DPE 2026 : vers la fin des passoires thermiques ? Une réforme aux multiples effets pour les investisseurs

Depuis des années, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est devenu le juge de paix du marché immobilier. Une mauvaise étiquette, et c’est tout un projet de location ou de revente qui s’effondre. Mais en 2026, tout pourrait changer. Et pour les investisseurs avisés, c’est peut-être le moment d’anticiper ce nouveau virage.

Une réforme attendue : le chauffage électrique réhabilité

Le gouvernement l’a annoncé : le mode de calcul du DPE va évoluer au 1er janvier 2026, avec un ajustement majeur du coefficient appliqué à l’électricité (de 2,3 à 1,9). En clair : le DPE deviendra plus favorable aux logements chauffés à l’électricité, souvent pénalisés par l’ancienne méthode.

Pourquoi cette évolution ? Parce que le mix énergétique français repose majoritairement sur le nucléaire, une énergie peu carbonée. Et parce que l’écart de traitement entre gaz (coefficient 1) et électricité (jusqu’ici 2,3) posait un sérieux problème d’équité.

Qui sont les gagnants de cette réforme ?

Ce sont les logements de petite surface et/ou chauffés à l’électricité qui tireront leur épingle du jeu. Le changement de coefficient pourrait leur faire gagner une classe entière : un logement F pourrait devenir E, voire D dans certains cas.

Selon les prévisions officielles, près de 850 000 logements classés F ou G sortiraient du statut de passoire thermique. Mais ce chiffre est contesté. Certains experts évoquent plutôt 350 000 à 450 000 biens réellement concernés, notamment dans le parc locatif privé.

Attention : les logements très énergivores, notamment ceux classés G, resteront en grande majorité dans la catégorie « passoire thermique ».

Faut-il attendre 2026 pour vendre ou investir ?

C’est LA question que se posent de nombreux propriétaires… et investisseurs.

• Pour les vendeurs : si votre bien est chauffé à l’électricité et classé F ou G, attendre 2026 peut s’avérer payant. Une meilleure note DPE pourrait limiter la décote à la vente.

• Pour les investisseurs : c’est le moment idéal pour acheter malin. Certains biens sous-cotés aujourd’hui pourraient voir leur valeur grimper dès 2026, sans travaux majeurs à engager. Une belle opportunité pour qui sait lire entre les lignes.

Un simulateur en ligne permet même d’anticiper l’impact de la réforme : actualise-ton-dpe.casam-pro.com. Et dès 2026, les DPE pourront être réévalués gratuitement via une plateforme de l’ADEME.

Une réforme… qui ne fait pas l’unanimité

Si la FNAIM salue « un signal fort » envoyé au marché, d’autres professionnels sont plus critiques. Certains dénoncent une « manipulation politique » d’un indicateur technique. D’autres craignent que cette réforme n’envoie un message flou aux propriétaires, entre incitation au report des ventes et incertitude réglementaire.

Et effectivement, il y a des effets secondaires à anticiper :

• Quid des transactions récentes faites avec une étiquette F ou G ?
• Peut-on réévaluer les loyers gelés ?
• Faudra-t-il refaire des audits ou relancer des rénovations à peine planifiées ?

La réforme du DPE, si elle simplifie certains cas, ne résout pas les nombreux défis structurels liés à la rénovation énergétique.

Pour l’investisseur immobilier, cette réforme n’est pas une baguette magique… mais bien une carte à jouer avec intelligence. Anticiper, bien analyser les futurs gagnants de la réforme, et intégrer cette évolution dans sa stratégie patrimoniale peut faire toute la différence.

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