Jeanbrun : amortissement en location nue, mode d’emploi

Le Jeanbrun, c'est quoi exactement — et pourquoi ça change quelque chose

Depuis le 21 février 2026, un investisseur qui achète un appartement et le loue nu peut, pour la première fois, déduire un amortissement de ses revenus fonciers. Avant la loi de finances pour 2026 (article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026), cette mécanique était réservée à la location meublée. Le dispositif dit « Jeanbrun », ou statut de bailleur privé, change structurellement la donne pour la location nue.

Le périmètre est restreint aux immeubles collectifs : logements neufs achevés après le 1er janvier 2026, conformes à la norme RE2020, classés A ou B au diagnostic de performance énergétique, ou logements anciens acquis jusqu'au 31 décembre 2028 ayant fait l'objet de travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition — avec à l'arrivée une classe énergétique A ou B. L'engagement de location nue à titre de résidence principale dure au moins neuf ans, et le régime réel simplifié s'applique de plein droit pendant douze ans. La location à un ascendant, un descendant au deuxième degré ou un membre du foyer fiscal est exclue.

Des taux qui varient selon le niveau de loyer pratiqué

C'est ici que la plupart des simulations vendeurs s'arrêtent trop tôt. L'amortissement n'est pas unique : il dépend du loyer que vous pratiquez, selon trois paliers calés sur les anciens référentiels Pinel (loyer intermédiaire) et Loc'Avantages (loyer social ou très social).

Pour un logement neuf, l'amortissement annuel est de 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social et 5,5 % en loyer très social. Pour un logement ancien rénové, les taux sont respectivement de 3 %, 3,5 % et 4 %. Dans les deux cas, seuls 80 % du prix d'acquisition constituent l'assiette amortissable.

Mais voilà ce qu'on ne lit pas souvent : la déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, pour deux logements au maximum. Ce plafond peut monter à 10 000 € ou 12 000 € si au moins 50 % des revenus bruts issus des biens amortis proviennent de locations sociales ou très sociales. Concrètement, sur un appartement acquis 350 000 €, l'amortissement théorique à 3,5 % sur 80 % représente 9 800 € — mais la déduction effective sera plafonnée à 8 000 €. L'affichage du taux brut est flatteur ; le rendement fiscal net l'est nettement moins sur les biens à prix élevé.

À ces amortissements s'ajoutent les déductions du régime réel habituelles — intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, frais de gestion — et le déficit foncier ainsi généré est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le cumul avec le Malraux est exclu.

Le piège de la revente, et pourquoi il faut en parler dès le départ

L'amortissement déduit chaque année vient minorer le prix d'acquisition retenu au moment du calcul de la plus-value immobilière. Si vous avez acheté 300 000 € et déduit 60 000 € d'amortissements sur dix ans, l'administration fiscale retient un prix d'acquisition de 240 000 € pour calculer votre gain à la revente. La plus-value imposable est donc mécaniquement plus élevée. Les abattements pour durée de détention jouent ensuite leur rôle habituel, jusqu'à l'exonération totale au bout de trente ans — mais entre neuf et vingt-cinq ans de détention, l'addition peut surprendre un investisseur qui n'y avait pas pensé.

Nous l'évoquons systématiquement en rendez-vous, parce que la revente à l'horizon quinze ans reste le scénario le plus fréquent dans notre clientèle. Utiliser notre simulateur de plus-value dès la phase de montage évite de découvrir la facture fiscale le jour de la cession.

Le Jeanbrun n'est pas non plus le successeur du Pinel : mécanisme différent, zones éligibles différentes, et aucune limite de prix d'acquisition inscrite dans le texte — là où le Pinel plafonnait à 300 000 €. Ce sont deux logiques distinctes.

À qui ça s'adresse vraiment — et ce qu'on voit en clientèle

L'avantage Jeanbrun est proportionnel à la tranche marginale d'imposition, ou TMI, de l'investisseur. Un contribuable peu fiscalisé n'en tire quasiment rien : la déduction d'amortissement réduit le revenu foncier imposable, elle ne génère pas de crédit d'impôt. C'est à partir d'une TMI de 30 % que le mécanisme commence à faire sens, et c'est réellement à 41 % ou 45 % qu'il devient intéressant à simuler sérieusement.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2026, le taux d'amortissement applicable aux biens en location meublée (LMNP, c'est-à-dire le statut de loueur en meublé non professionnel) sous régime réel a été ramené à 2 %, contre 4 à 5 % auparavant. Ce rééquilibrage change le comparatif : le Jeanbrun, en location nue, peut désormais se montrer plus avantageux fiscalement que le LMNP sur certains profils, à condition d'accepter les contraintes de loyer et la durée d'engagement.

Ce que nous observons sur nos dossiers : le dispositif est pertinent pour un investisseur en TMI élevée, sur un bien dans une ville de province à prix de revient raisonnable, prêt à louer neuf ans minimum avec des loyers encadrés. Sur un bien à plus de 400 000 € dans une grande agglomération, le plafond annuel de déduction efface une part importante de l'avantage affiché. Dans ce cas, d'autres montages méritent d'être mis en parallèle avant de conclure.

Le projet de loi n° 2981 déposé le 24 juin 2026 à l'Assemblée nationale prévoit notamment un renforcement du dispositif Jeanbrun — mais son contenu précis et l'état d'avancement parlementaire ne nous permettent pas d'anticiper ce qui sera effectivement adopté. La fenêtre d'acquisition court jusqu'au 31 décembre 2028 : rien ne justifie de se précipiter, mais attendre les arbitrages parlementaires de l'automne avant d'engager une réflexion de fond serait une erreur.

Calibrer l'opération — choix du niveau de loyer, impact du plafond sur le rendement fiscal réel, horizon de revente, articulation avec le reste du patrimoine — est précisément ce qui fait la différence entre un investissement rentable et un actif qui sous-performe pendant douze ans. Nous proposons un premier échange offert pour poser ce cadre. Notre simulateur Jeanbrun permet aussi d'obtenir un premier ordre de grandeur avant ce rendez-vous.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.