Le statut LMP : Loueur Meublé Professionnel

Définition du statut LMP

Quelles conditions pour être LMP en 2026 ?

Un loueur en meublé est automatiquement qualifié de « professionnel » lorsque les deux conditions cumulatives suivantes sont remplies :

• Les recettes annuelles (loyers charges comprises) retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• ET ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (traitements et salaires, pensions, rentes viagères, BIC, BNC et BA).

Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le loueur reste sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Quels sont les avantages fiscaux du LMP ?

1. L’imputation des déficits : Le statut LMP permet de déduire son déficit locatif directement sur le revenu global de l’année (salaires, etc.), ce qui n’est pas possible en LMNP. Attention toutefois : la part du déficit générée par les amortissements ne peut pas être imputée sur le revenu global, elle reste uniquement reportable sur les revenus locatifs futurs.

2. L’exonération des plus-values (Plus-values professionnelles) : C’est l’un des atouts majeurs. En cas de revente du bien, la plus-value peut être totalement exonérée (selon l’article 151 septies du CGI) si l’activité de location est exercée depuis au moins 5 ans et si les recettes locatives moyennes des deux dernières années sont inférieures à 90 000 € HT. Une exonération partielle s’applique si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

3. L’exonération d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : Les biens loués sous le statut LMP peuvent être considérés comme des « biens professionnels » et ainsi sortir de l’assiette de l’IFI. Attention à la condition stricte : le bénéfice net de l’activité LMP (et non plus seulement les recettes) doit être supérieur à l’ensemble des autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Quels sont les inconvénients du LMP (Cotisations sociales) ?

Le basculement en LMP entraîne l’affiliation obligatoire à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) ou à l’URSSAF. C’est la grande différence avec le LMNP (qui n’est soumis qu’aux prélèvements sociaux de 18,6 % sur les seuls bénéfices).

Le poids des charges sociales : En tant que professionnel, vous devez verser des cotisations sociales calculées sur le bénéfice net de votre activité (environ 35 à 40 % du bénéfice).
À noter : Même si votre bénéfice est nul (grâce au jeu des amortissements), vous devrez tout de même vous acquitter d’une cotisation minimale forfaitaire annuelle (environ 1 140 €) pour valider des trimestres de retraite et bénéficier d’une couverture maladie.

Déclaration et démarches : L’inscription se fait désormais exclusivement via le Guichet Unique des formalités des entreprises (géré par l’INPI). Selon le niveau de vos recettes, le régime d’imposition varie :

• Si recettes comprises entre 23 000 € et 77 700 € : Vous pouvez opter pour le régime du micro-entrepreneur, avec des cotisations simplifiées calculées directement sur votre chiffre d’affaires. Cependant, vous ne pourrez pas amortir le bien.
• Si recettes supérieures à 77 700 € (ou option pour le régime réel) : Vous êtes soumis au régime réel des indépendants. C’est le cas le plus fréquent pour les investisseurs, car il permet de déduire toutes les charges et d’amortir le bien immobilier.

Comparaison LMNP / LMP