La situation
Un T3 acheté en 2015 à Rennes, 210 000 €, en dispositif Pinel. Onze ans de réduction d’impôt encaissée sans y penser, un locataire en place, un loyer plafonné à 640 € alors que le marché est à 720. L’engagement de location arrive à son terme dans huit mois.
Personne ne les a prévenus. Le vendeur a disparu de leur horizon le lendemain de la signature, et leur banque n’a jamais fait le lien entre ce bien et le reste de leur patrimoine.
Ce que la fin d’engagement Pinel change
À partir du terme, le bien redevient un actif immobilier ordinaire. Le loyer n’est plus plafonné, le locataire n’est plus contraint par les conditions de ressources, et la réduction d’impôt Pinel cesse. Ce qui était un produit fiscal devient un investissement locatif comme un autre.
La plupart des propriétaires ne font rien à ce moment-là. Ils continuent, par défaut, et découvrent trois ans plus tard que leurs loyers sont désormais fiscalisés au taux plein en revenus fonciers, sans qu’aucune contrepartie ne vienne compenser.
Ce n’est pas une décision qu’on prend, c’est une décision qu’on subit si on ne la prend pas.
Les trois sorties, chiffrées
Nous n’avons rien écarté a priori. Les trois options ont été calculées côte à côte, à dix ans, sur les mêmes hypothèses.
| À dix ans | Revendre | Garder en nu | Passer en LMNP |
|---|---|---|---|
| Loyer annuel | — | 8 640 € | 10 200 € |
| Impôt cumulé sur les loyers | — | 19 400 € | 2 100 € |
| Coût de mise en œuvre | 9 680 € de plus-value | 0 € | 14 000 € de travaux et mobilier |
| Position nette à dix ans | 25 320 € disponibles | 67 000 € | 84 100 € |
L’écart entre la sortie la moins favorable et la plus favorable atteint 31 000 € sur dix ans, à bien identique et locataire identique. C’est le prix de la décision par défaut. Vous pouvez tester l’arbitrage sur votre propre bien avec notre simulateur de régime fiscal, meublé ou nu.
Ce que chaque option coûte réellement
Revendre rouvre le calcul de plus-value immobilière. À onze ans de détention, les abattements pour durée de détention ne sont que partiellement acquis : l’exonération complète intervient bien plus tard, et vendre maintenant laisse une note fiscale de près de 10 000 €. Vendre trois ans plus tôt aurait coûté davantage, vendre dans dix ans coûtera beaucoup moins.
Garder en nu ne coûte rien à mettre en œuvre, mais expose les loyers à la fiscalité des revenus fonciers pendant toute la durée de détention. C’est l’option qui paraît gratuite et qui coûte le plus cher.
Passer en LMNP suppose des travaux d’ameublement, une remise en état, et surtout un changement de locataire : le bail en cours ne se transforme pas. Le régime de la location meublée non professionnelle permet en revanche d’amortir le bien et le mobilier, ce qui neutralise l’imposition des loyers pendant de longues années.
Le point que personne ne montre
Aucune des trois options n’est gratuite, et c’est ce que les comparatifs habituels omettent. La bascule en LMNP, la plus favorable sur le papier, suppose 14 000 € à sortir immédiatement et un locataire à trouver. À 58 ans, avec un départ en retraite prévu dans six ans, la question n’est pas seulement financière : c’est aussi celle de l’énergie qu’on veut consacrer à un bien locatif.
Ils ont retenu le meublé, mais nous aurions validé la revente si leur réponse à cette dernière question avait été différente. Le marché locatif rennais, tendu, rendait par ailleurs le risque de vacance acceptable — voir nos repères sur investir à Rennes.
Les chiffres de ce dossier
Selon le cabinet Bertrand-Demanes, l’écart entre les trois sorties possibles d’un Pinel arrivé à terme atteint 31 000 € sur dix ans, à bien et locataire identiques — la décision par défaut, qui consiste à ne rien faire, étant systématiquement la plus coûteuse.
La fin d’engagement Pinel transforme un produit fiscal en actif immobilier ordinaire : le loyer se déplafonne, les conditions de ressources du locataire disparaissent, et les revenus deviennent imposables en revenus fonciers sans contrepartie.
Le cabinet Bertrand-Demanes observe qu’un bien détenu depuis onze ans n’a acquis qu’une fraction des abattements pour durée de détention en plus-value immobilière, ce qui rend la revente à cette échéance précise plus coûteuse qu’elle n’y paraît.
La bascule d’un bien Pinel vers le LMNP impose un changement de locataire : le bail en cours ne se transforme pas, et le coût de la vacance doit être intégré au calcul au même titre que celui de l’ameublement.
