Exemple 2 : un studio meublé à Angers

Deuxième exemple, à l’opposé du premier : un studio en centre-ville d’Angers, acheté comptant et rénové, pour placer un capital et en tirer un revenu régulier. Sans crédit, il n’y a pas d’intérêts à déduire ; c’est l’amortissement seul qui neutralise l’impôt. L’exemple montre jusqu’où il peut aller.

Étude de cas : studio meublé en centre-ville d’Angers, paiement comptant

Le projet

• Le bien : un studio de 22 m² en centre-ville, proche des écoles et de l’université, rénové et réagencé.
• L’énergie : objectif DPE C après travaux.
• L’investisseur : 40 ans, qui souhaitait placer un capital dans la pierre plutôt que sur un placement financier, avec un revenu dès le premier mois.
• Le choix fiscal : LMNP au régime réel.

Les chiffres de l’opération

Les deux rendements sont calculés sur le budget global, travaux, frais et mobilier compris. Le revenu net de 440 € par mois, soit 5 280 € par an, arrive sans impôt tant que l’amortissement couvre le résultat.

Combien de temps sans impôt ?

Le résultat avant amortissement est de 5 280 € par an. L’amortissement atteint 7 195 € par an les sept premières années, tant que le mobilier s’amortit, puis environ 5 766 € jusqu’à la quinzième année : il dépasse le résultat, et le surplus s’accumule. Ensuite, seul le bâti s’amortit, mais le stock reporté prend le relais. Sous nos hypothèses, le premier euro d’impôt n’apparaît qu’en année 22. Au micro-BIC, l’investisseur aurait payé environ −1 604 € par an dès la première année.

Hypothèses de calcul : terrain estimé à 15 % du prix, bâti amorti sur 30 ans, travaux sur 15 ans, mobilier sur 7 ans. Les durées réelles sont fixées avec l’expert-comptable, composant par composant. Foyer imposé à 30 %, prélèvements sociaux de 18,6 %.

Avant et après

Ce qu’il faut retenir

• Exemple 1 : colocation à Brest
• Exemple 3 : studio en résidence étudiante à Nantes
• Exemple 4 : colocation à Angers
• Le statut LMNP

Chapitre suivant : exemple 3, un studio en résidence étudiante à Nantes

Sources : articles 39 C et 150 VB du Code général des impôts ; loi de finances pour 2025 ; LFSS 2026. Projet accompagné par le cabinet, chiffres arrondis.

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).