Comment est calculée la rentabilité d’un projet ?
23/07/2025
Thématique : Investissement locatif clé en main
La rentabilité d’un projet immobilier locatif se calcule pour savoir si l’opération est intéressante… ou s’il vaut mieux passer son chemin. Et comme souvent en immobilier, il n’y a pas une seule rentabilité, mais plusieurs indicateurs à surveiller. Voici les principaux :
La rentabilité brute
Formule : (Loyer annuel / Prix d’achat total) x 100
Prix d’achat total = prix du bien + frais de notaire + travaux + frais d’agence ou honoraires d’accompagnement
Exemple :
- Prix du bien : 100 000 €
- Travaux : 25 000 €
- Notaire : 8 000 €
- Loyer annuel : 8 400 €
➡️ Rentabilité brute = (8 400 / 133 000) x 100 = 6,32 %
C’est la rentabilité de base, très utilisée pour comparer rapidement deux biens. Mais elle ne prend pas en compte les charges, ni la fiscalité.
La rentabilité nette
Formule : [(Loyer annuel – Charges) / Prix d’achat total] x 100
Charges = taxe foncière + assurance PNO + charges non récupérables + gestion locative…
Exemple (suite du précédent) :
-
Charges annuelles : 1 300 €
➡️ Loyer net = 8 400 – 1 300 = 7 100 €
➡️ Rentabilité nette = (7 100 / 133 000) x 100 = 5,34 %
Beaucoup plus précise, cette rentabilité permet de mieux anticiper ce que vous allez réellement percevoir, hors impôt.
La rentabilité nette-nette (ou rentabilité après impôt)
Là, on ajoute la fiscalité à l’équation. Elle dépend du régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP…), de votre TMI (tranche marginale d’imposition), et des éventuels avantages fiscaux.
Ce calcul est plus complexe mais indispensable pour voir ce que l’investissement vous rapporte réellement dans la poche. Il peut faire passer une bonne renta brute pour un très mauvais projet une fois les impôts intégrés.
Bon à savoir : le cash-flow
Certains investisseurs vont encore plus loin et regardent le cash-flow, c’est-à-dire la différence entre ce que vous encaissez (loyers) et ce que vous déboursez chaque mois (remboursement de crédit, charges, impôts…).
Si le cash-flow est positif, l’opération vous génère un revenu tous les mois.
S’il est négatif, vous devez compléter.
