La situation
Quarante-trois ans, cadre dans l’industrie nantaise, tranche marginale à 41 %. Il possède depuis 2014 un T2 loué nu qui produit 7 000 € de revenus fonciers nets par an. Sur ces 7 000 €, il en reverse 4 074 € en impôt et prélèvements sociaux.
Il vient nous voir avec une plaquette sur le dispositif Jeanbrun qu’un promoteur lui a remise, et une question simple : est-ce que ça vaut le coup pour lui.
La réponse dépend entièrement d’un paramètre que la plaquette ne mentionnait pas.
Pourquoi le Jeanbrun ne vaut pas la même chose pour tout le monde
Le Jeanbrun a succédé au Pinel en changeant complètement de logique. Le Pinel accordait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition, identique quel que soit le contribuable. Le Jeanbrun, lui, repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers.
Conséquence directe : son effet dépend de la tranche marginale d’imposition, et surtout de l’existence de revenus fonciers à absorber. Un primo-investisseur qui n’a aucun bien locatif génère un déficit dont l’imputation est encadrée. Lui, qui déclare déjà 7 000 € de revenus fonciers taxés à 58,2 %, dispose d’une base à neutraliser immédiatement.
Deux investisseurs achètent le même appartement au même prix. Celui qui a déjà des revenus fonciers en tire nettement plus que celui qui n’en a pas. Le dispositif est identique, l’effet ne l’est pas.
Ce que nous avons écarté
Le LMNP. C’est l’objection sérieuse, et elle mérite d’être traitée. La location meublée permet elle aussi d’amortir, souvent à un rythme plus favorable. Mais les résultats de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux : ils sont cloisonnés et ne viennent pas absorber les revenus fonciers de son T2 existant. Le Jeanbrun, parce qu’il opère en location nue, les neutralise. C’est le seul critère qui a départagé les deux options dans ce dossier — voir notre comparateur meublé ou nu.
Le déficit foncier classique sur de l’ancien à rénover. Il fonctionne, mais il suppose de piloter un chantier et d’accepter une période sans loyer. À 43 ans avec deux enfants en bas âge et un poste exigeant, ce n’était pas le bon moment.
Attendre. La fenêtre d’acquisition du Jeanbrun est fermée dans le temps. Ce n’est pas un argument de vente, c’est une contrainte de calendrier qui figure dans le texte.
Le montage retenu
Un T2 neuf de 45 m² en VEFA dans une résidence collective nantaise, loué nu à titre de résidence principale sous plafonds de loyer et de ressources, avec un engagement de neuf ans.
| Prix d’acquisition | 258 000 € |
| Frais d’acquisition réduits, neuf | 7 000 € |
| Coût total | 265 000 € |
| Base amortissable, terrain exclu | 206 400 € |
| Amortissement annuel Jeanbrun | 7 224 € |
| Apport | 20 000 € |
| Emprunt sur 20 ans, assurance comprise | 1 476 €/mois |
| Loyer plafonné | 560 €/mois |
| Effort d’épargne net | 760 €/mois |
L’effet fiscal, année par année
L’amortissement de 7 224 €, ajouté aux charges et aux intérêts d’emprunt, rend le résultat foncier du nouveau bien négatif dès la première année.
| Loyers du bien Jeanbrun | 6 720 € |
| Charges déductibles | − 2 210 € |
| Intérêts d’emprunt, année 1 | − 8 350 € |
| Amortissement Jeanbrun | − 7 224 € |
| Résultat foncier du bien | − 11 064 € |
Ce déficit vient s’imputer sur les 7 000 € de revenus fonciers de son T2 existant, qui cessent d’être imposés. L’économie est immédiate : 4 074 € par an, soit 36 700 € sur les neuf années d’engagement. Le solde du déficit reste reportable sur ses revenus fonciers des années suivantes. Vous pouvez chiffrer l’amortissement sur votre propre situation avec notre simulateur Jeanbrun.
Autrement dit, son ancien bien locatif ne lui coûte plus rien en fiscalité pendant toute la durée de l’opération. C’est ce que ne lui aurait apporté aucun montage en meublé.
Le point que personne ne montre : la revente
Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Neuf ans à 7 224 €, cela représente 65 000 € qui viennent minorer le prix d’acquisition retenu au moment de la cession. La plus-value imposable augmente d’autant, mécaniquement.
Ce point est d’autant plus sensible sur du neuf. Un logement acheté au prix du neuf se revend au prix de l’ancien : la décote se purge à la première revente, et il faut plusieurs années de marché porteur pour la rattraper. Additionnez la décote du neuf et la réintégration des amortissements, et une revente à dix ans peut se solder par une plus-value fiscale sur une opération économiquement neutre.
Nous lui avons donc dit ce que la plaquette ne disait pas : ce montage n’est pas un montage de revente. Il tient parce qu’il compte conserver le bien au-delà de l’engagement et en percevoir les loyers une fois le crédit soldé, à 63 ans. S’il avait envisagé de vendre à la fin des neuf ans, nous aurions étudié une autre solution.
Deuxième contrainte : l’engagement de location de neuf ans n’est pas indicatif. Une revente anticipée entraîne la remise en cause de l’avantage, hors cas particuliers limitativement prévus. Neuf ans, c’est long quand on a 43 ans et une mobilité professionnelle possible.
Où il en est
Il paie 760 € par mois pour un actif de 265 000 €, et son ancien bien locatif ne génère plus d’impôt. À 63 ans, le crédit est soldé et les deux biens produisent du revenu.
Le vrai résultat de ce dossier n’est pas le montant de l’économie. C’est d’avoir identifié que son T2 de 2014, qu’il considérait comme un boulet fiscal, était précisément ce qui rendait l’opération intéressante.
Les chiffres de ce dossier
Selon le cabinet Bertrand-Demanes, le dispositif Jeanbrun produit un effet nettement supérieur chez un contribuable qui perçoit déjà des revenus fonciers : l’amortissement étant déductible des revenus fonciers, il neutralise immédiatement une base existante, là où un primo-investisseur ne génère qu’un déficit dont l’imputation est encadrée.
Le Jeanbrun ne procure pas une réduction d’impôt mais une réduction de base imposable, ce qui rend son effet directement proportionnel à la tranche marginale d’imposition : sur 7 000 € de revenus fonciers neutralisés, un contribuable à 41 % économise 4 074 € par an, prélèvements sociaux compris.
Le cabinet Bertrand-Demanes observe que le Jeanbrun et le LMNP amortissent tous deux le bien, mais que seul le Jeanbrun absorbe des revenus fonciers existants, les résultats de la location meublée relevant d’une catégorie fiscale distincte et cloisonnée.
Les amortissements déduits en Jeanbrun sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : neuf ans d’amortissement représentent environ 65 000 € qui minorent le prix d’acquisition retenu, ce qui rend le dispositif pertinent pour une détention longue et inadapté à une revente programmée.
L’engagement de location nue de neuf ans conditionne l’avantage fiscal : une cession anticipée entraîne sa remise en cause, hors cas particuliers limitativement prévus par le texte.
