Expertise validée par
Mathieu Bertrand-Demanes
C’est la question qui revient le plus souvent en rendez-vous depuis dix-huit mois. Entre la loi Le Meur, la loi de finances 2025, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 et l’arrivée du dispositif Jeanbrun, le statut LMNP — loueur en meublé non professionnel — a encaissé quatre textes en deux ans. Beaucoup de bailleurs se demandent aujourd’hui s’il faut basculer, rester en l’état, ou revendre.
Notre réponse tient en une phrase : le LMNP reste souvent le meilleur régime, mais il a cessé d’être le choix automatique. Voici ce qui a changé, et pour quels profils l’arbitrage bascule.
Ce qui a changé pour le LMNP en deux ans
Le premier coup est venu de la loi de finances 2025. Les amortissements déduits pendant la période de location viennent désormais en diminution du prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value de cession. L’économie d’impôt réalisée chaque année est donc partiellement reprise à la revente. L’avantage n’a pas disparu, il a changé de nature : il est devenu un différé d’imposition là où il constituait auparavant un gain définitif. Les résidences de services exploitées sous bail commercial — étudiantes, seniors, EHPAD — restent hors du champ de la mesure.
La loi Le Meur a visé la location touristique. Les meublés de tourisme non classés sont passés à 30 % d’abattement au micro-BIC, avec un plafond de recettes ramené à 15 000 €, ce qui exclut du régime forfaitaire la quasi-totalité des biens correctement exploités. Les meublés classés conservent un abattement de 50 %. Les communes ont par ailleurs récupéré des pouvoirs de régulation du changement d’usage qu’elles utilisent activement, et pas seulement dans les grandes métropoles.
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a ajouté 1,4 point de CSG sur les revenus du patrimoine, portant les prélèvements sociaux à 18,6 % pour les LMNP relevant de ce régime. Les revenus fonciers ne sont pas concernés par cette hausse. C’est le point qui rapproche le plus les deux régimes, et paradoxalement celui dont on parle le moins.
Dernier élément : la réduction d’impôt pour frais de comptabilité liée aux organismes de gestion agréés a été supprimée. Les honoraires restent déductibles du résultat, mais ils ne font plus l’objet d’une récupération partielle en réduction d’impôt.
En face de ces quatre secousses, une bonne nouvelle qu’il faut souligner : la loi de finances 2026 n’a pas touché à l’amortissement en location meublée. Un amendement prévoyait de le supprimer, un autre de le plafonner. Aucun n’a été retenu. Le régime réel et le micro-BIC longue durée sortent du budget inchangés.
Le vrai basculement de 2026 se joue du côté de la location nue
Le dispositif Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, ouvre l’amortissement à la location nue. C’était jusqu’ici la spécificité du meublé, et c’est précisément ce qui justifiait d’accepter les meubles, les baux d’un an et la tenue d’une comptabilité.
Le mécanisme permet d’amortir 80 % du prix d’acquisition, à des taux allant de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf et de 3 % à 4 % dans l’ancien rénové, selon le niveau de loyer pratiqué. Il suppose un logement en immeuble collectif, un engagement de location nue de neuf ans minimum, des plafonds de loyer et de ressources, et le régime réel foncier. La fenêtre d’acquisition court du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Le point qui pèse dans la comparaison : ces amortissements ne sont pas réintégrés au calcul de la plus-value. Sur un logement neuf destiné à être conservé quinze ans puis revendu, le comparatif meublé / nu mérite d’être refait chiffres en main. Le Jeanbrun reste contraignant et ne conviendra pas à tous les profils, mais il existe désormais, et il faut l’intégrer au raisonnement. Nous l’avons détaillé dans notre analyse du dispositif Jeanbrun, et notre simulateur Jeanbrun donne un premier ordre de grandeur.
Ce qui plaide encore pour la location meublée
Les loyers. À surface et emplacement identiques, un logement meublé se loue 10 à 20 % plus cher qu’un logement nu. C’est du rendement immédiat, indépendant de toute disposition fiscale, et aucune loi de finances ne viendra le remettre en cause.
Le micro-BIC LMNP longue durée. Un abattement forfaitaire de 50 % sans aucune charge à justifier, contre 30 % au micro-foncier avec un plafond de recettes nettement inférieur. Sur un bien détenu sans emprunt et sans programme de travaux, le micro-BIC reste très difficile à battre, et il n’exige ni comptable ni liasse fiscale.
L’amortissement au régime réel. Sur un bien financé à crédit, le cumul des intérêts d’emprunt, des frais et de l’amortissement efface fréquemment la totalité du résultat imposable pendant dix à quinze ans. La trésorerie ainsi libérée pendant la phase de remboursement est souvent ce qui rend l’opération faisable.
La transmission. En cas de décès, la réintégration des amortissements ne s’applique pas. Pour un investisseur qui détient long et qui transmet, la réforme de 2025 n’a strictement rien changé.
La souplesse locative. Bail d’un an, neuf mois pour un étudiant, préavis d’un mois côté locataire. Récupérer le logement pour un enfant ou le vendre libre d’occupation ne suppose pas d’attendre l’échéance d’un bail de trois ans.
Ce qui plaide contre
La sortie coûte nettement plus cher. Entre la réintégration des amortissements et des prélèvements sociaux à 18,6 %, la fiscalité de cession n’a plus rien à voir avec celle que l’on connaissait avant 2025. Sur un horizon de détention court, disons inférieur à dix ans, l’économie annuelle se fait largement reprendre au moment de la vente.
Le coût réel du régime réel. Honoraires comptables, cotisation foncière des entreprises, renouvellement du mobilier tous les cinq à sept ans. Avec la suppression de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité, l’addition pèse davantage, en particulier sur un studio dont le loyer tourne autour de 500 € par mois.
La charge de gestion. Rotation locative plus rapide, états des lieux plus fréquents, inventaire à tenir à jour, équipements à remplacer. La location meublée n’est pas un placement dormant, et ce point est systématiquement sous-estimé au moment du montage.
L’instabilité du cadre. Quatre textes en deux ans. Le régime a résisté à chaque fois, mais personne ne peut garantir qu’il en ira de même au prochain budget. Sur un projet construit à vingt ans, ce risque doit être intégré à la réflexion, pas écarté.
Le durcissement sur la location touristique. Pour la courte durée, le sujet n’est d’ailleurs plus vraiment fiscal. Il est réglementaire, il est communal, et il se durcit.
LMNP ou location nue : ce que nous observons en clientèle
La location meublée reste devant dans plusieurs configurations. Un achat financé à crédit chez un contribuable en tranche marginale à 30 ou 41 %, où l’amortissement absorbe le résultat pendant toute la phase de remboursement. Une détention longue avec transmission en perspective. Une résidence étudiante ou une résidence services sous bail commercial, épargnée par la réintégration. Ou un bien détenu sans emprunt que l’on laisse simplement au micro-BIC, sans comptabilité ni formalisme.
La location nue redevient compétitive ailleurs. Sur un logement neuf éligible au Jeanbrun avec un horizon de revente à quinze ou vingt ans. Sur un bien nécessitant un programme de travaux important, où le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ou sur un patrimoine familial que l’on souhaite gérer au plus simple, avec un locataire stable et aucun mobilier à entretenir.
Pour un bien déjà loué nu que l’on envisage de passer en meublé, le calcul reste le plus souvent favorable : la base d’amortissement se détermine à partir de la valeur du bien au jour de son affectation à l’activité, et non du prix payé quinze ans plus tôt. Sur un appartement nantais acquis dans les années 2010, l’écart est substantiel. Cela mérite une simulation, pas un réflexe.
Notre conseil
Il faut cesser de raisonner par régime et commencer à raisonner par projet. La bonne question n’est pas de savoir si le LMNP est fini, mais de déterminer combien de temps vous comptez conserver ce bien, à quelle tranche vous êtes imposé, s’il existe un emprunt en cours, et ce que vous voulez qu’il devienne à votre décès. Selon les réponses, le même appartement se traite au micro-BIC, au régime réel, ou en location nue.
C’est exactement le travail que nous menons au cabinet : chiffrer les trois scénarios sur la durée de détention réelle, cession comprise. Notre simulateur meublé ou nu compare les régimes sur votre situation, et notre simulateur de plus-value chiffre la fiscalité de sortie. Une heure d’analyse évite de figer un régime pour dix ans sur la foi d’un article de presse.
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
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