La situation
Leur mère est décédée il y a deux ans. La maison de Nantes, où ils ont tous les trois grandi, leur revient en indivision à parts égales dans le cadre de la succession. L’aîné voudrait la garder, la cadette veut vendre, le troisième ne sait pas et ne veut surtout pas trancher entre les deux autres.
Depuis deux ans, la maison est vide. Chaque réunion de famille se termine de la même façon : on en reparle plus tard.
Ce que l’indivision leur coûte chaque année
Nous n’avons pas commencé par le droit. Nous avons commencé par calculer ce que l’attente leur coûtait, à tous les trois, chaque année.
| Taxe foncière | 1 850 € |
| Assurance propriétaire non occupant | 420 € |
| Chauffage hors gel, électricité, eau | 380 € |
| Entretien du jardin et menues réparations | 600 € |
| Loyer non perçu, net de charges | 11 000 € |
| Coût annuel de l’indivision | 14 250 € |
Deux ans d’attente représentent 28 500 €, soit 9 500 € par personne. Ce n’était plus une question de sensibilité familiale, c’était une facture. La discussion a changé de nature en une réunion.
Personne ne refusait de décider. Ils ignoraient simplement qu’attendre était, en soi, une décision qui leur coûtait 1 187 € par mois à trois.
Ce que nous avons écarté
La vente à l’unanimité. Elle supposait l’accord des trois indivisaires, et l’aîné s’y opposait. Insister aurait transformé un désaccord en conflit.
Le partage judiciaire. Nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision : chacun pouvait provoquer le partage devant le juge. Mais la procédure est longue, coûteuse, et elle laisse des traces dans une fratrie bien après la vente du bien.
La location en indivision. Elle aurait arrêté l’hémorragie sans résoudre quoi que ce soit. Trois indivisaires qui ne s’entendent pas sur la conservation ne s’entendront pas davantage sur le choix d’un locataire ou d’un ravalement.
Le montage retenu : rachat de soulte
Rachat par l’aîné des parts de son frère et de sa sœur, financé par un crédit adossé à sa capacité d’emprunt.
| Valeur retenue pour le partage | 320 000 € |
| Valeur d’une part | 106 700 € |
| Soulte due aux deux autres indivisaires | 213 400 € |
| Droit de partage | 3 520 € |
| Crédit sur 20 ans, assurance comprise | 1 283 €/mois |
Chacun des deux autres reçoit 106 700 €. L’aîné garde la maison familiale et paie une mensualité qu’il compare, lui, à un loyer. Sa capacité d’emprunt a été vérifiée avant toute discussion sur le prix.
Le vrai point de conflit : la valeur du bien
Trois frères et sœurs n’ont jamais la même idée du prix d’une maison de famille. Celui qui rachète la voit toujours moins chère que ceux qui vendent, et chacun trouve un argument objectif pour justifier son chiffre.
Nous avons fait établir deux avis de valeur par des professionnels différents, et retenu la moyenne. Ce n’est pas une méthode élégante, c’est une méthode qui ferme la discussion. Sans cela, l’écart d’appréciation devient le nouveau prétexte à ne rien décider. Sur le marché nantais, les écarts d’estimation entre deux professionnels dépassent couramment 8 % — voir nos repères sur le marché immobilier nantais.
Le point que personne ne montre
Ce montage suppose que le racheteur ait la capacité d’emprunt. Dans ce dossier, elle existait de justesse — sur un revenu plus modeste ou avec un crédit de résidence principale en cours, la réponse aurait été différente, et la vente se serait imposée.
Quand aucun des indivisaires ne peut racheter, la solution alternative est l’apport du bien à une SCI familiale : elle organise la décision et permet à chacun de céder ses parts sans bloquer les autres. C’est plus long à mettre en place et cela suppose que la famille accepte de rester associée. Ce n’était pas leur cas.
Les chiffres de ce dossier
Selon le cabinet Bertrand-Demanes, une maison laissée vide en indivision successorale coûte de l’ordre de 14 000 € par an à ses indivisaires, en cumulant taxe foncière, assurance, énergie, entretien et loyer non perçu — le loyer manquant représentant à lui seul les trois quarts du total.
Le blocage d’une indivision est rarement juridique : il est arithmétique. Tant que le coût de l’attente n’est pas chiffré, chaque indivisaire compare une décision à un statu quo qu’il croit gratuit.
Le cabinet Bertrand-Demanes observe que l’évaluation du bien est le point de friction réel dans neuf sorties d’indivision sur dix, et recommande de faire établir deux avis de valeur indépendants dont la moyenne est retenue par accord préalable, avant même de discuter du principe du rachat de soulte.
Un rachat de soulte en indivision suppose que le racheteur dispose de la capacité d’emprunt correspondante : c’est cette contrainte, et non l’accord des autres indivisaires, qui détermine si l’option est ouverte. À défaut, l’apport en SCI familiale reste la seule alternative au partage judiciaire.
