Le statut LMP : Loueur Meublé Professionnel

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) concerne une minorité d’investisseurs, mais il peut s’imposer sans qu’on l’ait choisi : il dépend uniquement de vos recettes et de vos autres revenus. Il offre des avantages réels, notamment sur les déficits et la plus-value, au prix de cotisations sociales beaucoup plus lourdes que les prélèvements sociaux du LMNP.

Quand devient-on LMP ?

Vous êtes loueur meublé professionnel si, la même année, les deux conditions sont remplies :

• les recettes annuelles de location meublée de votre foyer fiscal dépassent 23 000 €, loyers charges comprises ;
• ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer soumis à l’impôt sur le revenu : salaires, pensions, bénéfices industriels, commerciaux, non commerciaux ou agricoles.

Le statut s’apprécie chaque année, il ne se choisit pas. Depuis une décision du Conseil constitutionnel de 2018, l’inscription au registre du commerce n’est plus une condition. Il suffit donc d’un départ à la retraite ou d’une baisse de revenus pour basculer, ce que le chapitre passage de LMNP à LMP détaille avec un exemple.

Les avantages fiscaux du LMP

1. Des déficits imputables sur le revenu global

En LMP, un déficit de location meublée s’impute sur votre revenu global sans limitation de montant, et le solde se reporte sur les six années suivantes. L’amortissement, lui, ne peut toujours pas créer de déficit. C’est un avantage fort l’année d’un achat avec travaux, quand les charges dépassent les loyers.

2. Le régime des plus-values professionnelles

La plus-value relève du régime professionnel : les amortissements pratiqués sont imposés en plus-value à court terme, le reste en plus-value à long terme. Mais l’article 151 septies du Code général des impôts prévoit une exonération totale si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes moyennes des deux années précédentes ne dépassent pas 90 000 €, et une exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 €.

3. Une possible sortie de l’IFI

Sous conditions, notamment que l’activité soit exercée à titre principal, les logements loués en LMP peuvent être considérés comme des biens professionnels et sortir de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Ce point se vérifie au cas par cas avec votre notaire ou votre expert-comptable.

Les inconvénients du LMP

Le poids des cotisations sociales

C’est la contrepartie majeure. Le LMP est affilié à la sécurité sociale des indépendants, gérée par l’URSSAF. Les cotisations portent sur le bénéfice et représentent couramment 35 à 45 % de celui-ci, contre 18,6 % de prélèvements sociaux en LMNP. Des cotisations minimales restent dues même lorsque l’amortissement ramène le bénéfice à zéro. En contrepartie, elles ouvrent des droits à la retraite et à la protection sociale.

Déclaration et démarches

L’inscription se fait sur le guichet unique de l’INPI, comme en LMNP. Le régime réel, avec liasse fiscale et bilan, est la règle dans la plupart des cas ; un expert-comptable est indispensable. Le passage au statut LMP a aussi des conséquences en cas de retour en LMNP, que nous détaillons au chapitre suivant.

• Le statut LMNP
• Comparaison LMNP et LMP
• Passer de LMNP à LMP
• Les pièges à éviter

Chapitre suivant : la comparaison LMNP et LMP

Sources : articles 155, 156, 151 septies et 975 du Code général des impôts ; Conseil constitutionnel, décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 ; Service-public.fr.

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).