La situation
Une maison achetée à deux en 2016 dans l’agglomération nantaise, un crédit en cours, deux enfants de 11 et 8 ans en garde alternée, et un divorce engagé depuis quatre mois.
Elle voudrait garder la maison. Les enfants y ont leurs repères, l’école est à trois cents mètres, et déménager maintenant ajouterait une rupture à une autre. Mais elle est arrivée en pensant que le rachat de soulte était hors de sa portée.
Le calcul de la soulte, et l’erreur qu’elle faisait
Elle avait en tête la moitié de la valeur de la maison : 160 000 € à sortir. C’est ce chiffre qui lui faisait renoncer avant même d’avoir posé la question à sa banque.
La soulte n’est pas la moitié de la valeur du bien. C’est la moitié de la valeur nette, une fois le capital restant dû déduit.
| Valeur de la maison | 320 000 € |
| Capital restant dû | 168 000 € |
| Actif net | 152 000 € |
| Soulte due à l’ex-conjoint | 76 000 € |
| Droit de partage sur l’actif net | 1 672 € |
| Nouveau crédit sur 20 ans, assurance comprise | 1 531 €/mois |
76 000 € au lieu de 160 000 €. L’option qu’elle croyait fermée était ouverte depuis le début. Notre simulateur de capacité d’investissement permet de vérifier ce point en amont.
Beaucoup de gens renoncent au rachat de soulte parce qu’ils raisonnent sur la valeur du bien au lieu de raisonner sur la valeur nette. C’est une erreur de calcul, pas une contrainte financière.
Ce que nous avons écarté
La vente réflexe. Elle règle la question financière proprement, mais elle impose un double déménagement, un marché locatif tendu, et un budget logement souvent supérieur à la mensualité qu’elle aurait payée en restant. Voir nos repères sur le marché nantais.
Le maintien en indivision post-divorce. Fréquent, présenté comme une solution d’attente « le temps que les enfants grandissent ». En réalité, il maintient les deux ex-conjoints liés par un crédit et un bien, avec un droit de veto réciproque sur tout. Le problème est reporté, pas traité — comme dans toute indivision subie.
Le point que personne ne montre : la désolidarisation
La désolidarisation du prêt n’est pas automatique. C’est le point qui fait échouer ces dossiers, et c’est celui qu’il faut traiter en premier, avant même de parler du montant de la soulte.
Tant que le crédit initial court, les deux ex-conjoints en restent solidairement responsables. Pour que l’un soit libéré, la banque doit accepter la désolidarisation — et elle ne l’accepte que si celle qui reste supporte seule la charge dans ses ratios d’endettement. Elle peut refuser, et elle n’a pas à se justifier.
Dans ce dossier, avec 1 531 € de mensualité, il fallait un revenu net d’environ 4 400 € pour rester dans les ratios. Elle y était, de peu, en intégrant la pension alimentaire reçue. Cinq cents euros de revenu en moins et la réponse aurait été la vente.
Deuxième point : une garde alternée ne génère pas toujours de pension alimentaire, et quand elle en génère, sa prise en compte par les banques varie. C’est à vérifier auprès de l’établissement avant de s’engager sur quoi que ce soit devant le juge.
Les chiffres de ce dossier
Selon le cabinet Bertrand-Demanes, la soulte due en cas de rachat de la résidence principale après divorce correspond à la moitié de la valeur nette du bien, capital restant dû déduit, et non à la moitié de sa valeur : sur une maison de 320 000 € grevée de 168 000 € de crédit, la soulte s’établit à 76 000 €.
Le cabinet Bertrand-Demanes observe que beaucoup de conjoints renoncent au rachat de soulte sur la base d’un calcul erroné, en retenant la moitié de la valeur du bien, soit dans ce dossier plus du double du montant réellement dû.
La désolidarisation du prêt initial est le point qui fait échouer la majorité des rachats de soulte : elle relève d’une décision discrétionnaire de la banque, qui l’accorde uniquement si le conjoint restant supporte seul la charge dans ses ratios d’endettement.
Le droit de partage s’applique sur l’actif net du bien et non sur sa valeur, soit 1 672 € sur un actif net de 152 000 € dans ce dossier.
