Un couple, deux salaires, environ 78 000 € de revenu imposable pour deux parts. Ils sont dans la tranche à 30 %. Il y a dix ans, ils ont acheté un T2 neuf en Pinel en périphérie de Nantes. L’engagement de location est terminé, le bien vient d’être vendu, et une question se pose : que faire de l’argent ?
La situation
La vente du T2 rapporte environ 166 000 €. Une fois le crédit remboursé (environ 96 500 € restant dû), il leur reste à peu près 70 000 €. Ils ont deux projets à court terme : refaire leur cuisine et changer de voiture, pour environ 20 000 €.
Dans le même temps, leur impôt remonte. La réduction Pinel s’est arrêtée, et les enfants quittent le foyer fiscal. Leur impôt annuel passe à environ 5 800 €. Leur demande est simple : faire travailler ce capital sans reprendre une mensualité lourde, et sans tout bloquer.
Ce que le Pinel leur a vraiment rapporté
Avant de proposer quoi que ce soit, nous avons refait le bilan du premier investissement. C’est le meilleur point de départ pour juger le suivant.
- Sur dix ans, la détention du T2 leur a coûté environ 44 000 € d’effort d’épargne (crédit, charges et impôt, moins les loyers).
- La réduction d’impôt Pinel leur en a rendu 31 200 €.
- La revente a fait le reste : au total, l’opération a doublé leur mise de départ.
Le Pinel a donc bien fonctionné pour eux. Mais il est fini, et le neuf n’offre plus de réduction d’impôt comparable. Il fallait trouver un autre levier pour la suite.
Ce que nous avons écarté
Tout garder sur un placement garanti. C’est la solution la plus simple et la plus souple. À 2 % net par an, 50 000 € rapportent environ 11 000 € en dix ans. Nous l’avons gardée comme repère de comparaison.
Un studio neuf en meublé. Un studio neuf comparable dans le même quartier coûtait environ 180 000 € tout compris, pour 10 m² de moins. Il ne serait livré qu’à l’été 2028 : ses acheteurs paient le chantier sans loyer pendant plus d’un an. Et le meublé ne déduit rien des salaires.
Mettre les 70 000 € en apport. Cela aurait réduit encore l’effort mensuel, mais en vidant la trésorerie au moment où le couple avait des dépenses prévues. Nous avons préféré garder 20 000 € de côté.
Le montage retenu
Un studio dans un immeuble ancien entièrement réhabilité, en hypercentre de Nantes, au dernier étage. Le propriétaire de l’immeuble a déjà refait les façades, la toiture, l’escalier et la cour : pas de gros travaux de copropriété à prévoir. Le lot est livré en coque brute, et c’est l’aménagement intérieur, suivi par le cabinet, qui crée le déficit foncier.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix du studio, hors droits (22 m² Carrez, 35 m² de plancher avec la mezzanine) | 112 500 € |
| Travaux d’aménagement | 32 000 € |
| Frais d’acquisition, dont environ 9 300 € de notaire et 8 700 € d’honoraires du cabinet (6 % TTC) | 18 000 € |
| Coût total de l’opération | 162 500 € |
| Apport, pris sur le produit de la vente | −50 000 € |
| Crédit sur 20 ans (taux indicatif, fixé par la banque) | 112 500 € |
| Mensualité, assurance comprise | −680 € / mois |
Une année type, la troisième : le loyer encaissé est d’environ 720 € par mois, la mensualité de 680 €, la taxe foncière, les charges, la gestion et l’assurance de 120 €. Aucun impôt sur les loyers. Il reste environ 80 € par mois à compléter.
Le prêt relève de leur banque : le taux et l’assurance retenus ici sont indicatifs.
Comment le déficit foncier efface l’impôt
Les 32 000 € de travaux, ajoutés aux intérêts et aux charges, créent un déficit sur les revenus fonciers. Il joue en deux temps.
- L’année des travaux, 10 700 € s’imputent sur le revenu global. À 30 %, c’est environ 3 200 € d’impôt en moins, perçus l’année suivante. Cette année-là, le remboursement dépasse l’effort : l’opération leur rapporte environ 180 € par mois.
- Le reste se reporte sur les loyers des années suivantes. Les loyers du studio ne sont pas imposés jusqu’à la 7e année.
- À partir de la 8e année, le déficit est consommé : les loyers sont imposés à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et l’effort remonte à environ 195 € par mois.
En contrepartie, le studio doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation sur le revenu global.
Pourquoi le déficit foncier plutôt que le meublé ou la SCI
Nous avons comparé trois façons de détenir le même studio, avec le même financement et une revente à dix ans.
| Déficit foncier | LMNP au réel | SCI à l’IS | |
|---|---|---|---|
| Effort mensuel, années 1 à 5 | ≈ 40 € | ≈ 130 € | ≈ 130 € |
| Effort mensuel, années 6 à 10 | ≈ 115 € | ≈ 65 € | ≈ 70 € |
| Effort total en 10 ans, apport compris | ≈ 59 300 € | ≈ 61 900 € | ≈ 61 900 € |
| Impôt sur la plus-value | ≈ −5 900 € | ≈ −15 900 € | ≈ −5 700 € |
| Gain net à 10 ans | ≈ 34 900 € | ≈ 20 500 € | ≈ 22 200 € |
Le meublé et la SCI effacent aussi l’impôt sur les loyers, mais ils demandent un effort plus élevé au départ et coûtent davantage à la revente : la plus-value du meublé réintègre les amortissements, et la SCI paie l’impôt sur les sociétés puis la flat tax. À 30 % de tranche, le déficit foncier arrive nettement en tête.
Les points que nous avons vérifiés avec eux
- La revente ne parie pas sur la hausse. Notre valeur de revente à dix ans, environ 167 700 €, correspond au prix de revient revalorisé de 1,5 % par an. Elle reste sous le prix actuel du studio neuf voisin.
- Le loyer. Les 700 € par mois retenus sont confirmés par une estimation locative avant l’achat. Un loyer plus bas augmente l’effort.
- La nature des travaux. Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. Le descriptif et l’état antérieur du lot sont validés avant la signature.
- La liquidité. L’apport est immobilisé dans la pierre. C’est pour cela que 20 000 € restent de côté, en plus de leur épargne de précaution.
- La copropriété. Taxe foncière et charges sont des provisions annoncées, à confirmer après la première année.
Où ils en sont
Le calendrier prévu : visite du studio en vidéo puis réservation du lot à l’automne, accord de principe de la banque et signatures en fin d’année, environ trois mois de travaux début 2027, premier locataire au printemps 2027. Le déficit sera déclaré l’année suivante.
S’ils gardent le studio au-delà de dix ans, il pourra passer en meublé une fois le déficit consommé, et ses loyers redeviendraient peu imposés. C’est une option à garder pour plus tard.
Les chiffres de ce dossier
50 000 € réinvestis sur les 70 000 € issus de la vente, 20 000 € gardés de côté.
≈ 40 € par mois d’effort moyen les cinq premières années, ≈ 115 € ensuite.
≈ 34 900 € de gain net à dix ans, revente et crédit soldés, contre ≈ 11 000 € sur un placement garanti à 2 %.
≈ 5,5 % de rendement net d’impôt par an sur dix ans, revente comprise (TRI).
Un âge, un revenu ou un taux d'imposition différent, et la réponse change. Nous appliquons la même méthode à vos chiffres : effort d'épargne, impôt sur la durée, et ce qu'on vous déconseille.
Cas type illustratif construit à partir de situations couramment rencontrées par le cabinet. Les chiffres sont issus de nos outils de simulation sur la base de la législation en vigueur au 1er janvier 2026. Ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni un engagement de résultat. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative, de non-relocation et d'évolution défavorable de la fiscalité. Une étude individuelle est indispensable avant toute décision. Cas rédigé par Mathieu Bertrand-Demanes, mis à jour le .
