Loi Jeanbrun dans l’Ancien : Pourquoi le Déficit Foncier Classique Écrase la Concurrence

Depuis son entrée en vigueur le 21 février 2026, le Statut du Bailleur Privé — dit « dispositif Jeanbrun » — fait couler beaucoup d’encre. Et pour cause : il remplace le Pinel, supprime le zonage géographique et introduit une mécanique d’amortissement inédite dans l’immobilier résidentiel nu. Sur le papier, c’est une révolution. Dans l’ancien, c’est souvent une déception. Voici pourquoi.

Le Jeanbrun dans l’Ancien : Une Promesse Séduisante

L’idée de départ est simple : vous achetez un bien ancien, vous réalisez des travaux importants, vous le louez à loyer plafonné, et en échange, vous amortissez comptablement la valeur du bien pour créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global.

Les conditions d’éligibilité dans l’ancien sont précises :

• Les travaux doivent représenter au minimum 30 % du prix d’acquisition
• Le bien doit atteindre un DPE A ou B après travaux
• La location doit être nue, en résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum
• Les loyers sont plafonnés selon le niveau d’engagement choisi (Loc 1, 2 ou 3)

À première lecture, ça ressemble à une opportunité. Creusons les chiffres.

Le Calcul qui Dérange : La Règle des 80 %

Premier piège technique et non des moindres : vous n’amortissez pas la totalité de votre investissement. La base amortissable est réduite à 80 % de la valeur immobilière, hors frais de notaire, car l’administration fiscale considère que le terrain ne se déprécie pas.

Le Duel : Jeanbrun Ancien vs Déficit Foncier Classique

Prenons un cas concret identique pour les deux stratégies. Le projet : Acquisition d’un appartement dans l’hypercentre de Nantes pour 200 000 € avec 60 000 € de travaux. Investisseur à TMI 41 %. Loyer de marché estimé à 1 000 €/mois.

Le Piège de la Plus-Value : Fromage ou Dessert

C’est un point que peu d’intermédiaires mentionnent clairement. Dans les deux dispositifs, il y a une contrepartie fiscale à la revente — mais elle ne fonctionne pas de la même façon.

Dans le Déficit Foncier classique, c’est un choix binaire :

• Vous avez déduit les travaux pendant la détention → à la revente, le prix d’achat retenu est 200 000 € (les travaux sont fiscalement « consommés »). Vous avez eu le fromage.
• Vous n’avez pas déduit les travaux (TMI faible) → le prix de revient retenu est 260 000 €, la plus-value est nulle ou très faible. Vous avez eu le dessert.

Dans le Jeanbrun ancien, pas de choix : les amortissements pratiqués viennent automatiquement diminuer votre prix de revient à la sortie.

Le Spectre du « De Robien » : Quand l’Absence de Zonage Devient un Piège

Le Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire, sans zonage. Sur le papier, c’est une liberté bienvenue. Dans la réalité, c’est un signal d’alarme.

Rappelez-vous le dispositif De Robien (2003-2009) : même philosophie, même absence de zonage. Résultat ? Des milliers d’investisseurs piégés dans des logements inlouables à Limoges, Albi ou Châteauroux, achetés uniquement pour leur avantage fiscal. Le Jeanbrun reproduit exactement cette architecture. Sans tension locative réelle, l’amortissement ne sert à rien si le bien reste vide.

Le Seul Jeanbrun qui Vaille : L’Immobilier Neuf

Dans le neuf, les équations changent radicalement :

• Pas de travaux à financer — vous amortissez directement
• Frais de notaire réduits à 2,5 % contre 8 % dans l’ancien
• Taux d’amortissement plus élevés : 3,5 % (Loc 1), 4,5 % (Loc 2), 5,5 % (Loc 3)
• Normes RE2020 — pas de risque de dévaluation énergétique
• Garanties constructeur — zéro travaux pendant 10 ans minimum

La Stratégie Patrimoniale Complète

Les deux dispositifs ne s’opposent pas — ils se complètent selon votre situation :

Conclusion : Ne Pas Confondre Outil et Stratégie

Le Statut du Bailleur Privé est un outil puissant — mais comme tout outil, son efficacité dépend de l’usage qu’on en fait. Mal orienté vers l’ancien ou vers des zones sans tension locative, il devient un piège coûteux. Bien orienté vers l’immobilier neuf dans les métropoles dynamiques du Grand Ouest, il devient un levier patrimonial de premier ordre.

Notre cabinet accompagne chaque investisseur dans cette analyse, bien au-delà de la promesse fiscale. Avant de signer, nous modélisons votre situation réelle : TMI, revenus fonciers existants, horizon de revente, impact sur la plus-value. Parce qu’une erreur dans ce type d’investissement ne se corrige pas.

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