Qu’est-ce qu’un logement d’habitation meublé ?

Un logement n’est pas « meublé » parce qu’il contient quelques meubles. La loi donne une définition précise : un logement décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Cette définition, issue de la loi Alur du 24 mars 2014, est complétée par une liste d’équipements obligatoires fixée par décret.

L’enjeu est double. Sur le plan civil, un logement qui ne remplit pas ces conditions peut être requalifié en location vide, avec un bail de trois ans au lieu d’un an. Sur le plan fiscal, les loyers risquent alors de relever des revenus fonciers et non des BIC, ce qui fait perdre l’amortissement. Ce chapitre détaille les équipements, les différentes formes de location meublée et les baux possibles.

Définition et réglementation du logement meublé

Pour être loué meublé à titre de résidence principale, un logement doit d’abord être décent : surface habitable d’au moins 9 m² et 2,20 m sous plafond (ou un volume de 20 m³), absence de risque pour la sécurité et la santé, équipements de chauffage, d’eau et d’électricité en état, et performance énergétique minimale. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n’est plus décent ; les logements classés F suivront en 2028 et ceux classés E en 2034. Ces règles s’appliquent de la même façon à la location vide et à la location meublée.

Les 11 équipements obligatoires

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale du mobilier :

1. une literie comprenant couette ou couverture ;
2. un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre ;
3. des plaques de cuisson ;
4. un four ou un four à micro-ondes ;
5. un réfrigérateur et un congélateur, ou un réfrigérateur doté d’un compartiment à une température de −6 °C au plus ;
6. la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. des ustensiles de cuisine ;
8. une table et des sièges ;
9. des étagères de rangement ;
10. des luminaires ;
11. du matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Le linge de maison n’est pas obligatoire. Les meubles n’ont pas à être neufs, mais ils doivent être en bon état d’usage. Un inventaire détaillé, signé avec l’état des lieux d’entrée, est obligatoire : il protège le bailleur comme le locataire au moment du départ.

Que faire quand un appareil tombe en panne ?

Le locataire assure l’entretien courant et les menues réparations. Le remplacement d’un équipement usé par le temps, ou défaillant sans faute du locataire, revient au bailleur, qui doit le faire rapidement : un logement privé de réfrigérateur ou de plaques ne remplit plus la définition du meublé. Si la panne vient d’une mauvaise utilisation, la réparation est à la charge du locataire.

Les différentes formes de location meublée

Le meublé de tourisme

C’est une villa, un appartement ou un studio meublé, loué à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Depuis la loi du 19 novembre 2024, il doit être enregistré sur le téléservice national et respecter les règles de la commune : plafond de nuitées, quotas, autorisation de changement d’usage. Il peut être classé de 1 à 5 étoiles, ce qui améliore son abattement au micro-BIC. Le détail figure au chapitre loi Airbnb.

Le meublé d’habitation

C’est la forme la plus répandue chez nos clients : un studio étudiant, un T2 pour un jeune actif, une colocation, un logement familial. Il est loué comme résidence principale du locataire, avec l’un des trois baux suivants.

Le bail mobilité s’adresse aux personnes en formation professionnelle, en études, en stage, en mission temporaire ou en mutation. Aucun dépôt de garantie ne peut y être demandé. Pour les deux autres baux, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges, contre un mois en location vide. De son côté, le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, trois mois à l’avance, pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux.

La location en résidence de services (LMNP géré)

Vous achetez un logement dans une résidence étudiante, une résidence seniors ou une résidence de tourisme, et vous le louez à un exploitant par un bail commercial d’au moins neuf ans. L’exploitant vous verse le loyer prévu au bail, quel que soit le taux d’occupation, et gère tout le reste. Le rendement est plus encadré, la gestion quasi nulle, mais la qualité de l’exploitant devient le premier risque. Notre exemple d’un studio en résidence étudiante à Nantes en détaille les chiffres.

Le risque de requalification

Si un équipement obligatoire manque, le locataire peut demander en justice la requalification du bail en location vide : durée de trois ans, préavis du bailleur de six mois, dépôt de garantie limité à un mois. L’administration fiscale peut, de son côté, contester le caractère meublé de la location et imposer les loyers en revenus fonciers. Les deux risques se préviennent de la même façon : un logement complètement équipé, un inventaire signé, des factures de mobilier conservées.

• Le statut LMNP
• La loi Airbnb
• Les pièges de la location meublée
• Le sommaire du guide

Chapitre suivant : le statut LMNP, loueur meublé non professionnel

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-3 à 25-11 ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (décence) ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 ; Service-public.fr.

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).