Loi Airbnb 2025
18 Déc 2024 : LMNP : quel avenir après le rejet du projet de Loi de Finances ?
La censure du gouvernement Barnier a suspendu l’examen de l’article 24 du projet de loi de finances (PLF) 2025, qui visait à alourdir la fiscalité sur la revente des locations meublées non professionnelles (LMNP). La mesure, centrée sur la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, avait suscité de nombreux débats avant d’être stoppée le 4 décembre. Les LMNP devront patienter pour savoir si la mesure sera reprise dans un futur budget.
Deux scénarios sont envisagés :
-
Réintégration des amortissements : Ce scénario semble probable, surtout si le prochain gouvernement conserve une orientation politique similaire. L’article 24 pourrait revenir, potentiellement avec des ajustements. Par exemple, lors de l’examen au Sénat, un amendement gouvernemental avait exclu les résidences gérées pour préserver leur attractivité. Cependant, l’Assemblée nationale, hostile à cette mesure en novembre, pourrait influencer son abandon.
-
Abandon de la réintégration : Moins plausible, cette hypothèse s’appuie sur le rejet initial de l’article 24 par les députés. Ils avaient réduit son champ d’application via des amendements, limitant son impact aux locations de courte durée débutant après octobre 2024. Les critiques évoquent une instabilité fiscale et les risques d’aggraver la crise du logement en freinant les investissements.
Enfin, le gain fiscal escompté (180 millions d’euros) pourrait être jugé insuffisant par rapport aux impacts négatifs anticipés sur le marché locatif. Cette incertitude illustre la complexité d’une réforme touchant un secteur déjà fragilisé. La décision finale dépendra des priorités du prochain gouvernement et des compromis nécessaires pour faire avancer un nouveau budget.
13 Nov 2024 : L’article 24 du PLF 2025, concernant la réintégration des amortissements réalisés lors de la revente de son bien, est à ce jour toujours en réflexion.
La loi adoptée le 7 novembre 2024 marque un tournant pour la location meublée non professionnelle (LMNP), et en particulier pour les locations de courte durée via des plateformes telles qu’Airbnb. Appelée « Loi Airbnb », cette réforme impose des règles fiscales et administratives plus strictes, cherchant à répondre aux problèmes engendrés par l’essor des locations touristiques, notamment dans les zones à forte demande immobilière.
Examinons en détail les nouvelles règles introduites, leur impact potentiel sur la rentabilité des investissements en LMNP, et les ajustements que les propriétaires pourraient devoir envisager.
Une refonte fiscale impactant la rentabilité
La fiscalité des locations meublées touristiques, au cœur de cette loi, a été modifiée de manière significative. Pour les locations meublées non classées, l’abattement fiscal initialement fixé à 50 % a été abaissé à 30 %. Ce changement représente un coup dur pour de nombreux investisseurs, en particulier pour ceux qui s’appuient sur cet abattement pour optimiser la rentabilité de leur investissement. De plus, le plafond de revenus annuels pour les locations de courte durée a été réduit à 15 000 €, limitant ainsi les perspectives de rendement pour les propriétaires à forte activité saisonnière.
Quant aux meublés classés et chambres d’hôtes, leur abattement fiscal passe de 71 % à 50 %, avec un plafond de revenus de 77 000 € par an. Bien que l’impact soit moins radical que pour les meublés non classés, il n’en reste pas moins significatif pour les investisseurs dans des zones de grande affluence touristique.
Ces nouvelles restrictions fiscales visent, selon le gouvernement, à diminuer l’attrait de la location touristique en incitant les investisseurs à se tourner vers des locations de longue durée. Cependant, pour de nombreux propriétaires, cette modification représente une réduction de leur bénéfice net, ce qui pourrait dissuader certains de poursuivre leur activité de location meublée touristique.
🔵 Récapitulatif
– Location meublée de tourisme : abattement de 30% si CA < 15 000 €
– Location meublée de tourisme classée : abattement de 50% si CA<77 700 €
– Location meublée d’habitation : abattement de 50% si CA < 77 700 €
→ Au-delà de ces seuils, les loueurs devront impérativement passer au régime réel. En dessous, ils peuvent toujours opter pour le régime réel, qui permet de déduire toutes les charges ainsi que l’amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier.
Les nouvelles règles pour les communes et leurs effets
Une autre dimension de cette loi réside dans les pouvoirs conférés aux maires des villes et des zones tendues. Ces derniers peuvent désormais limiter la durée de location des résidences principales via des plateformes touristiques à 90 jours par an, au lieu de 120 jours.
🔴 Amende civile de 15 000 € en cas de dépassement
De plus, la loi permet aux communes d’intégrer des quotas de meublés touristiques dans leurs PLU (Plans Locaux d’Urbanisme), afin de mieux contrôler l’offre de logements dédiés au tourisme et ainsi préserver le parc locatif de long terme.
Dans certaines zones, comme le Pays basque ou les quartiers les plus prisés de Paris, cette mesure pourrait empêcher la multiplication de nouvelles locations saisonnières. En imposant des quotas, les communes espèrent libérer des logements pour les résidents locaux, rendant les logements accessibles à un plus grand nombre de locataires à long terme. Pour les investisseurs, cette restriction représente un obstacle de taille, en particulier dans les zones touristiques où la demande est forte mais où l’offre est désormais régulée.
Vers une bureaucratie plus lourde pour les propriétaires
En plus des limitations fiscales et urbanistiques, la loi impose de nouvelles contraintes administratives aux propriétaires. Désormais, ils devront :
- Obtenir une autorisation de location,
- Enregistrer leur bien et fournir un numéro d’enregistrement pour chaque logement destiné à la location courte durée
🔴 Sanctions renforcées : jusqu’à 10 000 € pour absence d’enregistrement et jusqu’à 20 000 € pour fausse déclaration. - Pour les copropriétés,
- Pour les immeubles existants : Dans les immeubles avec une “clause bourgeoise” dans le règlement de copro, les règlements de copropriété peuvent être modifiés à la majorité des 2/3(contre unanimité auparavant) pour restreindre ou interdire la location touristique hors résidences principales.
- Pour les nouveaux immeubles : Les règlements de copropriété devront spécifier l’autorisation ou l’interdiction des locations touristiques, dans l’ensemble des lots (résidence principale et résidence secondaire).
- Obligation pour le loueur d’informer le syndic lors de l’enregistrement de son meublé de tourisme en Mairie, avec inscription de cette activité à l’ordre du jour de la prochaine AG de copropriété.
- Une autorisation de changement d’usage est également nécessaire, ce qui constitue une formalité supplémentaire pour les investisseurs.
Pour les propriétaires, ces démarches administratives peuvent représenter un frein supplémentaire, tant par le temps que par les éventuels coûts associés. Ces nouvelles obligations visent à mieux encadrer les logements touristiques, mais elles ajoutent un niveau de complexité pour ceux souhaitant se lancer ou poursuivre dans la location saisonnière.
Un encadrement énergétique précis
Enfin, la loi impose aux logements meublés touristiques mis sur le marché de respecter des standards de performance énergétique similaires à ceux des locations longues.
Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient obligatoire pour tout nouvel enregistrement de logement.
- Dès 2025 : DPE minimum E
- Dès 2034 : DPE minimum D
- Hébergements existants : Conformité requise (DPE entre A et D) d’ici 2034.
À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G seront interdits à la location, en résidence principale comme en location touristique.
🔴 Les sanctions en cas de non-respect sont dissuasives : jusqu’à 100 €/jour pour absence de diagnostic énergétique et jusqu’à 5 000 € d’amende par logement non conforme.
Pour les investisseurs, cela implique un investissement potentiel dans des travaux de rénovation énergétique pour s’assurer de la conformité du logement. Bien que cela puisse représenter un coût immédiat, la mise à niveau énergétique pourrait contribuer à valoriser le bien sur le long terme, notamment si le logement passe en location longue.
Quel avenir pour le LMNP en courte durée ?
La loi « anti-Airbnb » met en lumière la volonté du gouvernement de freiner la spéculation et la saturation du marché locatif dans les zones touristiques et tendues.
Ces nouvelles mesures risquent de dissuader certains investisseurs de poursuivre la location courte durée, compte tenu de la baisse de la rentabilité fiscale et des restrictions administratives. Cependant, elles pourraient également encourager le développement de la location meublée de longue durée, un segment où la demande reste forte dans de nombreuses villes.
Pour les propriétaires souhaitant rester dans le marché touristique, il sera essentiel de repenser leur stratégie d’investissement, en tenant compte des nouveaux plafonds fiscaux et des contraintes de conformité énergétique.
De même, pour les professionnels du secteur, la loi « anti-Airbnb » représente un changement de paradigme qui pourrait redéfinir les pratiques de gestion de patrimoine immobilier, en faveur d’une offre de logement plus inclusive et durable.
