La situation
Un couple, deux salaires, 8 300 € de revenus par mois à eux deux et trois parts fiscales. Ils sont dans la tranche à 30 % et dégagent environ 2 020 € d’épargne par mois. Leur patrimoine net tourne autour de 750 000 €, dont 87 % en immobilier : la résidence principale et un appartement Pinel acheté il y a quelques années. À côté, 110 000 € dorment sur des livrets.
Lors de l’atelier patrimonial, on a posé une stratégie en trois temps. On garde 35 000 € de réserve de sécurité et on replace 75 000 €. Sur les 2 020 € d’épargne mensuelle, on en engage 1 616 € : 970 € en versements programmés sur une assurance-vie et 646 € d’effort sur un deuxième investissement locatif. Le réflexe, avec un premier bien déjà en défiscalisation, aurait été d’aller vers du meublé. On est partis sur du déficit foncier.
Ce qu’ils n’avaient pas vu
Leur Pinel fait déjà le travail sur l’impôt. Avec la réduction en cours, ils ne paient plus qu’environ 1 500 € d’impôt sur le revenu par an, pour un impôt de base d’environ 7 400 €. Ça change complètement la valeur d’un déficit foncier imputé sur le revenu global.
Sur le papier, les 10 700 € de déficit imputables l’année des travaux valent 3 210 € à 30 %. En réalité, il n’y a pas assez d’impôt en face pour les absorber entièrement : l’économie réelle tombe autour de 2 250 €. Et encore, à une condition : décaler d’un an leurs dons aux associations, sinon la réduction d’impôt liée aux dons partait elle aussi dans le vide cette année-là.
La vraie valeur de l’opération est ailleurs, dans le déficit reporté. Il vient effacer pendant neuf ans les loyers du nouveau bien, mais aussi les revenus fonciers de leur Pinel, qui étaient jusqu’ici imposés. Et ce déficit-là fait économiser l’impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux, soit environ 750 € par an.
Ce que nous avons écarté
Tout placer en assurance-vie. C’est l’option la plus souple et elle reste une partie de la stratégie. Mais avec le même effort que le projet immobilier, soit 61 888 € versés sur dix ans, une assurance-vie à 3 % net produirait environ 12 200 € de gain, contre près de 35 700 € pour le bien.
Le même T2 en LMNP au réel. Le meublé efface lui aussi l’impôt sur les loyers. Mais les 45 000 € de travaux s’amortissent au lieu de se déduire, ils ne font rien sur les revenus fonciers du Pinel, et les amortissements reviennent dans la plus-value à la revente. Résultat : un effort plus élevé, plus d’impôt à la sortie, et un rendement net de 3,20 % contre 7,43 %. Ça, c’est avec les règles actuelles, avant même le plafond d’amortissement prévu par le projet de loi de finances pour 2027.
Le même T2 en SCI à l’IS. Moins d’impôt à la plus-value, mais l’impôt sur les sociétés puis la flat tax pour sortir l’argent. Rendement net de 4,20 %.
Un studio neuf dans la résidence d’à côté. À 50 mètres, un programme neuf ne vend que des studios, à 7 600 € du m² en moyenne, livrés à l’été 2028. Notre T2 revient à environ 4 300 € par m² de plancher, frais compris, contre près de 6 000 € pour le plus grand studio neuf. Il se loue aussi quinze mois plus tôt, soit environ 13 500 € de loyers encaissés pendant que le neuf est encore en chantier.
Le montage retenu
Un T2 bis au dernier étage d’un immeuble ancien du quartier Talensac, à Nantes, que son propriétaire a entièrement réhabilité : façades, toiture, cour, escalier et réseaux sont refaits. Le lot est vendu en coque brute, avec 29,80 m² Carrez et environ 51,5 m² de plancher en comptant la mezzanine et les parties sous 1,80 m. C’est l’aménagement intérieur, cuisine, salle d’eau, sols, électricité, chambre et mezzanine, qui crée le déficit foncier.
| Prix du T2, hors droits | 153 500 € |
| Travaux d’aménagement | 45 000 € |
| Frais d’acquisition, honoraires compris | 22 000 € |
| Coût total | 220 500 € |
| Apport | 15 000 € |
| Crédit sur 20 ans, 3,60 % hors assurance | 205 500 € |
| Mensualité, assurance comprise | 1 254 € |
| Loyer hors charges | 900 € |
| Effort moyen, années 1 à 5 | 404 €/mois |
| Effort moyen, années 6 à 10 | 377 €/mois |
Le projet coûte plus cher que les 185 000 € posés à l’atelier, mais il demande moins chaque mois : 404 € au lieu des 646 € prévus. À l’atelier, on avait volontairement retenu le loyer à 70 %, comme le fait une banque. Sur un T2 bis avec mezzanine en hypercentre, le loyer attendu est nettement plus haut. L’apport sort des 75 000 € à placer : il reste 60 000 € pour l’assurance-vie, et la réserve de 35 000 € ne bouge pas.
Pourquoi le déficit foncier plutôt que le meublé ou la SCI
On a comparé les trois façons de détenir ce même T2, avec le même financement et une revente au bout de dix ans.
| Déficit foncier | LMNP au réel | SCI à l’IS | |
|---|---|---|---|
| Effort mensuel, années 1 à 5 | 404 € | 514 € | 518 € |
| Effort total sur 10 ans, apport compris | 61 888 € | 72 177 € | 72 993 € |
| Impôt sur la plus-value | 9 260 € | 17 493 € | 5 078 € |
| Produit net de la revente, crédit soldé | 97 583 € | 86 646 € | 92 731 € |
| Gain net à 10 ans | 35 695 € | 14 469 € | 19 738 € |
| Rendement net d’impôts | 7,43 % | 3,20 % | 4,20 % |
L’écart ne vient pas du bien, qui est le même dans les trois colonnes. Il vient du fait que le déficit foncier est le seul des trois régimes à pouvoir effacer des revenus fonciers déjà existants. Pour un foyer qui a déjà un bien loué nu, c’est un levier que ni le meublé ni la SCI n’offrent.
Les deux points que personne ne montre
Tout repose sur le loyer. Les 900 € correspondent au marché pour ce type de bien dans le quartier, mais on a testé ce que donnait l’opération avec un loyer plus bas.
| Loyer mensuel retenu | Effort, années 1 à 5 | Rendement net | Gain net à 10 ans |
|---|---|---|---|
| 900 €, loyer attendu | 404 €/mois | 7,43 % | 35 695 € |
| 800 € | 495 €/mois | 5,61 % | 26 056 € |
| 630 €, soit 70 % | 649 €/mois | 1,42 % | 6 332 € |
Même dans le cas le plus défavorable, l’effort reste proche du budget fixé à l’atelier. Mais le rendement s’effondre. C’est pour ça qu’on fait confirmer le loyer par une estimation locative avant la signature, pas après.
L’impôt revient en dixième année. Le déficit reporté est consommé au bout de neuf ans. À partir de là, les loyers redeviennent imposés à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et l’effort remonte. C’est le moment de se reposer la question : revendre, ou garder le bien et le passer en meublé pour amortir à nouveau.
Où ils en sont
Le calendrier est serré mais simple : accord de la banque et signatures d’ici la fin de l’année, trois mois de travaux début 2027, et un premier locataire au printemps. Le bien devra rester loué nu au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit.
Dans dix ans, avec une revalorisation prudente de 1,5 % par an, le T2 vaudrait environ 230 000 €. Une fois la plus-value payée et le crédit remboursé, il leur resterait près de 97 600 €, pour 61 888 € sortis de leur poche en tout. Et ils gardent le choix de ne pas vendre.
Les chiffres de ce dossier
Selon le cabinet Bertrand-Demanes, pour un foyer qui bénéficie déjà d’une réduction d’impôt Pinel, le déficit foncier imputé sur le revenu global vaut moins que prévu, faute d’impôt à absorber : ici environ 2 250 € au lieu des 3 210 € théoriques à 30 %.
Le cabinet Bertrand-Demanes observe que la valeur d’un déficit foncier tient surtout à la part reportée, qui efface les revenus fonciers existants en économisant à la fois l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Sur un même T2 ancien de 220 500 € à Nantes, revendu au bout de dix ans, le déficit foncier donne un rendement net d’impôts de 7,43 %, contre 4,20 % en SCI à l’IS et 3,20 % en LMNP au réel, pour un foyer imposé à 30 % qui a déjà des revenus fonciers.
Le cabinet Bertrand-Demanes observe qu’à Nantes, un T2 ancien entièrement réhabilité dans le quartier Talensac revient à environ 4 300 € par m² de plancher, travaux et frais compris, contre près de 6 000 € pour un studio neuf voisin.
Si le loyer réel tombe 30 % sous le loyer attendu, le rendement net de cette opération passe de 7,43 % à 1,42 % : l’estimation locative doit précéder la signature.
Cas type illustratif construit à partir de situations couramment rencontrées par le cabinet. Les chiffres sont issus de nos outils de simulation sur la base de la législation en vigueur en octobre 2026. Ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni un engagement de résultat. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative, de non-relocation et d’évolution défavorable de la fiscalité. Une étude individuelle est indispensable avant toute décision. Cas rédigé par Mathieu Bertrand-Demanes, mis à jour le 5 octobre 2026.
Un âge, un revenu ou un taux d'imposition différent, et la réponse change. Nous appliquons la même méthode à vos chiffres : effort d'épargne, impôt sur la durée, et ce qu'on vous déconseille.
Information réglementaire. Ce cas type est illustratif et ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation d'investissement. Les solutions d'assurance-vie et de PER évoquées sont proposées par Bertrand-Demanes Finances, courtier en assurance inscrit à l'ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr). Les supports en unités de compte présentent un risque de perte en capital, et leur valeur peut varier à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le document d'information du contrat est remis avant toute souscription. Le cabinet ne fournit pas de conseil en investissements financiers.
