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Investissement locatif : faut-il prendre un courtier ?

24/04/2020
Catégorie : Immobilier

Si l’intervention du courtier en crédit immobilier se fait de plus en plus fréquemment pour l’acquisition d’une résidence principale, est-elle justifiée pour un investissement locatif ? Quels sont les leviers de ce placement qui peuvent bénéficier de son savoir-faire ? Chez Bertrand-Demanes, nous travaillons avec plusieurs courtiers, chargés d’optimiser le dossier auprès des banques, tout en respectant les objectifs fiscaux poursuivis…

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L’effet de levier d’un financement bancaire

La plupart des projets d’investissements locatifs se construisent par le biais d’un financement bancaire. Quel que soit son profil, l’acquéreur doit pouvoir bénéficier de l’« effet de levier » qui lui permet d’améliorer sa situation financière avec l’argent de la banque.

Sur la base d’un achat de 250 000 €, avec un loyer brut annuel de 14 000 €, le rendement locatif brut est de 5,6 % (loyer annuel brut/achat x 100). Quand un investisseur achète seul, il profite de ce rendement, tout en évitant les frais bancaires d’un emprunt. Avec un apport de 10 % (25 000 €) et un prêt (225 000 €), le rendement financier est de 56 % (14 000/25 000 x 100).

Naturellement, il s’agit ici d’une mécanique purement théorique : elle doit être pondérée par d’autres paramètres, comme les taxes, les frais, les intérêts – ce qui contribuera à en diminuer les effets…

L’optimisation du courtier en crédit immobilier

Dans une démarche d’achat locatif, le coût d’un prêt immobilier est essentiellement influencé par la durée et le taux d’intérêt appliqué. Plus la durée est longue, plus le taux est important : reste à déterminer la mensualité adaptée à l’investisseur.

Attention, la fameuse « opération blanche » est rare – le loyer perçu ne couvre pas forcément le remboursement du prêt et il ne faut pas oublier le coût des charges que l’investisseur doit assumer sur sa nouvelle acquisition.

Par ailleurs, un investissement locatif est souvent motivé par un dispositif de défiscalisation qui impose ses règles. À l’image de la loi Pinel qui prévoit une location de 6, 9 ou 12 ans, avec des loyers plafonnés. Grâce à son savoir-faire, le courtier peut, ici, conjuguer l’optimisation du dossier financier avec ces objectifs fiscaux, tout en tenant compte de la situation personnelle de l’emprunteur. À noter qu’il peut aussi négocier l’assurance du prêt auprès de ses partenaires et ainsi, influencer le coût final de quelques milliers d’euros.

Le mieux reste de placer son investissement locatif dans des mains professionnelles : un conseiller en gestion de patrimoine, pour trouver le bon emplacement, le bon programme immobilier et le bien adéquat ; un courtier, pour optimiser votre placement financier, tout en respectant les motivations de cet investissement, définies avec le CGP. Chez Bertrand-Demanes, nous travaillons en collaboration avec des professionnels implantés dans chaque ville où il y a un cabinet. Comme nos conseillers, ils connaissent les spécificités de leur secteur et surtout ont tissé des partenariats concrets avec les organismes financiers de leur ville.

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Sources :
http://www.leparisien.fr/economie/votre-argent/credit-immobilier-prendre-un-courtier-ca-vaut-le-coup-25-02-2020-8266305.php
https://www.investissement-locatif.com/credit-immobilier/investissement-locatif-faire-appel-a-un-courtier.html 
https://www.immofinances.net/blog/optimisation-fiscale/conseils-immobiliers/investissement-locatif-pourquoi-faire-appel-a-un-courtier/
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