Quels changements apporte le projet de loi de finances pour 2024 au statut LMNP  ?

24/01/2024
Conseils d'investissement

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Sans être révolutionnaire, le Projet de loi de finances (PLF) pour 2024 apporte quelques modifications à la fiscalité immobilière et certaines vont définitivement impacter l’imposition du patrimoine des particuliers. La location meublée fait partie des sujets épineux de ce nouveau budget. Accusée d’être avantagée par rapport à la location longue durée, elle a été l’objet de longs débats, qui vont d’ailleurs reprendre en ce début d’année avec l’examen d’une proposition de loi portant sur la location courte durée. Alors, qu’en est-il ? Quelles sont les transformations attendues pour la location meublée non professionnelle en 2024 ?

La réduction des avantages sous le régime micro-BIC

Pour rappel, dans un souci d’équité fiscale, le gouvernement souhaitait limiter les avantages fiscaux de la location meublée touristique, jugés excessifs. Comment ? En les alignant sur le régime de la location meublée simple. Dans le précédent régime fiscal, les locations courtes durées bénéficiaient, sous certaines conditions, d’un abattement forfaitaire majoré de 71 % sur les loyers encaissés, avantage applicable aux meublés classés ou aux chambres d’hôtes générant moins de 188 700 € de chiffre d’affaires annuel.

En comparaison, les locations classiques de longue durée, vides ou nues, bénéficient d’un abattement de 30 %, à condition que les revenus fonciers annuels des propriétaires ne dépassent pas 15 000 €. Initialement, le gouvernement prévoyait donc de supprimer l’abattement de 71 % dans le but de l’aligner sur celui applicable à la location meublée classique, soit 50 %, pour les bailleurs percevant moins de 77 700 € de revenus annuels. (Source : le site la-lmnp.fr)

En revanche, une erreur s’est glissée dans le texte final, entraînant alors l’adoption par inadvertance d’un amendement sénatorial ramenant l’abattement forfaitaire à 30 % au lieu de 71 %. Cet abattement serait désormais réservé aux bailleurs générant un chiffre d’affaires inférieur à 15 000 €, contre 188 700 € actuellement. Une erreur lourde de conséquences.

Le gouvernement a toutefois exprimé son intention de rectifier cette erreur. Cette régularisation pourrait certainement avoir lieu fin janvier lors du prochain examen par le Parlement de la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue

La prorogation de l’exonération de la location de pièces d’une résidence principale

Le PLF 2024 apporte aussi de bonnes nouvelles ! L’article 38 proroge par exemple jusqu’au 31 décembre 2026 deux dispositifs d’exonération. 

Les propriétaires qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale sont éligibles à une exonération d’impôt sur les revenus locatifs. Trois critères sont en revanche à respecter :

  1.     La ou les pièces louées doivent impérativement faire partie de la résidence principale du loueur.
  2.     La ou les pièces louées doivent impérativement constituer la résidence principale du locataire.
  3.     Le loyer au m² ne doit pas excéder un plafond annuel (199 €/m² en Île-de-France et 147 € pour le reste du territoire en 2023).

À savoir : les plafonds pour l’année 2024 ne sont pas publiés à ce jour.

Un autre dispositif est également prorogé jusqu’au 31 décembre 2026 et concerne la location de chambre d’hôte. Une exonération est, en effet, prévue en cas de location habituelle de pièces au sein d’une résidence principale à des personnes qui n’y résident pas. Une condition est à respecter : les revenus locatifs ne doivent pas excéder 760 €/an.

Malgré toutes ces modifications, le statut LMNP offre encore une excellente optimisation fiscale. D’un point de vue légal, le sujet fiscal des locations de courte durée est loin d’être clôturé. Toutes ces nouvelles évolutions devraient être à nouveau remises sur la table lors du prochain passage devant le Parlement, prévu fin janvier. Un débat qui risque d’être houleux. 

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