LMNP 2024-2025
LMNP : Le tournant fiscal 2024-2025 et les règles en vigueur en 2026
Le paysage de la location meublée a connu des secousses sans précédent ces deux dernières années. Entre la volonté d’équité territoriale et la chasse aux « niches fiscales », les Lois de Finances 2024 et 2025 ont redessiné les contours du statut LMNP.
Rappel : Le fonctionnement du statut LMNP
La location meublée non professionnelle (LMNP) reste le statut de référence pour amortir son bien immobilier et percevoir des revenus locatifs peu ou pas taxés. Toutefois, l’optimisation dépend désormais d’un arbitrage fin entre deux régimes, dont les seuils ont été durcis :
- Le régime micro-BIC : Il applique un abattement forfaitaire sur vos revenus. Attention, cet abattement a été massivement réduit pour les meublés de tourisme non classés afin de favoriser la location longue durée.
- Le régime réel : Il permet de déduire l’ensemble des charges et amortissements. En 2026, il reste le régime le plus protecteur pour les investisseurs, malgré la réforme sur la plus-value.
⚠️ Réforme 2025 : La fin d’un privilège sur la Plus-Value
C’est le changement majeur à retenir : depuis le 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Jusqu’en 2024, on ne tenait pas compte des amortissements réalisés, ce qui permettait de « beurrer l’argent et l’argent du beurre ». Désormais, le régime fiscal à la revente s’est durci, transformant l’avantage du régime réel en un puissant levier de trésorerie durant l’exploitation, mais avec un rattrapage fiscal partiel à la sortie.
LA RÉDUCTION DES AVANTAGES MICRO-BIC (Réforme « Le Meur »)
Initiée en 2024 et consolidée par la loi « Le Meur » en 2025, la fiscalité des locations courte durée (type Airbnb) a été alignée sur celle de la location nue dans un souci d’équité. Voici les seuils officiels appliqués en 2026 :
| Type de bien meublé | Plafond Micro-BIC | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % |
| Location meublée d’habitation (Longue durée) | 77 700 € | 50 % |
Note d’expert : Si vos charges réelles (intérêts, taxes, travaux, amortissements) dépassent ces abattements, le passage au régime réel est impératif pour optimiser votre rentabilité.
PROROGATION DES EXONÉRATIONS : DERNIÈRE ANNÉE !
Bonne nouvelle pour le pouvoir d’achat : les dispositifs d’exonération pour la location d’une partie de sa résidence principale ont été prorogés jusqu’au 31 décembre 2026.
Si vous louez une chambre chez vous, vous pouvez être totalement exonéré d’impôt sous trois conditions :
- La pièce louée fait partie de votre résidence principale.
- Elle constitue la résidence principale (ou temporaire pour un saisonnier) du locataire.
- Le loyer respecte les plafonds annuels réévalués chaque année par l’administration.
De même, l’exonération pour la location habituelle de chambres d’hôte (revenus < 760 €/an) reste en vigueur pour toute l’année 2026.
Malgré ces durcissements, le statut LMNP demeure un pilier de la stratégie patrimoniale immobilière, à condition d’être accompagné par des spécialistes pour naviguer dans cette nouvelle ère fiscale.
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