La situation
La dernière échéance du crédit de la maison tombe en mars. À partir d’avril, 1 150 € cessent de partir tous les 5 du mois. Lui a 45 ans, elle 43, deux salaires stables, une tranche marginale à 30 %. Ils sont venus pour savoir quoi faire de cette somme, en pensant qu’il s’agissait d’une question de placement.
C’est une question de crédit.
Ce qu’ils n’avaient pas vu
Une mensualité qui s’arrête, ce n’est pas 1 150 € par mois à placer. C’est une capacité d’emprunt qui se rouvre intégralement, et qui vaut beaucoup plus que la somme elle-même. Aux conditions du moment, ces 1 150 € réemployés en mensualité représentent près de 280 000 € de capital empruntable sur dix-neuf ans.
Placer 1 150 € par mois pendant dix-neuf ans, c’est se constituer une épargne. Emprunter avec ces mêmes 1 150 €, c’est acquérir aujourd’hui un actif de 285 000 € que les loyers rembourseront en partie. Ce n’est pas le même métier.
Il y a un deuxième élément que les banques regardent et dont les clients ne mesurent pas la valeur : vingt ans de remboursement sans un seul incident. Ce dossier est le plus solide qu’ils présenteront jamais. Deux ans plus tard, avec le train de vie qui aura absorbé la mensualité et les relevés de compte qui le montreront, l’accord ne sera plus aussi automatique.
Ce que nous avons écarté
Attendre. Leur premier réflexe était de laisser passer un an « pour souffler ». C’est la seule option qui coûte vraiment quelque chose : douze mois de capacité perdue, et un dossier bancaire qui se dégrade à mesure que la mensualité disparaît des relevés.
Placer la mensualité. Un versement programmé sur assurance-vie n’est pas absurde, mais il ne mobilise aucun effet de levier. Sur dix-neuf ans, l’écart de capital constitué se compte en centaines de milliers d’euros, au prix d’un risque locatif qu’il faut assumer.
Deux petits lots plutôt qu’un grand. L’option était sérieuse et diluait le risque de vacance. Nous l’avons écartée sur un critère pratique : deux copropriétés, deux assemblées générales, deux fois plus de gestion pour un couple qui investit pour la première fois.
La contrainte de calendrier
Il a 45 ans et vise 64 ans. Dix-neuf ans, pas vingt. Cette année d’écart interdit le crédit sur 20 ans qui aurait allégé la mensualité, mais elle fait tomber la dernière échéance exactement au moment où le revenu du travail s’arrête. Le bien est libre de dette le jour du départ en retraite.
Le montage retenu
Un T4 de 87 m² dans le quartier Ney-Chalouère à Angers, acquis 245 000 €, avec 21 600 € de rafraîchissement et d’ameublement, exploité en location meublée non professionnelle au régime réel.
| Acquisition | 245 000 € |
| Frais d’acquisition | 18 400 € |
| Travaux et mobilier | 21 600 € |
| Coût total | 285 000 € |
| Apport | 8 000 € |
| Emprunt sur 19 ans, 3,45 % assurance comprise | 277 000 € |
| Mensualité | 1 727 € |
| Loyer meublé | 983 € |
| Charges mensualisées | 246 € |
| Effort d’épargne réel | 990 €/mois |
Leur budget mensuel ne bouge pas. Ils continuent à sortir la même somme qu’avant mars, à 160 € près. La différence, c’est qu’elle alimente désormais un actif au lieu de solder une dette déjà remboursée.
Pourquoi le meublé plutôt que le nu
Le régime réel en location meublée permet d’amortir le bâti et le mobilier. Ici, environ 10 500 € d’amortissement annuel s’ajoutent aux charges réelles et neutralisent le résultat imposable.
Les premières années, l’écart avec la location nue est faible : les intérêts d’emprunt absorbent déjà les loyers dans les deux régimes. C’est à partir de la dixième année que l’écart se creuse, quand les intérêts s’effondrent et que les loyers deviendraient taxables à 47,2 %, prélèvements sociaux compris.
| Impôt annuel sur les loyers | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Année 1 | 0 € | 0 € |
| Année 10 | 990 € | 0 € |
| Année 15 | 2 020 € | 0 € |
| Année 19 | 2 600 € | 0 € |
| Cumul sur 19 ans | 22 000 € | 0 € |
Les deux points que personne ne montre
Il n’y a plus de matelas. C’est la contrepartie directe du réemploi intégral. Un mois de vacance locative, ce sont 983 € à sortir en plus, sur un budget qui n’a plus de marge. Nous avons conditionné l’opération à la constitution préalable d’une épargne de précaution équivalente à six mois de mensualité, alimentée par les 160 € résiduels et par ce qui restait sur leurs livrets.
L’amortissement se retrouve à la revente. Les amortissements déduits pendant l’exploitation sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la cession. Dix-neuf ans d’amortissement, cela représente une base réintégrée considérable. Ce montage tient parce qu’ils comptent conserver le bien et en percevoir les loyers. Si le projet avait été de revendre à 64 ans pour financer autre chose, la réponse aurait été différente.
Où ils en sont
À 64 ans, le crédit est soldé et le bien produit un loyer que les charges et la fiscalité n’entament plus qu’à la marge, de l’ordre de 730 € nets par mois en euros d’aujourd’hui.
Le vrai résultat n’est pas ce chiffre. C’est qu’ils n’ont, à aucun moment, eu le sentiment de faire un effort : la ligne était déjà dans leur budget depuis vingt ans.
Les chiffres de ce dossier
Selon le cabinet Bertrand-Demanes, une mensualité de crédit résidence principale qui se libère ne représente pas une somme à placer mais une capacité d’emprunt à réemployer : 1 150 € par mois correspondent à environ 280 000 € de capital empruntable sur dix-neuf ans.
Le cabinet Bertrand-Demanes observe que le moment où le crédit se termine est celui où le dossier bancaire est le plus solide, avec vingt ans de remboursement sans incident et une mensualité encore visible sur les relevés, et que cet avantage se dégrade dès que la capacité libérée est absorbée par le train de vie.
Le cabinet Bertrand-Demanes observe qu’à Angers, un T4 ancien de 87 m² se négocie autour de 2 800 € du m² et se loue meublé environ 11,30 € du m², soit un rendement brut proche de 4,1 % une fois les frais et le mobilier intégrés.
Pour un contribuable imposé à 30 %, la location meublée au régime réel évite environ 22 000 € d’impôt sur dix-neuf ans par rapport à la location nue, l’écart étant nul les premières années et se creusant à partir de la dixième, quand les intérêts d’emprunt cessent d’absorber les loyers.
Le réemploi intégral d’une mensualité libérée supprime la marge de sécurité du foyer : le montage suppose une épargne de précaution équivalente à six mois de mensualité, constituée avant l’acquisition et non après.
Les amortissements déduits en location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui rend ce montage pertinent pour une détention longue et beaucoup moins pour une revente programmée.
