Comment déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers ?

Investir dans l’immobilier locatif grâce à un prêt immobilier et percevoir des loyers vous oblige à réaliser une déclaration des revenus fonciers. Selon le régime fiscal adopté, les intérêts d’emprunt peuvent alors être déduits de vos revenus.

Si vous avez opté pour le régime réel, vous déclarez tous les revenus immobiliers hors charge et vous pourrez déduire l’intégralité de vos frais, dont les intérêts d’emprunt.

• Pour une location nue, les intérêts d’emprunt sont à déclarer dans la déclaration 2044.
• Pour une location meublée, le montant des intérêts d’emprunt sera à reporter à part par votre expert-comptable ou bien par vous-même. Vous devrez renseigner le formulaire 2031.

Important : Déduire les intérêts d’emprunt dans le cadre du régime fiscal du micro-foncier n’est pas autorisé car ceux-ci sont déjà pris en compte dans le cadre de l’abattement forfaitaire de 30%.

Comment déduire les intérêts d’emprunt si le bien n’est pas encore loué ?

En effet, même si votre bien n’est pas encore loué, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt et les frais financiers (frais de dossier et caution) de son investissement immobilier si le bien a vocation à être loué.

On constate alors un déficit foncier lié à ces frais financiers. MAIS, le déficit foncier ne peut se déduire que sur des loyers. Or, si c’est votre premier investissement immobilier, vous n’avez pas encore de loyer à ce moment-là.

Exemple 1 : les frais financiers sont supérieurs aux revenus locatifs

Mr X dispose de :

• un salaire de 35 000 € annuels
• de revenus locatifs à hauteur de 10 000 € annuels
• de charges (type travaux) à hauteur de 5 000 € annuels
• de frais financiers à hauteur de 15 000 € annuels

Dans cet exemple, les frais financiers sont supérieurs aux revenus locatifs de 5000 € (15000 € > 10000 €). Il y a donc 5000 € de déficit reportable.
Les charges de 5000 € sont quant à elles, déductibles tout de suite sur le salaire.
Mr X devra donc déclarer un salaire annuel de 30 000 € (35 000 – 5000).

Exemple 2 : les frais financiers sont inférieurs aux revenus locatifs

Mr X dispose de :

• un salaire de 35 000 € annuels
• de revenus locatifs à hauteur de 10 000 € annuels
• de charges (type travaux) à hauteur de 50 000 € annuels
• de frais financiers à hauteur de 5 000 € annuels

Dans cet exemple, les frais financiers de 5000€ sont inférieurs aux revenus locatifs de 10 000€. Il faut alors faire le calcul du déficit foncier : Loyers annules – intérêts d’emprunts – charges déductibles, soit : 10 000 – 5000 – 50000 = -45 000€

MAIS, le droit commun impose une limite de 10 700€ pour l’imputation sur le salaire.
Donc, on ne peut sur ces 45 000 que déduire 10 700 € sur les 35 000 € de salaire, soit 24 300€ de salaire à déclarer.
Il restera 34 300€ de « report » à déduire des prochains loyers l’année d’après, et reportable jusqu’à 10 ans.

Exemple 3 : pas de frais financiers

Mr X dispose de :

• un salaire de 35 000 € annuels
• un héritage d’un bien qui génère 10 000 € de revenus locatifs annuels (donc pas de prêt = pas d’intérêts d’emprunt)
• de charges (type travaux) à hauteur de 50 000 € annuels

Dans cet exemple, il n’y a pas de frais financier.
Il faut alors faire le calcul du déficit foncier : Loyers annules – intérêts d’emprunts – charges déductibles, soit : 10 000 – 50000 = -40 000€

MAIS, le droit commun impose une limite de 10 700€ pour l’imputation sur le salaire. Donc, on ne peut sur ces 40 000 que déduire 10 700 € sur les 35 000 € de salaire, soit 24 300€ de salaire à déclarer.
Il restera 29 300€ de « report » à déduire des prochains loyers l’année d’après, et reportable jusqu’à 10 ans.