DISPOSITIF Jeanbrun 2026 à Nantes

Dispositif Jeanbrun à Nantes : Guide Complet sur l'Investissement Immobilier Neuf en 2026

Depuis son entrée en vigueur au 1er janvier 2026, la Loi Jeanbrun (officiellement Loi Relance Logement) redéfinit les contours de la défiscalisation immobilière en France. À Nantes, métropole dynamique de l'Ouest, ce dispositif succède au Pinel avec une philosophie radicalement différente : celle de l'amortissement.

Pour les investisseurs nantais, ce changement de paradigme fiscal offre des perspectives de rentabilité inédites. Que vous soyez un cadre à forte imposition ou un primo-investisseur, comprendre les subtilités du dispositif Jeanbrun appliqué au neuf à Nantes est essentiel pour bâtir un patrimoine pérenne.

1. La Genèse du Dispositif Jeanbrun : Pourquoi une telle réforme ?

Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a souhaité mettre fin aux niches fiscales "en une fois" pour instaurer un système plus pérenne inspiré du régime des sociétés : l'amortissement. L'objectif est double : relancer la construction de logements collectifs neufs et offrir aux bailleurs privés un statut protecteur.

La fin de l'ère Pinel à Nantes : Pendant des années, Nantes était classée en Zone B1, offrant une réduction d'impôt fixe de 10,5 % à 17,5 % selon la durée d'engagement. Cependant, ce système ne prenait pas en compte les charges réelles et l'usure du bien. Le dispositif Jeanbrun corrige cette lacune en permettant de déduire la dépréciation théorique du bâti de votre revenu global.

Le statut du bailleur privé nantais : Le dispositif Jeanbrun transforme l'investisseur particulier en un véritable acteur économique. En achetant dans le neuf à Nantes, vous n'achetez plus seulement "une carotte fiscale", mais un outil de gestion comptable.

2. Le Mécanisme de l'Amortissement Fiscal dans le Neuf

Le cœur de la Loi Jeanbrun réside dans sa capacité à réduire votre assiette imposable. Dans l'immobilier neuf, on estime généralement que la valeur du terrain représente 20 % du prix d'achat et la construction (le bâti) 80 %. Seul le bâti est amortissable.

Les taux d'amortissement applicables à Nantes : Selon votre stratégie locative et le niveau de loyer pratiqué, trois taux s'offrent à vous :

• Le régime Intermédiaire (3,5 % / an) : C'est le plus plébiscité à Nantes. Il permet de louer à des tarifs proches du marché tout en bénéficiant d'une déduction significative.
• Le régime Social (4,5 % / an) : Idéal pour les investisseurs cherchant une fiscalité nulle sur leurs loyers.
• Le régime Très Social (5,5 % / an) : Réservé à certains programmes spécifiques en zones prioritaires de la métropole nantaise.

3. Simulation Détaillée : Achat d'un T2 Neuf à Nantes (220 000 €)

Pour illustrer la puissance de ce bouclier fiscal, étudions le cas d'un appartement Type 2 acquis pour un montant total de 220 000 €, frais de notaire inclus (réduits à 2,5%).

L'effet levier : Dans cet exemple, l'investisseur génère 7 200 € de revenus, mais ne déclare aucun bénéfice. L'impôt et les prélèvements sociaux (17,2%) sont totalement effacés via ce déficit foncier créé artificiellement.

4. Les Avantages du Neuf et la Norme RE2025 à Nantes

Investir dans le neuf à Nantes en 2026 ne se limite pas à la fiscalité. C'est une stratégie de sécurité globale.

Frais de notaire et taxes : L'acquisition dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits (2,5 % en moyenne contre 8 % dans l'ancien). Pour un bien à 300 000 €, cela représente une économie de 16 500 €.

5. Analyse du Marché Nantais pour le Neuf en 2026

Nantes ne manque pas d'atouts pour séduire les investisseurs sous le régime Jeanbrun. Sa croissance démographique (environ 1 % par an) garantit une demande locative fluide. La ZAC Pirmil-Les Isles, projet d'éco-quartier au sud de la Loire, est le laboratoire de la construction durable.

Les quartiers stratégiques pour le neuf : L'Île de Nantes est le pôle d'attractivité majeur. Saint-Joseph de Porterie reste prisé par les familles pour ses résidences collectives de qualité.

6. Comparaison : Jeanbrun Neuf vs LMNP (Meublé) à Nantes

7. Guide Pratique : Comment réussir son investissement à Nantes ?

Étape 1 : S'appuyer sur une sélection experte. Contrairement à une recherche isolée, le cabinet Bertrand-Demanes réalise pour vous une veille constante sur l'ensemble des programmes immobiliers nantais.

Étape 2 : Définir son régime de loyer. Nous calibrons votre stratégie selon votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI). Pour une TMI à 30 %, le loyer intermédiaire est optimal.

Le dispositif Jeanbrun concerne un logement neuf ou ancien mais réhabilité et ne vise que l'habitat collectif.

7 bis. Les Pièges à éviter dans le Neuf à Nantes

Soyez vigilants sur certains points : l'interdiction de louer à ses proches, le respect du plafonnement global des niches fiscales (10 000 €) et la cohérence du prix d'achat par rapport au marché nantais réel. Ne surpayez pas un bien sous prétexte qu'il est défiscalisant.

8. Plafonds de Ressources et Calcul des Loyers 2026

Coefficient Multiplicateur

Le loyer intègre un coefficient pour favoriser les petites surfaces (T1, T2) :