Location Saisonnière : Fin de l'Eldorado ?

Pendant des années, la location meublée saisonnière, popularisée par des plateformes comme Airbnb, a attiré de nombreux investisseurs. L’absence de réglementation et un marché florissant ont créé un véritable eldorado immobilier. Mais face aux conséquences sur le logement et la pression sur certaines zones tendues, le législateur a progressivement encadré cette activité, réduisant considérablement sa rentabilité. Décryptage des dernières mesures fiscales, sociales et administratives qui bouleversent le business de la location saisonnière.

La montée en puissance de la réglementation

Initialement, la location saisonnière était une opportunité unique : peu de contraintes, des revenus attractifs et une forte demande. Après la période post-Covid, cette activité a explosé, attirant un afflux massif d’investisseurs. Mais, comme souvent, lorsque l’équilibre du marché est menacé, les pouvoirs publics interviennent.

Aujourd’hui, nous assistons à la fin de cette liberté, avec des réformes qui transforment la location saisonnière en une activité plus proche de l’hôtellerie que de l’investissement locatif classique.

Les nouvelles contraintes sociales et fiscales

Charges Sociales

Dès 23 000 € de recettes annuelles, l’exploitant est soumis aux cotisations sociales URSSAF, réduisant directement la marge bénéficiaire.

Impôt sur le Revenu (Micro-BIC et Réel)

Pour les locations non classées :
- Micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 %
- Au-delà, obligation de passer au régime réel
Pour les locations classées :
- Micro-BIC jusqu’à 77 700 € avec un abattement de 50 %
- Dès dépassement, régime réel imposé

Plus-Values Immobilières

Les amortissements pratiqués pendant l’exploitation sont réintégrés au moment de la vente, augmentant ainsi l’impôt sur la plus-value.

TVA sur les Loyers

Dès 25 000 € de recettes, les loyers sont soumis à la TVA à 10 % si :

Le logement est nettoyé avant l’arrivée des locataires
Le linge de maison est fourni
Un accueil (même dématérialisé) est organisé
Un petit-déjeuner est proposé

Ces critères rapprochent la location saisonnière des exigences de l’hôtellerie, avec des formalités lourdes et des coûts supplémentaires.

Encadrement administratif renforcé

La loi LE MEUR a augmenté les pouvoirs des communes et des copropriétés pour limiter l’expansion de la location saisonnière :

Limitation de la durée de location à 90 jours/an pour une résidence principale
Obligation d’enregistrement en mairie, avec des amendes dissuasives :
- 10 000 € pour absence d’enregistrement.
- 20 000 € pour un faux numéro d’enregistrement.
Pouvoir des copropriétés : une interdiction des locations touristiques peut être votée à la majorité des 2/3
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) obligatoire pour toute mise en location

Un retour à la location saisonnière d’appoint

Avec ces nouvelles mesures, la location meublée saisonnière redevient ce qu’elle était censée être : une activité complémentaire. Louer sa résidence principale reste possible dans la limite des 90 ou 120 jours, mais en faire une activité principale s’apparente désormais à de la para-hôtellerie.

Les investisseurs doivent s’adapter :

Optimiser leur fiscalité via le régime réel.
Choisir des emplacements stratégiques où la demande justifie les coûts.
Anticiper les changements réglementaires pour ne pas se retrouver piégés.

En immobilier, les opportunités ne disparaissent jamais vraiment : elles évoluent. La location saisonnière reste un levier de rentabilité, mais elle exige aujourd’hui plus de préparation et une vraie stratégie.

Vous souhaitez optimiser votre investissement ou envisager d’autres solutions plus adaptées au contexte actuel ? N’hésitez pas à nous contacter pour définir la stratégie la plus pertinente !