Investir en LMNP dans le neuf : sécurité et fiscalité

Alors que l’horizon de la retraite approche ou que la quête d’une sécurité financière se fait sentir, l’investissement immobilier neuf s’impose comme une option stratégique. En particulier, l’acquisition d’un appartement neuf dans le but de le louer, couplée au dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel, offre des avantages fiscaux et patrimoniaux non négligeables.

L’investissement immobilier neuf pour la retraite ou la sécurité financière : un choix judicieux

Investir dans l’immobilier locatif neuf présente plusieurs atouts majeurs. Premièrement, la demande locative reste forte, notamment dans les grandes agglomérations. Un bien neuf répond aux normes de construction récentes, offrant un meilleur confort et une meilleure performance énergétique (conformité RE2020), ce qui attire les locataires et limite les travaux futurs. Deuxièmement, les loyers perçus constituent un revenu complémentaire qui, à terme, peut remplacer ou compléter une pension.

Le dispositif LMNP au régime réel : un levier fiscal puissant et ses spécificités techniques

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement intéressant pour l’investissement locatif meublé. Pour en bénéficier, les recettes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € et ne pas représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Si les recettes dépassent 77 700 €, le régime réel s’applique automatiquement. En dessous de ce seuil, il est fortement conseillé d’opter pour le régime réel (au lieu du micro-BIC avec son abattement forfaitaire de 50%), car il permet des déductions bien plus avantageuses, potentiellement ramenant le revenu imposable à zéro pendant de nombreuses années.

L’avantage principal du régime réel réside dans la possibilité de déduire l’ensemble des charges et d’amortir la valeur du bien immobilier ainsi que le mobilier.

• Amortissement de l’immobilier : Contrairement à la location nue, le LMNP permet d’amortir le prix du bien (hors valeur du terrain, non amortissable) sur sa durée d’usage. Cette durée est généralement estimée entre 25 et 40 ans pour le bâti, et elle est décomposée par composants pour des calculs plus précis :
  • Gros œuvre : 55 à 80 ans
  • Toiture, électricité : 25 ans
  • Étanchéité, ascenseurs, aménagements intérieurs/extérieurs : 15 ans L’amortissement ne peut pas générer de déficit fiscal. Si le montant des amortissements dépasse le bénéfice locatif après déduction des autres charges, l’excédent d’amortissement est reportable indéfiniment sur les revenus locatifs futurs jusqu’à son utilisation complète.
• Amortissement du mobilier : Le mobilier et l’équipement (meubles, électroménager) sont également amortissables sur des durées plus courtes, typiquement 5 à 10 ans (par exemple, électroménager sur 5 ans, meubles sur 10 ans).
• Charges déductibles : Outre l’amortissement, de nombreuses charges réelles sont déductibles : les intérêts d’emprunt, les taxes foncières et la CFE, les frais de gestion, les assurances, les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, les frais de notaire et d’agence immobilière (amortissables ou déductibles selon le cas), les travaux d’entretien et de réparation.
• Obligation comptable : Opter pour le régime réel implique de tenir une comptabilité précise, conforme au code de commerce, et de déposer une déclaration de résultat (formulaire 2031). Le recours à un expert-comptable est fortement recommandé pour optimiser les déductions et assurer la conformité fiscale.

Le marché immobilier neuf en Alsace : dynamisme et opportunités

L’Alsace, et plus particulièrement son axe Strasbourg-Colmar-Mulhouse, constitue un terreau fertile pour l’investissement immobilier locatif neuf. Vous pouvez consulter ici des exemples d’appartements en Alsace. Selon la DREAL Grand Est, le prix de vente moyen d’un appartement neuf dans le Grand Est s’établissait à 4 060 €/m² au 1er trimestre 2024, en légère baisse de 1% par rapport à fin 2023, mais en hausse de 2% sur un an. Les prix sont stables à Strasbourg et Colmar, et en hausse de 5% à Mulhouse sur la même période pour le neuf (Source : DREAL Grand Est, « Commercialisation des appartements neufs – T1 2024 », https://www.grand-est.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/ecln_t1_2024_v6.pdf).

Quelques chiffres clés pour les prix indicatifs moyens des appartements neufs en Alsace :

• Strasbourg : Les prix peuvent varier de 165 900 € pour un studio à 453 200 € pour un 5 pièces et plus.
• Mulhouse : De 175 400 € pour un studio à 551 800 € pour un 5 pièces et plus.
• Colmar : À partir de 256 500 € pour un 2 pièces et 356 600 € pour un 3 pièces. (Source : Trouver-un-logement-neuf.com, « Prix immobilier neuf Alsace », https://www.trouver-un-logement-neuf.com/prix-immobilier-neuf-alsace.html).

La région bénéficie d’une forte attractivité :

• Attractivité économique : Avec des pôles d’emploi majeurs (Eurométropole de Strasbourg, zone frontalière avec l’Allemagne et la Suisse), la demande locative reste soutenue.
• Démographie croissante : L’Alsace attire de nouveaux habitants, alimentant le besoin en logements.
• Qualité de vie : Le cadre de vie agréable (villes historiques, vignobles) contribue à l’attractivité de la région pour les locataires.

Le volume des ventes de logements collectifs neufs dans le Grand Est a cependant connu un repli de 32% au 1er trimestre 2024 par rapport au 1er trimestre 2023 (Source : DREAL Grand Est, « Commercialisation des appartements neufs – T1 2024 »). Malgré ce contexte, les opportunités d’investissement demeurent, notamment dans les zones tendues où la demande locative reste stable. Le Bas-Rhin est le seul département du Grand Est à afficher une baisse du stock de logements neufs disponibles à la vente entre mars 2023 et mars 2024 (-4%), signe d’une certaine tension sur ce marché (Source : DREAL Grand Est, « Commercialisation des appartements neufs – T1 2024 »).

Pour maximiser son investissement, le choix de l’emplacement est crucial. Strasbourg, en tant que capitale européenne et universitaire, présente un marché locatif très porteur pour les petites surfaces. Colmar et Mulhouse, avec leurs bassins d’emploi et leurs attraits touristiques, sont également des villes à considérer, en privilégiant les quartiers bien desservis et proches des commodités.

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