Les autres lois de défiscalisation ⇒ Bertrand Demanes

LA LOI MONUMENTS HISTORIQUES

La loi Monuments Historiques permet aux contribuables français d’investir dans des immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, en leur permettant ainsi une déduction fiscale.

En France près de 48 000 propriétés sont classées, inscrites aux Monuments Historiques ou labellisées Fondation du Patrimoine ».

Cette ancienne loi datant de plus d’un siècle et parue en 1913, amendée plusieurs fois, a été votée pour inciter les investisseurs à la rénovation des ouvrages ayant une valeur historique ou architecturale.

De l’acquisition d’un hôtel particulier, aux manoirs et châteaux des campagnes, en passant par les grandes maisons bourgeoises familiales, les biens immobiliers classés Monuments Historiques abondent sur l’ensemble du territoire.

Selon certaines conditions, notamment si le bien est ouvert à la visite, ce dispositif permet aux acquéreurs de déduire de leurs impôts sur le revenu, toutes les dépenses occasionnées lors de la rénovation, l’entretien ou le gardiennage de la propriété.

Ces dépenses ne sont pas plafonnées contrairement à la Loi Malraux.

De plus, les intérêts d’emprunts sont également déductibles et imputables sur le revenu global. Enfin, la Loi Monuments Historiques offre l’exonération fiscale en donation ou succession si les héritiers continuent à ouvrir les lieux à la visite.

Les conditions à respecter sont les suivantes :

Le bien immobilier Monuments Historiques ne peut être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans autorisation du ministère de la Culture.
Le propriétaire doit s’engager à garder son bien au moins 15 années sans avoir la possibilité de le diviser.
Pour les bâtiments Monuments Historiques qui ne sont pas ouverts au public, la limite annuelle de déduction est de 200 000 euros.
Les travaux doivent nécessairement être suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

LES ANCIENNES LOIS

LOI PINEL

Succédant à la loi Duflot en 2014, la loi Pinel a été pendant dix ans le moteur principal de l’investissement locatif dans le neuf. Bien qu’elle ait pris fin au 31 décembre 2024, elle continue de concerner des milliers de propriétaires dont l’engagement de location est toujours en cours en 2026.

Le principe était simple : en échange de l’achat d’un logement neuf répondant à des normes énergétiques strictes (RT 2012 puis RE 2020), l’investisseur bénéficiait d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien (limité à 300 000 €). Cette réduction variait selon la durée d’engagement :

12 % pour un engagement de 6 ans ;
18 % pour 9 ans ;
21 % pour 12 ans (taux « Plein » ou « Pinel + »).

En contrepartie, le propriétaire devait respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, tout en louant le bien en tant que résidence principale. Si le dispositif ne permet plus de nouveaux investissements aujourd’hui, il a ouvert la voie à de nouvelles stratégies comme le Déficit Foncier ou le Statut du Bailleur Privé, qui sont désormais les piliers de l’optimisation fiscale immobilière.

LOI DUFLOT

La loi Duflot a apporté un certain nombre d’améliorations à la Loi Scellier dont la plus évidente est l’économie d’impôt, plus importante qu’avec une opération Scellier classique.

La Loi Duflot est un dispositif de défiscalisation destiné à favoriser l’achat ou la construction de logements neufs. Elle permet en échange de bénéficier d’une réduction d’impôt.

En 2014, elle permet d’obtenir une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans (soit 2% de réduction d’impôt par an pendant 9 ans) sur le prix de revient du logement, frais de notaires inclus.

En contrepartie de l’avantage fiscal de l’achat d’un bien en dispositif Duflot, l’investisseur devait respecter certaines contraintes :

S’engager à louer votre bien nu à titre de résidence principale du locataire pendant une durée de 9 ans minimum au plus tard un an après l’acquisition du logement ;
Le foyer fiscal ne peut pas réaliser plus de deux investissements locatifs en Duflot par an et pour un maximum de 300 000 € pour l’ensemble des investissements ;
Louer à des locataires dont le niveau de ressources est plafonné ;
Respecter certaines contraintes en termes de plafond de loyer (en moyenne – 20 % par rapport au marché) ;
Les logements neufs devaient respecter les normes BBC ou RT 2012.

LOI SCELLIER

Face à la pénurie de logements et aux difficultés financières du secteur immobilier, l’Etat avait mis en place une incitation fiscale pour inciter les ménages à investir leur épargne dans l’investissement locatif.

La loi Scellier, appelée amendement Scellier, fait suite aux loi De Robien et Borloo.

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Scellier, l’investisseur se devait d’acheter un bien immobilier neuf et le mettre en location pour une durée de 9 ans minimum.

Les conditions d’application de la loi étaient les suivantes :

Le logement devait être loué non meublé et à usage d’habitation principale.
Le logement devait correspondre aux dernières normes en matière de consommation énergétiques.
En tant qu’investisseur, vous pouviez louer le logement à un ascendant ou descendant, à la condition qu’il n’appartienne pas au même foyer fiscal que vous.
La location du bien immobilier neuf devait intervenir dans les 12 mois qui suivaient la date d’achèvement ou d’acquisition.
Entre deux locataires, la période de non location du bien ne devait pas excéder 12 mois.

LOI DE ROBIEN

La loi de Robien, créee en faveur de l’investissement locatif, a été adoptée le 3 avril 2003 en se substituant au dispositif Besson de 1999 et a été remplacée fin 2008 par la loi Scellier.

Le dispositif de Robien était ouvert à ceux qui achetaient un logement neuf destiné à la mise en location à titre de résidence principale du locataire.

Cette loi de défiscalisation consistait à déduire des revenus nets imposables, un pourcentage du prix d’acquisition du bien sur une période maximum de 9 ans.

Cette opération entraînait automatiquement une diminution des impôts qui pouvait s’étaler sur 15 ans maximum.

LA LOI CENSI BOUVARD

Le dispositif Censi-Bouvard était une extension fiscale spécifique au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), destinée à encourager l’investissement dans les résidences de services (étudiantes, seniors, ou EHPAD). Bien que ce dispositif ait pris fin au 31 décembre 2022, il reste un sujet majeur pour les propriétaires actuels qui sont encore dans leur période d’engagement de location.

À la différence du LMNP classique, l’amendement Bouvard offrait une réduction d’impôt directe de 11 % du montant de l’investissement (dans la limite de 300 000 €) étalée sur 9 ans. Ses avantages étaient multiples :

Récupération de la TVA (20 %) sur le prix d’achat du bien.
Gestion simplifiée, le propriétaire signant un bail commercial avec un gestionnaire qui s’occupe de la location et de l’entretien.
Cumul possible avec les avantages du statut LMNP pour les recettes locatives.

Depuis sa disparition, les investisseurs se tournent désormais vers le LMNP sous le régime de l’amortissement, qui permet souvent une fiscalité nulle sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années. Comprendre les mécanismes du Censi-Bouvard est aujourd’hui essentiel pour anticiper la fin de vos réductions d’impôts et préparer la revente ou le passage au régime réel de vos biens en résidence de services.

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L’histoire de la fiscalité immobilière montre que l’État a toujours su créer des leviers pour orienter l’épargne des Français, que ce soit pour soutenir la construction neuve ou préserver l’ancien. Cependant, entre les lois qui s’éteignent (Pinel, Censi-Bouvard) et celles qui se durcissent, la visibilité de l’investisseur est parfois brouillée.

Aujourd’hui, réussir un investissement ne se résume plus à choisir une « loi », mais à sélectionner un emplacement stratégique et un montage financier adapté aux nouvelles réalités du marché et de la transition énergétique.

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