Qu’est-ce qu’un logement d’habitation meublé ?

Définition et réglementation du logement meublé 📖

« Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »
Loi Duflot, 27/03/2014.

⚠️ Attention – Le critère de décence énergétique (Mise à jour 2026) : Depuis le 1er janvier 2025, la définition du « logement décent » intègre une stricte performance énergétique. Il est désormais interdit de mettre en location un logement classé G au DPE. Les logements classés F sont sous sursis jusqu’en 2028. Cette règle s’applique aux locations longues durées comme aux meublés de tourisme.

La catégorisation des loueurs en meublé

Avec les récentes réformes fiscales et réglementaires (notamment la loi de Finances et la loi « Le Meur » sur la régulation touristique), le régime d’imposition et les obligations applicables dépendent strictement du type d’activité développée par le loueur. On distingue :

• L’activité de loueur de chambres d’hôtes
• L’activité de loueur de meublé de tourisme, en distinguant :
  • Les meublés de tourisme non classés
  • Les meublés de tourisme classés (avec des seuils fiscaux spécifiques)
• Les autres activités de meublés (meublé à usage d’habitation principale, meublé via un bail commercial dans le cadre d’une résidence de tourisme, étudiante, senior, etc…)

À chacune de ces catégories correspond son bail de location, ses démarches administratives et son régime fiscal.

→ Location meublée en tant que meublé de tourisme

« Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».

Ce type de location est souvent utilisé comme alternative à l’hébergement hôtelier. Il se distingue de la chambre d’hôte où l’habitant est présent pendant la location.

Obligations renforcées : Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit obligatoirement en faire la déclaration en mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement, sous peine de lourdes sanctions financières (jusqu’à 10 000 €). De plus, une autorisation de changement d’usage est souvent requise dans les zones tendues.

Si le propriétaire le souhaite, il peut demander le classement de son meublé de tourisme dans une des catégories existantes (de 1 à 5 étoiles), ce qui permet de bénéficier d’un régime fiscal (micro-BIC) légèrement plus favorable que le non-classé.

En copropriété, les règles se sont durcies. S’assurer auprès du règlement de copropriété que la location de courte durée est autorisée. Depuis les récentes lois, les copropriétés peuvent modifier leur règlement à la majorité des 2/3 pour interdire cette pratique si l’immeuble a une destination « bourgeoise ».

→ Location meublée en tant que résidence principale : bien meublé d’habitation

Quels meubles et électroménagers pour un logement meublé ?

Le décret n°2015-981 du 31/07/2015 fixe la liste obligatoire des éléments du mobilier d’un logement meublé :

• Literie comprenant couette ou couverture (le linge de maison : draps, serviettes de toilette, torchons… n’est pas à fournir)
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Attention : en cas de litige, il est possible de voir requalifier le bail d’un logement meublé en bail de logement vide en cas de non-respect de cette liste, entraînant des conséquences fiscales immédiates (passage en revenus fonciers).

Les meubles ne doivent pas obligatoirement être neufs. Le propriétaire bailleur doit néanmoins s’assurer du bon état d’usage et de réparation tout le long de la location meublée.

Que faire lorsqu’un appareil tombe en panne ?

Prévenir le propriétaire et vérifier que l’appareil tombé en panne est bien mentionné dans l’inventaire annexé au contrat de bail de location meublée.
Cet inventaire protège les deux parties :

• le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie en cas de dégradation ou de disparition de l’appareil imputable au locataire.
• le locataire peut exiger la réparation et/ou le remplacement des équipements défectueux (vétusté ou panne technique), dont le propriétaire est responsable.

Quels baux d’habitation sont concernés ?

Dans la catégorie « bien meublé d’habitation », trois sortes de baux sont possibles : le bail classique, le bail étudiant ou le bail mobilité.

La location meublée en tant que résidence principale vous engage sur une durée minimale de location d’un an, renouvelable par tacite reconduction ; ou de 9 mois (non renouvelable tacitement) s’il s’agit d’un étudiant.

Le bail mobilité, quant à lui, s’adresse aux personnes en situation de transition (formation, stage, mission temporaire) et s’étend sur une durée allant de 1 à 10 mois maximum, sans renouvellement possible.

En location meublée, le locataire dispose d’un préavis d’un mois pour quitter le logement à tout moment.

→ Location meublée à titre d’exploitation commerciale (LMNP Géré)

Il s’agit ici de louer votre bien via un bail commercial à un exploitant professionnel, dans le cadre de :

• Une résidence étudiante : Conçue pour accueillir des étudiants, avec des services adaptés (Wi-Fi, sécurité, espaces communs).
• Une résidence seniors : Conçue pour les personnes âgées autonomes, offrant des services facilitant la vie quotidienne et recréant du lien social.
• Une résidence de tourisme : Destinée aux voyageurs temporaires dans des zones touristiques, avec des commodités de type hôtelier.
• Une résidence d’affaires : Adaptée aux professionnels en déplacement, offrant équipements de bureau et proximité des pôles économiques.

En France, ces résidences sont gérées par un exploitant. Vous vous engagez via un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans.

L’exploitant assure la gestion complète : entretien, recherche de locataires (sous-locataires), et gestion courante. L’avantage principal réside dans la sécurité : que votre logement soit occupé ou non, l’exploitant est contractuellement tenu de vous verser le loyer fixé dans le bail commercial.

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→ Le statut LMNP
→ La location meublée : LMNP / LMP