Financer son investissement locatif sans apport
19/06/2019
Conseils d'investissement
Vous pensez qu’il n’est pas possible de réaliser un investissement locatif sans apport ? Détrompez-vous ! Les banques sont plus enclines à prêter sans apport pour ce type d’investissement car les loyers générés vont couvrir une bonne partie de vos mensualités de remboursement du prêt. Néanmoins, obtenir un prêt immobilier, même pour son investissement locatif, n’est pas chose facile. Dans cet article, retrouvez tous nos conseils pour mettre toutes les chances de votre côté.
L’apport
Souvent, lorsque l’on souhaite obtenir un prêt immobilier, il est nécessaire de présenter à sa banque un apport personnel d’au moins 10% du prix du bien. Pourquoi ce minimum ? Car cela réduit la prise de risque de votre banque en cas de non-remboursement !
En effet, même si votre banque saisit le bien immobilier, certains frais liés à l’achat ne pourront être récupérés : c’est le cas des frais de garantie et des frais de notaires.
C’est pour cela que lorsqu’une banque vous prête sans apport, on dit qu’elle vous prête à hauteur de 110% (100% du bien immobilier auxquels s’ajoutent les 10% de frais).
L’apport personnel ne sert pas seulement à couvrir ces frais. Il sert également à prouver que vous savez épargner et que votre gestion des comptes est saine.
Il peut être bénéfique pour vous de présenter votre épargne à la banque pour lui montrer que votre profil d’emprunteur est sérieux en lui indiquant toutefois que vous ne souhaitez pas l’utiliser pour ce projet.
Comment obtenir un prêt sans apport ?
Certes les banques prêtent plus facilement sans apport dans le cadre d’un investissement locatif mais cela ne veut pas dire qu’elles le font pour tout le monde.
Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport, assurez-vous de présenter à votre banque un excellent dossier de financement. Vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier qui, en plus de vous aider à monter votre dossier, négocie pour vous auprès des banques.
Présenter un bon dossier à la banque
Pour mettre toutes les chances d’obtenir un prêt à 110 % pour votre investissement locatif de votre côté, il est primordial de présenter à la banque un dossier impeccable.
L’objectif étant, à travers ce dossier, de rassurer la banque quant au sérieux de votre profil, à la faisabilité de votre projet mais également de lui simplifier le travail en lui présentant un projet clair et simple à comprendre.
Pour que votre dossier soit accepté, il convient de respecter certaines “règles” de base.
D’abord, quelques mois avant votre demande de financement, il vous faut à tout prix éviter les découverts bancaires. Gardez en tête que votre dossier de financement contient vos trois derniers relevés de compte. Ainsi, si vous avez régulièrement des incidents de paiement vous risquez de renvoyer l’image d’un mauvais gestionnaire. Cela pourrait bien vous bloquer l’accès au crédit immobilier.
Aussi, si vous en avez la possibilité, il est bon de solder vos crédits à la consommation et ce, pour plusieurs raisons. La première est qu’ils diminuent votre capacité d’endettement. La seconde est qu’ils sont considérés comme “non affectés”. Par conséquent, vous pourriez très bien les avoir contracté car vous étiez trop dépensier…
Sachez que vous pouvez faire appel à un courtier immobilier pour vous aider à monter ce dossier. Contrairement à vous, le courtier a l’habitude de traiter avec ses banques partenaires et sait parfaitement ce dont elles ont besoin et le type de dossier qu’elles aiment recevoir. Il saura mettre en avant votre profil pour mettre toutes les chances de votre côté.
Le “petit plus” : passer par un courtier immobilier pour constituer votre dossier de prêt constitue également un argument de poids dans la négociation des frais de dossier car il soulage la banque d’une partie de son travail de montage et d’étude du dossier.
Faire appel à un courtier immobilier
Au-delà du montage de votre dossier et de la négociation des frais de dossier exigés par la banque, le courtier est votre meilleur allié pour obtenir un prêt sans apport pour votre investissement locatif.
Expert en crédit immobilier, il sait quels montages immobiliers vous permettront de décrocher votre financement.
De plus, il entretient avec ses banques partenaires une relation privilégiée ce qui lui permet souvent d’obtenir d’elles des conditions exceptionnelles.
Il existe d’autres avantages, nombreux, à faire appel à un courtier pour son prêt immobilier.
Sa mission la plus connue consiste à vous négocier le taux d’intérêt le plus bas du marché en fonction de votre situation. Mais passer par un courtier pour son crédit immobilier, c’est aussi bénéficier de l’accompagnement d’un expert, gagner du temps, de l’argent (surtout quand le courtier est gratuit comme c’est le cas souvent des courtiers 100% en ligne comme Pretto) et se faire conseiller pour son assurance emprunteur.
Financer son investissement locatif sans apport peut être plus intéressant
Dans le cadre d’un investissement locatif, il est souvent plus intéressant de financer son bien immobilier sans apport afin de profiter de l’effet de levier du crédit et des règles de défiscalisation mises en place.
Effet de levier
Lorsque le rendement de votre épargne est supérieur au coût des intérêts de votre crédit immobilier, on dit que vous profitez de l’effet de levier du crédit.
En période de taux immobiliers très bas comme c’est le cas en ce moment, vous profitez quasiment systématiquement de cet effet de levier. C’est pour cela que les banques prêtent plus facilement sans apport.
Défiscalisation
Dans le cadre d’un investissement locatif vide ou meublé, il est possible de déduire les intérêts liés à votre crédit immobilier des loyers perçus.
En plus de cela, si vous choisissez de louer votre bien en location vide, vous pouvez déduire de vos loyers :
- Vos frais de gestion
- Vos primes d’assurances loyers impayés
- Vos provisions pour charges de copropriété
- Vos travaux d’amélioration, d’entretien et vos réparations
Si vous choisissez de louer votre bien en location meublée : vous devenez un loueur en meublé professionnel ou non.
Le loueur en meublé professionnel peut déduire toutes ses charges (intérêts inclus) de ses revenus globaux.
Quant au loueur en meublé non professionnel, il a le choix entre deux options.
Soit il opte pour le régime réel et déduit ses intérêts de ses recettes locatives. Soit il opte pour le régime forfaitaire et profite d’un abattement de 50% sur ses recettes.
Si vous achetez votre investissement locatif neuf, vous bénéficiez de la loi Pinel mise en place pour encourager la construction de logements. Via ce dispositif, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 21 % de votre investissement selon la durée de la location.
