LA LOI MALRAUX EN BREF
LE PRINCIPE DU DISPOSITIF MALRAUX
La loi Malraux, créée en 1962 par André Malraux, est le dispositif d’exception pour les propriétaires d’immeubles anciens situés en secteurs protégés. Elle permet d’obtenir une réduction d’impôts massive (défiscalisation) en contrepartie de travaux de restauration complète, garantissant ainsi la sauvegarde du patrimoine architectural français.
L’objectif est d’inciter les contribuables à rénover intégralement des immeubles de caractère (intérieur et extérieur). Ces travaux sont strictement encadrés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF) pour garantir le respect de l’authenticité historique.
Le dispositif Malraux est aujourd’hui pérennisé (après avoir été prorogé jusqu’au 31 décembre 2019, il a été intégré de façon durable au code général des impôts) pour la restauration complète d’immeubles situés dans les zones suivantes :
- Dans un SPR (Site Patrimonial Remarquable) : ce qui englobe les anciens « secteurs sauvegardés ».
- Dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) : intégrée désormais aux SPR.
- Dans un QAD (Quartier Ancien Dégradé) : faisant l’objet d’une convention pluriannuelle de restauration.
Un cadre locatif souple
Contrairement à d’autres niches fiscales, il n’y a pas de conditions liées au loyer ou aux revenus de votre locataire. Vous êtes libre de fixer le prix du loyer. La seule restriction majeure est l’interdiction de louer à un ascendant ou à un descendant (membre du foyer fiscal).
MONTANTS ET CALCUL DE LA DÉFISCALISATION
Avec ce principe de défiscalisation, toutes les dépenses nécessaires à la restauration ouvrent droit à la réduction d’impôt. Les taux de défiscalisation en loi Malraux sont sectorisés comme suit :
- 30% du montant des travaux pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).
- 22% du montant des travaux pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
- 22% du montant des travaux pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR avec une opération de restauration d’utilité publique.
LES CONDITIONS DE LA LOI MALRAUX
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, plusieurs conditions régissent le dispositif :
- Engagement de location : Il s’agit de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
- Délai de mise en location : Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux de rénovation.
- Plafond de travaux : Le montant des travaux est plafonné à 400 000 euros, montant qui peut être réparti sur une période de 4 ans maximum.
- Report d’imposition : La fraction de la réduction d’impôt non imputée au titre d’une année sur l’impôt sur le revenu dû est reportable au titre des trois années suivantes.
- Durée des travaux : La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux. Elle ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire, sauf en cas de fouilles archéologiques où le délai maximal peut être porté à 4 ans.
- Suivi technique : Les travaux sont nécessairement suivis et validés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).
STRATÉGIE DE GESTION DE PATRIMOINE
L’investissement locatif en loi Malraux est l’un des dispositifs les plus impactants en termes de défiscalisation. Son atout majeur est qu’il se situe en dehors du plafonnement des niches fiscales (le plafond classique de 10 000 € ne s’applique pas ici).
Il permet ainsi de réduire son imposition de façon très significative, pouvant aller jusqu’à 30 000 € par an (pour un investissement de 100 000 € de travaux à 30%), selon la zone de géolocalisation du bien. Dans nos conseils en gestion de patrimoine, la loi Malraux est l’un des outils les plus performants pour les contribuables subissant une pression fiscale importante.
Modalités d’acquisition
En pratique, les opérations en loi Malraux sont montées selon deux systèmes juridiques similaires :
- L’AFU (Association Foncière Urbaine) : idéal pour la réhabilitation groupée.
-
La VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) : offrant une sécurité juridique et financière accrue pour l’acquéreur.
Au-delà de l’avantage fiscal immédiat, investir en Loi Malraux avec le cabinet Bertrand-Demanes, c’est avant tout faire le choix de l’immobilier de prestige. Nos experts vous accompagnent à chaque étape : de la sélection du foncier dans les cœurs historiques les plus prisés jusqu’à la mise en location. Nous analysons votre situation patrimoniale globale pour transformer votre impôt en un actif tangible, pérenne et chargé d’histoire. Contactez-nous pour une étude personnalisée et découvrez comment conjuguer sereinement optimisation fiscale et passion du patrimoine.
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