LMNP : ce qui a changé depuis 2024

Le régime de la location meublée a plus changé entre 2024 et 2026 qu’au cours des dix années précédentes. Lois de finances, loi Le Meur, loi de financement de la sécurité sociale : chaque texte a modifié un paramètre. Ce chapitre remet ces changements dans l’ordre et fait le point sur ce qui s’applique en 2026.

Ce qui a changé, texte par texte

La réforme de 2025 : la fin d’un avantage à la revente

Jusqu’en 2025, un loueur en meublé non professionnel pouvait amortir son bien pendant des années, puis le revendre en calculant sa plus-value sur le prix d’achat d’origine, comme si les amortissements n’avaient jamais existé. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette situation : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition, et augmentent d’autant la plus-value imposable.

Trois points en limitent la portée. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer, jusqu’à l’exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Les logements en résidence de services pour étudiants, seniors ou personnes âgées dépendantes sont exclus de la réintégration. Et une transmission par donation ou succession ne déclenche pas de plus-value.

La réduction des avantages du micro-BIC touristique

La loi Le Meur a rapproché la fiscalité des meublés de tourisme de celle de la location nue. Le meublé d’habitation loué à l’année n’est pas concerné : il garde son abattement de 50 %, désormais jusqu’à 83 600 € de recettes.

Les exonérations prorogées pour 2026

Deux exonérations particulières sont prorogées jusqu’au 31 décembre 2026 par la loi de finances pour 2026 :

• La location d’une partie de sa résidence principale : les loyers sont exonérés si les pièces louées font partie de votre résidence principale, constituent la résidence principale du locataire, et si le loyer annuel ne dépasse pas 159 € par m² hors charges (215 € en Île-de-France) en 2026.
• Les chambres d’hôtes : les recettes tirées de la location de pièces de votre résidence principale à des personnes de passage sont exonérées dans la limite de 760 € par an.

Leur reconduction au-delà de 2026 dépendra de la loi de finances pour 2027.

Le bilan pour un investisseur en 2026

Malgré ces réformes, le meublé d’habitation loué à l’année au régime réel reste l’une des façons les plus efficaces de percevoir des loyers peu imposés : l’amortissement, la souplesse du bail et l’absence de zonage sont intacts. Ce qui a changé, c’est la nécessité de raisonner jusqu’à la revente, et de vérifier les règles locales avant de se lancer dans la location touristique.

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• La loi Airbnb
• Les pièges de la location meublée
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Sources : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; lois de finances pour 2024, 2025 et 2026 ; LFSS 2026 ; articles 35 bis, 50-0 et 150 VB du Code général des impôts ; BOFiP, barèmes 2026 ; Service-public.fr.

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).