Les pièges de la location meublée

1. Les risques liés aux déclarations et autorisations administratives 

Déclarations : Dans le cas du meublé de tourisme, il faut généralement procéder à une déclaration préalable en mairie (obligatoire si vous louez un bien autre que votre résidence principale ou si vous louez votre résidence principale plus de 4 mois dans l’année).
Attention, s’il n’y a pas de déclaration, vous risquez une amende de 450€.

Autorisations : Si vous passez un meublé un bien d’habitation (autre que votre résidence principale) en meublé de tourisme, il s’agit d’un changement d’affectation, il faut alors une autorisation de changement d’affectation obligatoire pour les communes de plus de 200 000 habitants (pour les communes de moins de 200 000 habitants, il faudra alors vérifier auprès de la mairie si l’autorisation est exigée).
L’autorisation n’est pas transmissible avec la cession du bien, vous pourriez acheter un bien qui à une autorisation et voir cette autorisation vous être refusée quand vous la demanderez en tant que nouveau propriétaire.
ATTENTION : l’amende en cas de location en meublé de tourisme sans autorisation est très très élevée, 50 000€ par local loué + 1000€ par jour et par m2 

Si vous louez un local commercial en meublé de tourisme, il n’y a pas de changement d’affectation mais les communes ont la possibilité de soumettre aussi cette activité à autorisation, l’amende est moindre en cas de non respect : 25 000€ par local.

2. Les risques liés au meublé de tourisme dans une copropriété à usage d’habitation 

Il faut toujours vérifier si la location en meublé de tourisme est expressément autorisée dans le règlement de copropriété de l’immeuble. Si rien n’est mentionné, il faut considérer que l‘hébergement  touristique y est interdit. En effet, la location saisonnière n’est pas une occupation bourgeoise du local.

3. La sous location en meublé de tourisme 

A l’approche des Jeux Olympiques de Paris 2024, la tentation est grande pour les locataires de sous-louer leur logement en meublé de tourisme afin d’encaisser la marge entre le loyer initial et le fruit de la location meublée.

ATTENTION : L’autorisation express de sous-location de la part du propriétaire est obligatoire.
Sans cette autorisation, le propriétaire pourra exiger l’ensemble des revenus issus de la sous-location.

4. La bombe à retardement du régime Micro BIC et de l’indivision

Dans un souci de simplification, de nombreux contribuables optent pour le régime du micro BIC pour la déclaration fiscale de leur logement meublé, l’avantage étant que cela ne nécessite pas de tenue de comptabilité et permet d’avoir un abattement forfaitaire sur les revenus encaissés de la location meublée (50% voire 71%).

Mais le régime du micro BIC est impossible pour les sociétés de participations (plusieurs associés) comme les SARL de famille, SCI, SNC et aussi… les sociétés de fait.

Deux personnes détenant un bien en indivision (y compris des époux) sont dans une situation de société de fait et de fait ils ne peuvent pas être dans le régime du micro BIC.

Ce détail peut paraitre anodin mais en cas de contrôle, l’administration fiscale vous refusera le régime du micro BIC, vous faisant ainsi basculer au régime du réel, impliquant de produire la comptabilité (fichier FEC) des 3 derniers exercices.

Sans comptabilité dûment tenue, vous vous exposez alors à :

• une amende de 5000€ minimum (ou 10% de l’impôt recalculé)
• une taxation d’office sur les revenus encaissés pendant 3 ans (sans charges déductibles)
• une majoration de 100% de l’impôt dû

Exemple :
Prenons le cas d’un couple marié détenant un logement meublé en indivision générant 10 000€/an de revenus bruts et qui aurait opté par erreur pour le régime du Micro. (Hypothèse de tranche d’imposition à 30%).

Réintégration de 30 000€ de revenus sur 3 ans, taxés à 30% + 17,2% de prélèvements sociaux, soit 14 160 € de droits à payer.
Majoration de 100% soit 28 320€ de droits + une amende de 5000€.

Cette « petite » erreur coutera donc 33 000€ aux contribuables. Cette situation d’indivision et de micro-BIC peut se révéler catastrophique pour les contribuables concernés.

5. Le risque lié à la SCI à l’IR

Pour qu’une SCI soit redevable de l’impôt sur le revenu (IR), cette dernière doit avoir une activité civile, or la location meublée n’est pas une activité civile au sens fiscal mais une activité commerciale. Une marge de 10% du chiffre d’affaire est admise pour l’appréciation du du seuil d’activité commerciale (Max 10% d’activité commerciale et  minimum 90% d’activité civile). Mais cette situation est très aléatoire et tributaire d’un seuil difficilement maîtrisable.

Il est fortement déconseillé de faire de la location meublée dans une SCI à l’IR car le risque de passage à l’IS est très élevé et les règles applicables ne sont plus du tout les mêmes.

6. Le risque lié à la SARL de famille à l’IR

Une des formes sociétales de détention d’une location meublée pour être redevable de l’impôt sur le revenu est la SARL de famille. Or le risque dans cette situation est que la SARL de famille ne soit plus de famille mais qu’elle passe de plein droit à l’impôt des sociétés et non plus à l’impôt sur le revenus (règles différentes).

L’option pour l’IR peut être exercée par les sociétés formées uniquement entre personnes parentes en ligne direct ou entre frères et soeurs, ainsi que leurs conjoints.

Ce qui veut dire qu’entre un oncle et son neveu, cela ne fonctionne pas, tout comme entre deux beaux-frères ou des concubins. De ce fait, un décès ou un divorce peut faire voler en éclats la notion de « famille » et donc rendre impossible l’option pour l’IR. On se retrouve donc avec une SARL à l’IS avec des règles complètements différentes de l’IR.

7. Les Loueurs meublés professionnels qui s’ignorent

Avant le 1er Janvier 2020, 3 conditions cumulatives étaient nécessaires pour être LMP :

• Générer au moins 23 000€ de recettes TTC
• Que les recettes HT soient supérieures aux autres revenus professionnels nets (pensions et rentes incluses)
• Etre inscrit au Registre du commerce et des sociétés

Les loueurs qui souhaitaient rester LMNP ne s’inscrivaient pas au RCS pour ne pas basculer en professionnel.

Or depuis le 1er janvier 2020, le législateur a supprimé la condition d’inscription au RCS. c’est ainsi que de nombreux loueurs se sont retrouvés LMNP sans le savoir car les deux autres conditions sont remplies :

• Générer au moins 23 000€ de recettes TTC
• Que les recettes HT soient supérieures aux autres revenus professionnels nets (pensions et rentes incluses)

De ce fait, un LMP aura un traitement fiscal different du LMNP sur deux points :

• Le sort des déficits
• Le calcul de la plus value

En LMP, on bascule dans les plus-values professionnelles (exonérations sous condition) et non dans les plus-values des particuliers.

8. Les risques liés à l’assurance de prêt avec une location meublée

En cas de décès d’un loueur en meublé et si le bien meublé est toujours en cours de financement avec une assurance de prêt, c’est une bombe fiscale pour les héritiers. En effet, si la banque est bénéficiaire de l’assurance décès, le remboursement de la dette sera alors considéré comme un produit exceptionnel pour les héritiers, provoquant une taxation énorme à la tranche d’imposition (jusqu’à 45% + les prélèvements sociaux de 17,2%)

Imaginons un capital restant dû de 300 000€, cela veut dire que les héritiers seraient potentiellement redevables de près de 150 000€ à 180 000€ d’impôts sur le revenus. 

9. Le passage d’une location nue à une location meublée

Il faut être vigilant lors du passage d’une location nue à une location meublée quant à la base de calcul de l’amortissement. En effet, les expert comptables ont tendance (à tort) à inscrire l’immeuble au bilan pour sa valeur au jour de l’inscription. Or le CGI et le BOFIP est très clair à ce sujet. L’inscription d’un bien au bilan doit se faire pour la valeur d’origine retraité des amortissements qui auraient dû être pratiqués précédemment.

Exemple : Un bien acheté 100 000€ il y a 10 ans valeur actuelle 200 000€, pour simplification prenons une durée d’amortissement linéaire sur 30 ans et une valorisation du terrain (non amortissable) à 20%

L’inscription au bilan du bien devra se faire sur une base de 20/30 de 80 000€, soit 53 000€ pour l’amortissement à venir. Actuellement, la tendance des experts comptable est d’inscrire le bien pour une base de 160 000€.

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