Exemple 1 : une colocation meublée : Colocation

Ce premier exemple suit un investissement réel accompagné par le cabinet : un appartement ancien à Brest, entièrement restructuré en colocation de trois chambres et loué meublé au régime réel. Il illustre une stratégie que nous proposons souvent aux investisseurs qui venaient du neuf défiscalisé : acheter de l’ancien bien situé, le rénover en profondeur et laisser l’amortissement neutraliser l’impôt sur les loyers.

Étude de cas : colocation meublée à Brest, rénovation complète

Le projet

• Le bien : un appartement de 65 m² dans une copropriété de 8 lots, à 500 mètres d’un arrêt de bus, restructuré en trois chambres.
• L’énergie : classé C après travaux, selon l’audit énergétique réalisé en 2025.
• L’investisseur : 53 ans, salarié, qui cherchait des revenus complémentaires pour sa retraite sans alourdir son impôt.
• Le choix fiscal : LMNP au régime réel, pour amortir le bâti, les travaux et le mobilier.

Les chiffres de l’opération

Le rendement brut rapporte les 13 680 € de loyers annuels au budget global de 270 150 €. La mensualité correspond à un financement de la totalité du budget sur 20 ans à 4,1 %, hors assurance emprunteur. L’effort d’épargne, 701 € par mois, est ce que l’investisseur ajoute chaque mois à ses loyers pour payer le crédit et les charges : au terme du prêt, il détient un bien rénové sans dette, qui rapporte environ 950 € nets par mois.

Et l’impôt ?

La première année, les loyers (13 680 €) moins les charges (2 280 €) et les intérêts d’emprunt (environ 10 910 €) laissent un résultat de 490 € avant amortissement. L’amortissement de l’année atteint environ 14 247 € : le bénéfice imposable est nul, et le surplus se reporte. Sous nos hypothèses, l’investisseur ne paie aucun impôt sur ses loyers pendant toute la durée du crédit, et le stock d’amortissements reportés couvre encore de nombreuses années ensuite. Au micro-BIC, il aurait payé environ −3 324 € par an.

Hypothèses de calcul : terrain estimé à 15 % du prix, bâti amorti sur 30 ans, travaux sur 15 ans, mobilier sur 7 ans. Les durées réelles sont fixées avec l’expert-comptable, composant par composant. Foyer imposé à 30 %, prélèvements sociaux de 18,6 %.

Avant et après

Ce qu’il faut retenir

À la revente, les amortissements déduits seront réintégrés dans la plus-value, selon la règle en vigueur depuis 2025. C’est un coût à mettre en face des loyers non imposés pendant vingt ans ou plus, et qui disparaît en cas de transmission plutôt que de vente.

• Exemple 2 : studio à Angers
• Exemple 3 : studio en résidence étudiante à Nantes
• Exemple 4 : colocation à Angers
• Le statut LMNP

Chapitre suivant : exemple 2, un studio à Angers

Sources : articles 39 C et 150 VB du Code général des impôts ; loi de finances pour 2025 ; LFSS 2026. Projet accompagné par le cabinet, chiffres arrondis.

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).