer, tous logements confondus, porté à 10 000 € ou 12 000 € si au moins la moitié des loyers relève du loyer social ou très social.
Déficit foncier ou Jeanbrun dans l’ancien : lequel choisir ?
Dans la plupart des cas, le déficit foncier : il déduit les travaux immédiatement, laisse le loyer libre et n’impose ni DPE A ou B ni engagement de 9 ans. Le Jeanbrun ancien ne se défend que si le plafond de loyer est proche du loyer de marché.
Peut-on cumuler déficit foncier et Jeanbrun sur le même logement ?
Non. Dans le Jeanbrun ancien, les travaux entrent dans la base amortissable ; ils ne sont pas déduits en plus. Il faut choisir un régime pour chaque logement.
Le Jeanbrun entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?
Non. Comme le déficit foncier, il prend la forme d’une déduction des revenus fonciers et reste en dehors du plafonnement global de 10 000 €.
Que se passe-t-il si je revends avant 9 ans en Jeanbrun ?
L’engagement est rompu : les amortissements déduits sont repris dans le revenu de l’année, avec un système de quotient pour lisser l’impôt. Des exceptions existent en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès.
- Le déficit foncier en 2026
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Sources : loi de finances pour 2026, article 47 ; article 31 du Code général des impôts ; ANIL ; fiche FFB « Investissement locatif privé : dispositif Jeanbrun » ; BOFiP, barèmes 2026 des plafonds de loyer.
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer et certains points du dispositif Jeanbrun attendent les commentaires officiels de l’administration. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
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