Taxe sur logements vacants : qui sera touché dès 2027 ?

Une nouvelle taxe locale unifiée sur tous les territoires dès 2027

À partir du 1er janvier 2027, la fiscalité sur les logements inoccupés évolue avec la création de la Taxe sur la Vacance des Locaux d'Habitation (TVLH). Cette réforme vise à remettre sur le marché les biens inoccupés et à lutter contre la crise du logement. Fait majeur de cette refonte : le produit de cette taxe sera désormais affecté directement aux communes et aux intercommunalités, leur offrant un levier d'action inédit.

Contrairement aux anciens dispositifs (TLV et THLV) parfois illisibles, cette taxe unique s'étendra à l'ensemble du territoire national. Les communes disposeront d'une latitude importante dans son application et pourront moduler la pression fiscale locale selon leurs besoins.

Un calcul basé sur la valeur locative, et non au mètre carré

Il est important de préciser que cette taxe ne se calcule pas de façon forfaitaire au mètre carré, mais sur la base de la valeur locative cadastrale du bien (la même base qui sert au calcul de la taxe foncière). Le taux de base prévu par la loi est de 17 % la première année, et 34 % les années suivantes. Toutefois, les communes auront le pouvoir de majorer fortement ces taux : le plafond pourra atteindre 30 % dès la première année d'imposition, et jusqu'à 60 % à partir de la deuxième année.

Cette progressivité laissée à la discrétion des maires reconnaît que l'enjeu de la vacance n'est pas identique partout. Un appartement vide dans le centre de Nantes ou d'Angers représente un manque à gagner autrement plus critique qu'une maison inhabitée dans un bourg rural en déclin démographique.

Qui sera concerné par cette taxation ?

Le déclenchement de la taxe dépendra de la tension immobilière locale. Seront taxables les logements vacants depuis au moins un an dans les zones tendues, contre deux ans dans les zones non tendues. Des exceptions subsisteront, notamment pour les biens nécessitant de lourds travaux de rénovation, ceux mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, ou encore les biens bloqués par une succession en cours. Les propriétaires devront justifier de leur situation pour échapper à la taxation.

Dans notre pratique, nous constatons que de nombreux héritiers conservent des biens familiaux sans les occuper ni les louer, souvent par indécision ou méconnaissance des opportunités locatives. Avec des taux pouvant amputer jusqu'à 60 % de la valeur locative du bien, la facture annuelle se chiffrera rapidement en milliers d'euros. Cette nouvelle fiscalité devrait accélérer les prises de décision.

Optimiser avant la mise en application

Cette réforme laisse encore un peu de temps aux propriétaires pour adapter leur stratégie. Plutôt que de subir cette taxation, plusieurs leviers existent : mise en location du bien, rénovation pour améliorer l'attractivité locative, ou cession si la rentabilité locative s'avère insuffisante.

Nous recommandons d'ailleurs d'analyser dès maintenant le potentiel locatif de tout bien vacant : en zone tendue, un studio rénové peut générer 8 à 10% de rendement brut, largement supérieur aux 3 à 4% habituels sur les biens familiaux non optimisés. L'audit patrimonial permet de chiffrer précisément ces arbitrages avant que la taxation ne devienne incontournable.