Cabinet Bertrand-Demanes

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Expertise Défiscalisation Neuf

SIMULATEUR STATUT
BAILLEUR PRIVÉ DÉFISCALISATION JEANBRUN 2026

Le dispositif Jeanbrun remplace la mécanique Pinel en 2026. Calculez votre déficit foncier réel dès maintenant et anticipez votre stratégie fiscale.

Entrée en vigueur21 Février 2026
MécaniqueAmortissement (Déficit Foncier)
Cible fiscaleTMI 30%, 41% et 45%
Zones éligiblesNational (sans zonage strict)
200 000€
Zone A
Loc 1 : Intermédiaire -- €
Loc 2 : Social -- €
Loc 3 : Très Social -- €

ÉCONOMIE D'IMPÔT
(MOYENNE / AN)

- -- €
Soit ... au total*
Rentabilité Max (TRI)
...
01

Loc1 : Intermédiaire

Amortissement de 3,5% sur 80% de la valeur, avec un avantage foncier plafonné à 8 000€/an.

Rentabilité Financière
Loyer Net (-20% ch.) -- €
Gain Fiscal (/mois) -- €
Mensualité (+Ass.) -- €
Cashflow Net -- €/m
Rentabilité Globale (TRI) --% / an
02

Loc2 : Social

4,5% d'amortissement déductible. Le palier optimal pour saturer le plafond de 10 000€/an avec une décote de loyer modérée.

Rentabilité Financière
Loyer Net (-20% ch.) -- €
Gain Fiscal (/mois) -- €
Mensualité (+Ass.) -- €
Cashflow Net -- €/m
Rentabilité Globale (TRI) --% / an
03

Loc3 : Très Social

Amortissement maximal de 5,5% plafonné à 12 000€/an. Idéal pour neutraliser massivement l'impôt des tranches hautes.

Rentabilité Financière
Loyer Net (-20% ch.) -- €
Gain Fiscal (/mois) -- €
Mensualité (+Ass.) -- €
Cashflow Net -- €/m
Rentabilité Globale (TRI) --% / an

Analyse Comparative Jeanbrun

Loc 1 : Intermédiaire

Réf. LLI / Pinel

  • Loyer Max 14,49 €/m²
    + Coeff.
1. Trésorerie mensuelle
(+) Loyer brut-- €
(+) Gain fiscal-- €
(-) Charges (20%)-- €
(-) Mensualité (+Ass)-- €
(=) Cashflow Net -- €
2. Bilan Fiscal (Jeanbrun)
Amortissement / an-- €
Gain Total (10 ans)-- €
TRI (10 ans) -- %

Loc 2 : Social

Réf. Loc'Avantages N-2

  • Loyer Max - 30 %
    du marché
1. Trésorerie mensuelle
(+) Loyer brut-- €
(+) Gain fiscal-- €
(-) Charges (20%)-- €
(-) Mensualité (+Ass)-- €
(=) Cashflow Net -- €
2. Bilan Fiscal (Jeanbrun)
Amortissement / an-- €
Gain Total (10 ans)-- €
TRI (10 ans) -- %

Loc 3 : Très Social

Réf. Loc'Avantages N-3

  • Loyer Max - 45 %
    du marché
1. Trésorerie mensuelle
(+) Loyer brut-- €
(+) Gain fiscal-- €
(-) Charges (20%)-- €
(-) Mensualité (+Ass)-- €
(=) Cashflow Net -- €
2. Bilan Fiscal (Jeanbrun)
Amortissement / an-- €
Gain Total (10 ans)-- €
TRI (10 ans) -- %

Méthodologie Certifiée & Indépendante

Les calculs de ce simulateur sont basés sur les dispositions officielles du Statut du Bailleur Privé (Dispositif Jeanbrun), intégré au projet de Loi de Finances 2026. Cet outil a été développé en collaboration avec pour vous fournir une estimation fiscale réaliste et prudente.

Note du simulateur

5,0 étoiles sur 5 (selon 10 avis)

Calculez votre Loyer Maximum (Loc 1, 2 et 3)

Notre outil intègre la base de données des 35 000 communes françaises. Obtenez instantanément vos plafonds personnalisés en incluant le calcul de vos surfaces annexes.

Accéder au Simulateur de Loyer Jeanbrun

Investir en Jeanbrun à Nantes, Angers et Rennes : La Stratégie 2026

Le Statut du Bailleur Privé Jeanbrun surpasse les dispositifs classiques pour investors à forte fiscalité dans le Grand Ouest.

1. Jeanbrun vs Loc'Avantages : Ne confondez plus réduction et déduction

C'est la confusion la plus fréquente. Bien que les deux dispositifs partagent une philosophie commune (proposer des loyers modérés en échange d'avantages fiscaux), leur mécanique comptable est radicalement opposée.

  • Loc'Avantages (Classique) : C'est une réduction d'impôt. L'État vous offre un pourcentage de réduction sur vos impôts. Problème : ce gain est soumis au plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an) et ne réduit pas votre revenu imposable de base.
  • Dispositif Jeanbrun (Statut du Bailleur Privé) : C'est une déduction de charges via l'amortissement. Il permet de créer un Déficit Foncier. Ce déficit vient gommer vos revenus fonciers existants et s'impute sur votre revenu global. Il n'est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

Note : Les deux dispositifs ne sont pas cumulables sur un même bien. Le choix du Jeanbrun est une option fiscale irrévocable qui doit être validée par un expert-comptable spécialisé.

2. La Mécanique de l'Amortissement Jeanbrun

L'investissement dans le neuf via le dispositif Jeanbrun active une règle comptable puissante : l'amortissement du bâti. Contrairement à l'ancien classique où seuls les travaux sont déductibles, le Jeanbrun permet d'amortir la valeur d'achat du bien.

La règle des 80 %

L'administration fiscale considère que le terrain (non destructible) ne s'amortit pas. Une convention admise fixe la valeur du terrain à 20 % et celle du bâti à 80 %. C'est sur ces 80 % de la valeur d'acquisition (frais de notaire inclus dans le neuf) que s'applique le taux d'amortissement annuel.

3. Étude de Cas : Investir à Nantes (T2 Neuf)

Prenons l'exemple concret d'un investisseur en Tranche Marginale d'Imposition (TMI) à 41 % qui souhaite préparer sa retraite tout en réduisant sa pression fiscale immédiate.

Données de l'investissement

  • Ville Nantes (Zone A)
  • Prix d'acquisition 250 000 € (Frais inclus)
  • Base Amortissable (80%) 200 000 €
  • Option choisie Loc 2 (Social)
  • Taux d'amortissement 4,5 %

Calcul du Déficit Foncier Annuel

(+) Loyers annuels perçus (Plafonnés Loc 2) + 6 500 €
(-) Intérêts d'emprunt + Assurance (3,5%) - 8 750 €
(-) Charges, Taxe Foncière, Gestion - 2 500 €
(-) Amortissement Jeanbrun (200k x 4,5%) - 9 000 €
Déficit Foncier Créé - 13 750 €

Analyse de la mécanique :
Sur ce déficit global de 13 750 €, la part liée spécifiquement au dispositif Jeanbrun est votre amortissement de 9 000 €. C'est cette somme qui neutralise vos revenus de manière durable.

Gain fiscal net strict :
L'économie d'impôt générée uniquement par le statut Jeanbrun se calcule de façon mathématique : 9 000 € d'amortissement x 41% (TMI) = 3 690 € de gain fiscal pur par an.
(Note : Une économie supplémentaire de 17,2% sur les prélèvements sociaux peut s'y ajouter si vous possédez déjà d'autres revenus fonciers existants, portant le gain global à plus de 5 200 €).

4. Pourquoi viser Nantes, Rennes et Angers ?

Le dispositif Jeanbrun n'impose pas de zonage strict, mais ses plafonds de loyers créent de facto un « zonage indirect de marché ». Pour que l'opération soit rentable, il faut cibler des villes où la demande locative est explosive mais où le différentiel entre le loyer de marché et le plafond Jeanbrun est compensé par la puissance de la défiscalisation.

NANTES

En zone A, Nantes offre des plafonds de loyers Jeanbrun très cohérents. La tension locative y est telle que le risque de vacance est nul. Le Jeanbrun permet d'y acquérir des biens patrimoniaux (hyper-centre ou Erdre) habituellement trop taxés.

RENNES

La capitale bretonne, boostée par la LGV, attire cadres et étudiants. En Loc 2, vous captez des profils de locataires stables (jeunes actifs) qui ne trouvent pas à se loger dans le parc privé classique trop cher.

ANGERS

Ville la plus attractive de France, Angers a vu ses prix monter. Le Jeanbrun y est l'arme absolue pour neutraliser la fiscalité sur des rendements bruts qui se sont tassés, recréant une rentabilité nette à deux chiffres.

FAQ Expert : Tout comprendre au Statut du Bailleur Privé 2026

Genèse du Statut du Bailleur Privé

Le dispositif Jeanbrun est une réalité législative inscrite dans la Loi de Finances pour 2026. Retrouvez ici les étapes clés de sa promulgation.

2 Février 2026

Adoption du Budget 2026

Adoption définitive par l'Assemblée Nationale de la Loi de Finances. Le nouveau "Statut du Bailleur Privé" est officiellement intégré pour remplacer les anciens dispositifs d'incitation fiscale.

19 Février 2026

Validation & Promulgation

Le Conseil constitutionnel valide le texte (Décision n° 2026-901 DC). La loi est promulguée par le Président de la République le soir même.

Décision n° 2026-901 DC
20 Février 2026

Publication au Journal Officiel

Publication officielle de la Loi n° 2026-103 au JO n° 0043. Le dispositif entre en vigueur, ouvrant la voie à la transformation du marché locatif français.

Consulter le texte de Loi (Légifrance)

État de la législation

Dispositif Actif & Promulgué

Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 — Publication au JO n° 0043 du 20/02/2026.
“
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LA RÉVOLUTION JEANBRUN EN ACTION

L'amortissement universel change la donne : nos investisseurs ont déjà calculé leur futur avantage fiscal.

Cas N°1 : Optimisation Post-Pinel

"Je ne savais pas par où commencer. Ce simulateur m'a permis d'intégrer les frais de notaire et la garantie bancaire dans mon calcul. J'ai obtenu une enveloppe globale réaliste qui m'a servi de base pour ma première rencontre avec le cabinet."

A
Arthur, Investisseur à Nantes (44)

Cas N°2 : Liberté de Location

"Habitant Paris, je voulais investir à Angers sans les contraintes de la gestion meublée. Grâce au dispositif Jeanbrun et à la simulation précise du cabinet, j'ai validé que je pouvais amortir mon bien tout en louant en nu. C'est la fin d'un casse-tête fiscal pour nous, bailleurs privés."

C
Camille, Cliente à Paris (75)

Cas N°3 : Stratégie Retraite

"Le simulateur a mis en évidence un gain fiscal massif sur 15 ans par rapport à un investissement classique. En adoptant le statut du Bailleur Privé pour mon futur bien à Rennes, je sécurise des revenus locatifs quasiment nets d'impôts. L'outil est devenu ma boussole pour ce projet."

S
Sébastien, Investisseur à Rennes (35)
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