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Tour d’horizon de la tension immobilière en France

21/11/2019

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La tension immobilière d’une ville se calcule en établissant le nombre d’acheteurs par annonce d’un bien à vendre (maison ou appartement). En fonction du résultat obtenu, il est possible de déterminer si le marché de la ville est tendu, dynamique, équilibré ou au contraire, ralenti. Au mois d’août 2019, le dernier baromètre Se Loger fait état d’une forte tension à Lyon et à Paris, d’une stabilisation à Nantes, à Strasbourg et à Rennes. De son côté, une étude de Meilleursagents souligne les opportunités à saisir dans ces villes.

Lyon et Paris, des villes tendues avec des opportunités immobilières

Pour les 34 principales villes françaises, étudiées dans le dernier baromètre Se Loger, mené pour Capital, Lyon est la ville la plus tendue de France (ITI à 2,9), avec près de 3 acheteurs potentiels pour une annonce, talonnée par Paris avec 2,73. Face à cette tension, les professionnels prévoient une augmentation du prix au mètre carré dans les prochains mois dans ces deux villes.

L’Est parisien, avec Saint-Maur-des-Fossés 

Avec un Indicateur de Tension Immobilière (ITI) défini à 12 %, l’aire urbaine de Paris propose en moyenne un prix de 5 407 € au m², avec une évolution des prix de 6,1 % (contre 10 115 € et 8,8 % à Paris). De ce fait, la rentabilité d’un investissement peut se faire à partir de 50 mois. Or, l’Est parisien semble de plus en plus attractif, et malgré la hausse des prix, continue à séduire, à l’image de Saint-Maur-des-Fossés qui figure parmi les marchés les plus dynamiques de l’agglomération. Mais Asnières-sur-Seine et Levallois-Perret semblent, elles aussi, tirer leur épingle du jeu… Plus largement le Grand Paris attire déjà, notamment avec le projet de Grand Paris Express, et commence à influencer le marché de l’immobilier parisien.

Dans l’aire urbaine de Lyon, Tassin-le-Demi-Lune, Caluire-et-Cuire et Oullins

À l’image de Paris, l’aire urbaine de Lyon présente un ITI de 14 % (contre 20 % dans la ville elle-même), pour un prix de 3 149 € au m² contre 4 485 €. De ce fait, quand il faut 78 mois pour atteindre la rentabilité de son investissement, il ne faut que 55 en agglomération. Parmi les secteurs les plus dynamiques figurent Tassin-le-Demi-Lune, Caluire-et-Cuire et Oullins.

Nantes et Strasbourg, des villes dynamiques et stabilisées

Avec un indice de 1,24 établi par le baromètre Se Loger, Nantes affiche la troisième tension la plus forte, suivie de Strasbourg (1,09) et de Rennes (0,98) : sur ces territoires, le marché devrait se stabiliser. À noter que pour Rennes ou sa première couronne (et notamment Saint-Jacques-de-la-lande, Chantepie et Châteaugiron), le marché est dynamique, avec d’ambitieux projets d’infrastructures qui ne manquera pas de soutenir ce marché dans les prochaines années.

Nantes ou Rezé, Saint-Sébastien-sur-Loire et Orvault

Avec près de 15 000 nouveaux Nantais accueillis chaque année, la ville fait face à une vraie pénurie de biens. Son ITI fait état de 23 % contre 11 % dans son agglomération, pour un prix de 3 262 € par m² contre 2 677 € en périphérie. Les marchés les plus dynamiques, selon l’étude MeilleursAgents sont Rezé, Saint-Sébastien-sur-Loire et Orvault.

Strasbourg, l’un des plus importants pouvoirs d’achat immobiliers de France

Le marché strasbourgeois est dynamique, avec un ITI à 26 % et un délai de vente médian établi à 60 jours. Mais son aire urbaine présente l’un des plus forts pouvoirs d’achat immobiliers de France, avec 67 m² : les acquéreurs, aux profils variés, viennent y rechercher des maisons individuelles, allant même jusqu’à 20 km de Strasbourg pour trouver leur bonheur.

Lille et Toulouse, des villes très attractives

Le baromètre Se loger souligne également l’attractivité de Lille et de Toulouse, dont la tension immobilière a fortement grimpé entre août 2018 et août 2019, avec respectivement +89 % et +66 %.

Lille, 35 mois pour rentabiliser son achat

Vauban, le Vieux-Lille et le centre-ville, au Nord de la Lille, sont des quartiers très prisés par les investisseurs. Mais les communes de Croix, de Wasquehal, Marcq-en-Barœul, ainsi que celles de Ronchin et de FachesThumesnil ont le vent en poupe. Le marché est très tendu à Lille (ITI à 37 %) alors qu’il offre un meilleur équilibre dans son aire urbaine (19 %). Mais dans tous les cas, une fois le bien acheté, la rentabilité de son achat se fait en 35 mois dans les deux cas.

Toulouse, le recul du chômage (-1,9 point) attire les investisseurs

Les investisseurs sont intéressés par l’hyper-centre de Toulouse, mais des communes comme Blagnac et Merville, proches d’Airbus, comme Aucamville et Lauganet au Nord, très bien reliées à la ville rose, comme Balma, à proximité des écoles privées de la Côte Pavée. Avec un indicateur de tension immobilière de 27 % contre 10 % en périphérie et un prix de 3 086 € au m², contre 2 615 € dans l’aire urbaine, la rentabilité d’achat peut se faire en moins de 4 ans (45 mois).

Angers et Brest, des villes moyennes où investir

Pour les villes de moindre envergure, le baromètre Se Loger souligne également l’attractivité des villes comme Angers et Brest, avec une évolution de la tension immobilière de, respectivement, 110 % et 97 %.

Angers, un acheteur pour un bien en vente

Le nombre de demandeurs par annonce a tout simplement doublé en espace d’un an (+110 %) pour s’établir à presque un acheteur par bien à vendre (0,9), selon le baromètre Se Loger. De ce fait, l’évolution des prix s’est accentuée avec +4,9 % en un an sur la ville et +8,3 % dans l’aire urbaine d’Angers. Malgré tout, la rentabilité d’un achat reste assez rapide puisqu’elle est de 39 mois dans la ville et de 36 mois dans son aire urbaine.

Brest, un pouvoir d’achat immobilier de 96 m²

L’ITI de Brest est à 10 %, quand son aire urbaine est à 6 % : une belle attractivité qui attire les investisseurs brestois, dont plus de 90 % disposent d’un pouvoir d’achat suffisant pour s’acheter un 36 m². Sans compter qu’« il y a toujours des besoins de logements et des logements de qualité sur Brest et sa région », précise Jean-Charles Le Borgne, le président de la fédération du BTP du Finistère. Voilà pourquoi la ville demande à bénéficier de nouveau du dispositif Pinel, afin de soutenir cet état…

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