Exonération de la plus-value sur la résidence principale : un projet de durcissement encore à l’étude
29/10/2025
Conseils d'investissement
Le régime actuel de l’exonération de la plus-value sur la résidence principale
Le cadre légal actuel : article 150 U du Code général des impôts
Quel est le délai pour vendre sa résidence principale sans être imposé sur la plus-value ?
Actuellement, l’article 150 U II-1° du Code général des impôts, consultable sur Légifrance, prévoit que la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien constituant la résidence principale du cédant est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Aucune durée minimale d’occupation n’est exigée. Le critère essentiel est l’usage “habituel et effectif” du logement au moment de la cession.
Ainsi, un propriétaire qui habite réellement son logement jusqu’à sa mise en vente peut vendre sans impôt sur la plus-value, même après une courte période d’occupation.
Le projet d’amendement : une durée d’occupation minimale de cinq ans
Une mesure encore à l’état de proposition
Selon Le Figaro Immobilier et Boursorama Immobilier, plusieurs députés ont déposé un amendement au budget 2026 prévoyant d’imposer cinq années d’occupation comme résidence principale avant d’obtenir l’exonération.
L’objectif affiché est de décourager les ventes rapides motivées par la spéculation tout en préservant l’avantage fiscal pour les véritables occupants.
Cependant, cet amendement n’a pas encore été adopté. Il fait toujours l’objet de débats parlementaires et pourrait être modifié, repoussé, voire supprimé avant le vote définitif du budget. Il s’agit donc d’une mesure à l’étude, sans effet juridique à ce jour.
Des exceptions envisagées en cas de force majeure
Les parlementaires à l’origine du texte évoquent des exceptions : mutation professionnelle, décès du conjoint, divorce, séparation, hospitalisation longue ou entrée en maison de retraite. Ces situations devraient permettre de conserver l’exonération même sans les cinq années d’occupation.
Mais pour l’instant, aucun détail officiel n’a été publié sur la rédaction finale du texte ni sur les modalités d’application.
Un contexte général de durcissement de la fiscalité immobilière
Une tendance cohérente avec d’autres réformes fiscales
Ce projet s’inscrit dans un mouvement plus large de rationalisation des avantages fiscaux immobiliers. Déjà en 2025, certains amendements proposaient de réduire les abattements pour durée de détention sur les plus-values des résidences secondaires, comme le rapporte Legifiscal.fr.
Le gouvernement cherche à encourager la détention longue et à réorienter les incitations vers la rénovation énergétique ou la mise en location durable, plutôt que vers les opérations d’achat-revente rapide.
Une vigilance accrue sur la notion de “résidence principale”
Même sans réforme, les contrôles se durcissent. Dans un arrêt du 9 octobre 2025 (n° 23BX01093), la Cour administrative d’appel de Bordeaux a refusé une exonération au motif que le bien avait été inoccupé dix-sept mois avant la vente.
Comme le souligne le cabinet Soton Avocat, la preuve d’occupation effective est désormais cruciale : factures d’énergie, adresse fiscale, abonnements et consommation réelle peuvent être vérifiés par l’administration.
Quels impacts si la mesure venait à être votée ?
Un frein possible aux ventes rapides
Si l’amendement était adopté, il limiterait les ventes rapides après acquisition. Les contribuables qui envisagent de revendre leur résidence principale après une courte période d’occupation perdraient l’exonération, sauf exceptions prévues.
Mais rappelons-le : le régime actuel reste inchangé. La vente d’une résidence principale réellement occupée demeure totalement exonérée de plus-value.
Une incitation à repenser la stratégie patrimoniale
Pour les investisseurs dans l’ancien, ce projet conforte les stratégies de rénovation et détention longue. La logique “acheter, habiter brièvement, puis revendre” deviendrait fiscalement moins avantageuse.
Les dispositifs existants — déficit foncier, loi Denormandie, Monument Historique — gardent tout leur intérêt en offrant des avantages concrets sur la durée, sans dépendre d’une éventuelle réforme.
Un dossier à suivre de près
Le projet de durcissement de l’exonération de la plus-value sur la résidence principale n’en est qu’à ses débuts. Aucune version n’a été adoptée, et les débats parlementaires détermineront s’il devient une mesure effective en 2026 ou s’il disparaît des textes.
Pour l’heure, le régime actuel reste pleinement en vigueur, mais le simple fait que cette discussion ait lieu montre la volonté politique de resserrer les avantages fiscaux immobiliers. Les propriétaires et investisseurs ont donc tout intérêt à se tenir informés et à anticiper les possibles évolutions.
Concernant vos investissements locatifs
Quel est l’abattement sur la plus-value immobilière après 22 ans de détention du bien ?
Cette question concerne les résidences secondaires ou locatives, car les résidences principales bénéficient, elles, d’une exonération totale.
Pour les autres biens, la fiscalité s’allège progressivement avec le temps. L’article 150 VC du CGI prévoit un abattement pour durée de détention :
- Après 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.
- Après 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux.
Autrement dit, un propriétaire d’un bien locatif ou secondaire ne paie plus d’impôt sur la plus-value au-delà de 22 ans de détention, et plus aucun prélèvement global au-delà de 30 ans.
Cette mécanique d’abattement n’est pas remise en cause par les discussions actuelles sur la résidence principale, mais elle illustre la tendance : la détention longue reste favorisée fiscalement.
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Sources :
- Code général des impôts, article 150 U — Légifrance
- Amendement au PLF 2026, en discussion parlementaire — Le Figaro Immobilier et Boursorama Immobilier
- Analyse juridique : Me Arnaud Soton, avocat fiscaliste — Soton-Avocat.com
- Décision CAA Bordeaux, 9 octobre 2025, n° 23BX01093 — Laroche Notaires
- Analyse économique — Legifiscal.fr et NewDeal Immobilier
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