Comment calculer son taux d’endettement pour l’immobilier locatif ?
26/10/2020
Conseils d'investissement
À la formule appliquée pour connaître le taux d’endettement d’un prêt immobilier classique [(dettes + charges)/revenus fixes nets x 100], il existe une petite variante pour les investissements locatifs… Mais si, hier, le calcul pouvait se construire sur deux méthodes, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) vient d’en recommander une…
Les deux méthodes de calcul du taux d’endettement
Prenons en exemple, des revenus fixés à 1 900 €/mois, une mensualité envisagée de 850 € sur 25 ans et des revenus locatifs de 600 €.
La méthode dite « classique »
Cette base de calcul du taux d’endettement s’appuie sur le rapport entre les charges de crédit et l’ensemble des revenus de l’emprunteur, incluant ceux de l’investissement locatif à hauteur de 70 % de leur montant.
Avec la méthode classique, le taux serait, ici, de 36,6 % – soit [850 €/(1900 € + 600 €*70 %)] x100. Avec un pourcentage supérieur au 33 % requis, peu de banques donneraient une issue favorable à ce projet immobilier.
La méthode différenciée
Cette base de calcul du taux d’endettement considère l’investissement immobilier dans sa globalité et ajoute son action à l’effort d’épargne. Avec la méthode différenciée, le taux serait, ici, de 22,6 % – soit [(850 € -600 €*70 %)/1900 €] x100. Sur cette base, le pourcentage du « reste à vivre » est considéré comme acceptable : le projet immobilier peut donc être envisagé.
La méthode classique, hautement recommandée par l’HCSF
Jusqu’ici, ces deux méthodes cohabitaient, permettant aux organismes prêteurs de choisir la formule qu’ils jugeaient la plus appropriée. Une liberté qui offrait aux banques toute la latitude pour accepter un crédit malgré un taux d’endettement supérieur à 33 %…
Mais, les dernières recommandations du HCSF (n °R-HCSF-2019-1 du 20 décembre 2019) tendent vers une harmonisation du mode de calcul autour de la méthode classique :
« En considération de ses missions de prévention des risques systémiques et de préservation de la stabilité financière, le HCSF recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement que pour leur production de crédits immobiliers, ils fassent preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques usuelles qui garantissent la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France et de prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages en prenant notamment en considération les critères suivants dans l’octroi des crédits immobiliers résidentiels en France :
- Le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier, en veillant à ce que dernier n’excède pas 33 % ;
- La maturité du crédit à l’octroi, en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans. »
À noter qu’une certaine flexibilité est autorisée pour les primo-accédants et les acquéreurs de leur résidence principale.
La barre des 33 % d’endettement, une norme à respecter
Jusqu’à cette recommandation officielle, la règle des 33 % d’endettement était une pratique courante, sans être une obligation. Or, cette limite vise à éviter les risques de surendettement et les incidents de paiement. Désormais, elle va s’ériger en norme ! Mais certaines subtilités restent encore non-déterminées clairement – à l’image d’un calcul du taux « assurance incluse » ou « hors assurance »…
Attention, dans le cadre des investissements locatifs, le HCSF invite les banques à considérer le revenu foncier net imposable au lieu des 70 % des loyers. Pour la location meublée ou un investissement Pinel, appelant des charges déductibles venant diminuer le revenu net imposable, le taux d’endettement pourrait être plus rapidement atteint…
N’hésitez pas à demander le concours d’un conseiller Bertrand-Demanes, pour déterminer la faisabilité de votre projet immobilier locatif, et le cas échéant, vous orienter vers les options les plus pertinentes sur votre secteur.
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Sources :
https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/tendance-des-taux/credit-immobilier-les-banques-modifient-la-formule-de-calcul-du-taux-dendettement-pour-linvestisseur-locatif.html
https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/effet-de-levier/comment-calculer-le-taux-dendettement-pour-un-credit-immobilier-locatif.html
https://www.lowtaux.fr/credit-immobilier/taux-endettement-solvabilite https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/tendance-des-taux/credit-immobilier-enfin-une-definition-du-taux-dendettement-a-33-quon-ne-peut-plus-depasser-en-2020.html
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