Cabinet Bertrand-Demanes

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Expertise Défiscalisation Neuf

SIMULATEUR STATUT
BAILLEUR PRIVÉ DÉFISCALISATION JEANBRUN 2026

Le dispositif Jeanbrun remplace la mécanique Pinel en 2026. Calculez votre déficit foncier réel dès maintenant et anticipez votre stratégie fiscale.

Entrée en vigueur1er trimestre 2026
MécaniqueAmortissement (Déficit Foncier)
Cible fiscaleTMI 30%, 41% et 45%
Villes clésNantes, Rennes, Angers
235 000€

ÉCONOMIE D'IMPÔT TOTALE (10 ans)

- -- €

Gain net via imputation du déficit foncier.

Analyse Comparative Jeanbrun
Palier Loc 1
Palier Loc 2
Palier Loc 3
Loyer mensuel plafonné
-- €
-- €
-- €
Amortissement annuel (80%)
-- €
-- €
-- €
Gain fiscal net / an
-- €
-- €
-- €
Économie TOTALE (10 ans)
-- €
-- €
-- €
01

Loc1 : Intermédiaire

Amortissement de 3,5% sur 80% de la valeur, avec un avantage foncier plafonné à 8 000€/an.

Amortissement 3,5% / AN
Gain fiscal annuel -- €
02

Loc2 : Social

4,5% d'amortissement déductible. Le palier optimal pour saturer le plafond de 10 000€/an.

Amortissement 4,5% / AN
Gain fiscal annuel -- €
03

Loc3 : Très Social

Amortissement maximal de 5,5%, idéal pour neutraliser l'impôt des TMI à 41% ou 45%.

Amortissement 5,5% / AN
Gain fiscal annuel -- €

Investir en Jeanbrun à Nantes, Angers et Rennes : La Stratégie 2026

Le Statut du Bailleur Privé Jeanbrun surpasse les dispositifs classiques pour les investisseurs à forte fiscalité dans le Grand Ouest.

1. Jeanbrun vs Loc'Avantages : Ne confondez plus réduction et déduction

C'est la confusion la plus fréquente. Bien que les deux dispositifs partagent une philosophie commune (proposer des loyers modérés en échange d'avantages fiscaux), leur mécanique comptable est radicalement opposée.

  • Loc'Avantages (Classique) : C'est une réduction d'impôt. L'État vous offre un pourcentage de réduction sur vos impôts. Problème : ce gain est soumis au plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an) et ne réduit pas votre revenu imposable de base.
  • Dispositif Jeanbrun (Statut du Bailleur Privé) : C'est une déduction de charges via l'amortissement. Il permet de créer un Déficit Foncier. Ce déficit vient gommer vos revenus fonciers existants et s'impute sur votre revenu global. Il n'est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

Note : Les deux dispositifs ne sont pas cumulables sur un même bien. Le choix du Jeanbrun est une option fiscale irrévocable qui doit être validée par un expert-comptable spécialisé.

2. La Mécanique de l'Amortissement Jeanbrun

L'investissement dans le neuf via le dispositif Jeanbrun active une règle comptable puissante : l'amortissement du bâti. Contrairement à l'ancien classique où seuls les travaux sont déductibles, le Jeanbrun permet d'amortir la valeur d'achat du bien.

La règle des 80 %

L'administration fiscale considère que le terrain (non destructible) ne s'amortit pas. Une convention admise fixe la valeur du terrain à 20 % et celle du bâti à 80 %. C'est sur ces 80 % de la valeur d'acquisition (frais de notaire inclus dans le neuf) que s'applique le taux d'amortissement annuel.

3,5 %
Taux Loc 1
Plafond gain : 8k€/an
Recommandé
4,5 %
Taux Loc 2
Plafond gain : 10k€/an
5,5 %
Taux Loc 3
Plafond gain : 12k€/an

3. Étude de Cas : Investir à Nantes (T2 Neuf)

Prenons l'exemple concret d'un investisseur en Tranche Marginale d'Imposition (TMI) à 41 % qui souhaite préparer sa retraite tout en réduisant sa pression fiscale immédiate.

Données de l'investissement

  • Ville : Nantes (Zone A)
  • Prix d'acquisition (Frais inclus) : 250 000 €
  • Base Amortissable (80%) : 200 000 €
  • Option choisie : Loc 2 (Social)
  • Taux d'amortissement : 4,5 %

Calcul du Déficit Foncier Annuel

(+) Loyers annuels perçus (Plafonnés Loc 2) + 6 500 €
(-) Intérêts d'emprunt + Assurance (3,5%) - 8 750 €
(-) Charges, Taxe Foncière, Gestion - 2 500 €
(-) AMORTISSEMENT JEANBRUN (200k x 4,5%) - 9 000 €
Déficit Foncier Créé - 13 750 €

Analyse du résultat :
Sur ce déficit de 13 750 €, la loi permet d'imputer 10 700 € directement sur votre revenu global (salaires). Les 3 050 € restants sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Gain fiscal net pour une TMI 41% :
10 700 € x (41% TMI + 17,2% CSG/CRDS économisée sur revenus fonciers futurs) = ~ 6 227 € d'économie d'impôt réelle par an.

4. Pourquoi viser Nantes, Rennes et Angers ?

Le dispositif Jeanbrun impose des plafonds de loyers. Pour que l'opération soit rentable, il faut cibler des villes où la demande locative est explosive mais où le différentiel entre le "loyer marché" et le "loyer plafond Jeanbrun" est compensé par la puissance de la défiscalisation.

NANTES

En zone A, Nantes offre des plafonds de loyers Jeanbrun très cohérents. La tension locative y est telle que le risque de vacance est nul. Le Jeanbrun permet d'y acquérir des biens patrimoniaux (hyper-centre ou Erdre) habituellement trop taxés.

RENNES

La capitale bretonne, boostée par la LGV, attire cadres et étudiants. En Loc 2, vous captez des profils de locataires stables (jeunes actifs) qui ne trouvent pas à se loger dans le parc privé classique trop cher.

ANGERS

Ville la plus attractive de France, Angers a vu ses prix monter. Le Jeanbrun y est l'arme absolue pour neutraliser la fiscalité sur des rendements bruts qui se sont tassés, recréant une rentabilité nette à deux chiffres.

FAQ Expert : Tout comprendre avant d'investir

Simulation Jeanbrun 2026 actualisée. Audit offert sur Nantes, Rennes ou Angers.

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LA RÉVOLUTION JEANBRUN EN ACTION

L'amortissement universel change la donne : nos investisseurs ont déjà calculé leur futur avantage fiscal.

Cas N°1 : Optimisation Post-Pinel

"Je cherchais une alternative solide à la fin du Pinel pour un projet à Nantes. Le simulateur Jeanbrun m'a bluffé : il m'a permis de visualiser comment l'amortissement du bien en location nue allait réduire mon impôt bien plus efficacement sur la durée. Une vraie clarté fiscale dès le départ."

A
Arthur, Investisseur à Nantes (44)

Cas N°2 : Liberté de Location

"Habitant Paris, je voulais investir à Angers sans les contraintes de la gestion meublée. Grâce au dispositif Jeanbrun et à la simulation précise du cabinet, j'ai validé que je pouvais amortir mon bien tout en louant en nu. C'est la fin d'un casse-tête fiscal pour nous, bailleurs privés."

C
Camille, Cliente à Paris (75)

Cas N°3 : Stratégie Retraite

"Le simulateur a mis en évidence un gain fiscal massif sur 15 ans par rapport à un investissement classique. En adoptant le statut du Bailleur Privé pour mon futur bien à Rennes, je sécurise des revenus locatifs quasiment nets d'impôts. L'outil est devenu ma boussole pour ce projet."

S
Sébastien, Investisseur à Rennes (35)
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