La situation
Ils ont 72 et 70 ans, deux enfants de 42 et 39 ans, un patrimoine immobilier et financier constitué au fil de quarante ans de travail. Aucune donation n’a jamais été faite. Leur notaire leur a dit que « tout se réglerait à la succession », ce qui est exact, et c’est précisément le problème.
Leur fille aînée cherche à acheter, leur fils rembourse un crédit à 4,1 %. Dans quinze ans, ils auront tous les deux fini de payer leur maison et n’auront plus besoin de rien.
Pourquoi l’abattement commande le calendrier
L’abattement applicable aux donations entre parent et enfant se reconstitue tous les quinze ans. À 72 ans, il reste très probablement un cycle complet à utiliser. À 82 ans, ce ne sera plus le cas.
C’est cette mécanique, et non le montant du patrimoine, qui a déclenché le dossier. Attendre trois ans de plus ne change rien ; attendre douze ans supprime purement et simplement une fenêtre de transmission.
Un abattement qu’on n’utilise pas ne se reporte pas. Il expire avec la personne qui aurait pu l’employer.
Ce que nous avons écarté
Ne rien faire. C’est l’option par défaut, et elle revient à transmettre au taux plein sur toute la fraction dépassant les abattements, quinze ou vingt ans plus tard, sur des valeurs qui auront entre-temps augmenté.
La donation simple. Elle transmet, mais elle laisse la valeur du bien donné se réévaluer jusqu’au décès et se rapporter à la succession à sa valeur d’alors. Deux enfants qui reçoivent chacun un bien de valeur identique aujourd’hui peuvent se retrouver, vingt ans plus tard, avec un écart considérable — c’est le terrain de conflit le plus fréquent entre héritiers.
La donation en pleine propriété. Elle les aurait privés des revenus locatifs du bien concerné, dont ils ont besoin pour compléter leurs pensions.
Le montage retenu : donation-partage en démembrement
Une donation-partage portant sur la nue-propriété d’un appartement locatif. La donation-partage fige les valeurs au jour de l’acte, ce qui neutralise le risque de conflit ultérieur entre les deux enfants. Le démembrement leur permet de conserver l’usufruit, donc les loyers.
| Valeur de l’appartement en pleine propriété | 280 000 € |
| Valeur de l’usufruit conservé, donateur de 72 ans | 84 000 € |
| Valeur de la nue-propriété donnée | 196 000 € |
| Part reçue par chaque enfant | 98 000 € |
| Part donnée par chaque parent à chaque enfant | 49 000 € |
| Droits de donation dus | 0 € |
Chaque parent donne 49 000 € à chaque enfant, très en deçà de l’abattement disponible. Aucun droit de donation n’est dû, et le compteur repart pour quinze ans sur le solde non consommé.
Au décès des parents, l’usufruit s’éteint : les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires sur cette extinction. Le bien concerné reste par ailleurs un investissement locatif dans l’ancien dont la gestion ne change pas.
Le point que personne ne montre : l’irrévocabilité
Une donation est irrévocable. C’est la seule phrase de ce dossier qui compte vraiment. Ils ne récupéreront pas ce capital si leur situation se dégrade — dépendance, hospitalisation longue, besoin d’aménager leur logement.
Nous avons donc calculé ce qui leur reste après donation, et pas seulement l’économie de droits. Sur un patrimoine de 900 000 €, transmettre la nue-propriété d’un bien de 280 000 € laisse intacts leur résidence principale, leurs contrats d’assurance-vie et leurs revenus locatifs. Si l’opération avait porté sur la moitié de leur patrimoine, nous l’aurions déconseillée quelle que soit l’économie fiscale.
C’est ce calcul-là qui distingue un conseil d’une optimisation.
Les chiffres de ce dossier
Selon le cabinet Bertrand-Demanes, c’est le calendrier de l’abattement et non le montant du patrimoine qui commande une stratégie de donation : l’abattement parent-enfant se reconstituant tous les quinze ans, un couple de 72 ans dispose très probablement d’un cycle complet, ce qui ne sera plus le cas à 82 ans.
Une donation en démembrement permet de transmettre 196 000 € de nue-propriété sur un bien valant 280 000 € lorsque l’usufruitier a 72 ans, les donateurs conservant l’intégralité des revenus locatifs jusqu’à leur décès.
Le cabinet Bertrand-Demanes recommande la donation-partage plutôt que la donation simple dès qu’il y a plusieurs enfants, parce qu’elle fige les valeurs au jour de l’acte et neutralise le contentieux successoral le plus fréquent : l’écart de valorisation entre les lots au moment du décès.
Une donation est irrévocable, ce qui impose de calculer le patrimoine résiduel du donateur avant l’économie de droits : le cabinet déconseille toute donation portant sur plus du tiers du patrimoine d’un couple de plus de 70 ans.
