Loi Airbnb (loi Le Meur) : ce qui change en 2026

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur ou « loi anti-Airbnb », a profondément changé les règles des meublés de tourisme, ces logements loués à la nuit ou à la semaine à une clientèle de passage. Elle touche à la fois la fiscalité, les pouvoirs des communes, les démarches administratives, la copropriété et la performance énergétique. Ses dernières mesures sont entrées en vigueur en 2026, avec l’enregistrement national obligatoire de chaque meublé.

Ce chapitre fait le point sur ce qui s’applique aujourd’hui, et sur ce que cela change pour un investisseur. Une précision d’emblée : la loi vise la location touristique de courte durée. Le meublé d’habitation, loué à l’année comme résidence principale, garde ses règles et son abattement de 50 %.

Une fiscalité moins favorable au meublé de tourisme non classé

Avant la réforme, un meublé de tourisme non classé bénéficiait au micro-BIC d’un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes, et un meublé classé de 71 % jusqu’à 188 700 €. L’écart avec la location nue, imposée au micro-foncier avec 30 % d’abattement seulement, était devenu difficile à justifier. Depuis les revenus de 2025, la hiérarchie s’est inversée pour la location touristique non classée.

Plafonds applicables aux recettes de 2026 à 2028, après la revalorisation triennale publiée au BOFiP en août 2026 (le plafond général était de 77 700 € auparavant). Au-delà, le régime réel s’impose ; en dessous, vous pouvez toujours le choisir.

En pratique, un meublé de tourisme non classé qui encaisse 14 000 € par an est imposé au micro-BIC sur 9 800 €. Le même logement, s’il obtient un classement de 1 à 5 étoiles auprès d’un organisme accrédité, n’est plus imposé que sur 7 000 €. Pour un foyer imposé à 30 %, avec 18,6 % de prélèvements sociaux, l’impôt passe de −4 763 € à −3 402 € par an, soit 1 361 € d’écart chaque année pour une démarche de classement qui coûte quelques centaines d’euros.

La réforme a une autre conséquence, qui ne vient pas de la loi Le Meur mais de la loi de finances pour 2025 : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Nous y revenons au chapitre statut LMNP.

Ce que les communes peuvent désormais imposer

La loi donne aux maires des outils pour réguler les meublés de tourisme sur leur territoire. Chaque commune choisit ceux qu’elle applique, si bien que les règles varient d’une ville à l’autre.

• Un plafond de 90 jours pour la location de sa résidence principale, au lieu de 120 jours auparavant, sur décision de la commune. Le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
• Des quotas de meublés de tourisme, et des secteurs du plan local d’urbanisme réservés aux résidences principales, où les nouveaux meublés touristiques peuvent être interdits.
• Le changement d’usage : dans les grandes villes et les zones tendues, louer un logement qui n’est pas votre résidence principale en meublé de tourisme suppose une autorisation préalable de la mairie, souvent assortie d’une compensation. Cette autorisation est personnelle : elle ne suit pas le bien en cas de vente.

Des démarches renforcées pour les propriétaires

Depuis le 20 mai 2026 au plus tard, chaque meublé de tourisme doit être enregistré sur le téléservice national, qui attribue un numéro à afficher sur toutes les annonces. Les plateformes doivent retirer les annonces sans numéro valable. Les sanctions ont été relevées : jusqu’à 10 000 € d’amende pour un meublé non enregistré, et jusqu’à 20 000 € pour une fausse déclaration ou un faux numéro.

Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, la location de courte durée à une clientèle de passage entraîne en outre le paiement de cotisations sociales, même si vous restez loueur non professionnel au sens fiscal. C’est une différence majeure avec la location meublée à l’année.

La copropriété peut restreindre les locations touristiques

La loi facilite l’encadrement des meublés de tourisme en copropriété. Dans un immeuble dont le règlement prévoit une destination d’habitation dite « bourgeoise », les copropriétaires peuvent désormais modifier le règlement à la majorité des deux tiers, et non plus à l’unanimité, pour interdire les locations touristiques de logements qui ne sont pas des résidences principales. Les règlements des immeubles neufs doivent dire explicitement si ces locations sont autorisées ou interdites.

Le propriétaire qui déclare un meublé de tourisme en mairie doit aussi en informer le syndic, qui inscrit le point à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante. Avant d’acheter pour louer en courte durée, il faut donc lire le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée.

Un calendrier énergétique qui rejoint celui de la location à l’année

Les meublés de tourisme échappaient jusqu’ici au calendrier de décence énergétique. Ce n’est plus le cas. Un diagnostic de performance énergétique est exigé pour obtenir l’autorisation de changement d’usage, avec une étiquette minimale de F depuis 2025, puis de E à partir de 2028. En 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés de A à D, comme les logements loués à l’année. Le maire peut demander le DPE à tout moment, sous peine d’astreinte et d’amende.

Quel avenir pour la location meublée de courte durée ?

La location touristique reste possible, mais elle demande désormais un vrai travail de vérification avant l’achat : règles de la commune, autorisation de changement d’usage, règlement de copropriété, DPE, classement. Elle convient à des emplacements très touristiques et à des propriétaires prêts à gérer, ou à faire gérer, une activité proche de l’hôtellerie.

Pour la plupart de nos clients, la réforme renforce l’intérêt du meublé d’habitation loué à l’année, en studio étudiant, en colocation ou en logement familial : pas d’enregistrement touristique, pas de plafond de nuitées, un abattement de 50 % au micro-BIC et surtout l’amortissement au régime réel. Nos exemples chiffrés le montrent sur des cas concrets.

• Qu’est-ce qu’un logement meublé ?
• Le statut LMNP
• Les pièges de la location meublée
• Ce qui a changé depuis 2024

Chapitre suivant : qu’est-ce qu’un logement d’habitation meublé ?

Sources : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; articles 50-0 et 150 VB du Code général des impôts ; loi de finances pour 2025 ; BOFiP, barèmes 2026 ; Service-public.fr.

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).