Passage de LMNP à LMP : conséquences et pièges (2026)

Les chapitres du guide Chapitre 6 sur 14

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Le statut de loueur meublé n’est pas figé. Il se recalcule chaque année à partir de vos recettes et des autres revenus d’activité de votre foyer. On peut donc passer de LMNP à LMP sans l’avoir décidé, puis revenir en LMNP quelques années plus tard. Chacun de ces passages a des conséquences fiscales et sociales importantes, qu’il vaut mieux anticiper.

Passage de LMNP à LMP : quelles implications ?

Le piège du « LMP qui s’ignore »

Le basculement est automatique : il n’y a ni option, ni formalité préalable. Il suffit que, la même année, vos recettes dépassent 23 000 € et vos autres revenus d’activité. C’est souvent la retraite qui le déclenche.

	En activité	À la retraite
Loyers meublés annuels	25 000 €	25 000 €
Autres revenus d’activité (salaire, puis pension)	40 000 €	20 000 €
Recettes supérieures à 23 000 € ?	Oui	Oui
Recettes supérieures aux autres revenus ?	Non	Oui
Statut	LMNP	LMP

Sans le savoir, ce loueur devient professionnel l’année de son départ à la retraite. S’il continue à déclarer en LMNP, il s’expose à un rappel de cotisations sociales, avec majorations.

Les trois grandes implications du basculement

1. Les cotisations sociales, le vrai changement

En LMNP, le bénéfice supporte 18,6 % de prélèvements sociaux. En LMP, il supporte des cotisations sociales de l’ordre de 35 à 45 %, avec un minimum dû même quand l’amortissement ramène le bénéfice à zéro. Pour un loueur dont le bénéfice est déjà neutralisé par l’amortissement, la différence se limite à ces cotisations minimales ; pour un loueur dont le bénéfice est élevé, elle peut représenter plusieurs milliers d’euros par an.

2. La plus-value, une opportunité

En LMP, la plus-value relève du régime professionnel. Après cinq ans d’activité, et si les recettes moyennes des deux dernières années ne dépassent pas 90 000 €, elle est totalement exonérée en application de l’article 151 septies du Code général des impôts, amortissements compris. Pour un loueur qui envisage de vendre, ce peut être un avantage décisif.

3. L’imputation des déficits sur le revenu global

Un déficit de location meublée, hors amortissement, devient imputable sur le revenu global sans limite. C’est utile l’année d’une acquisition avec travaux, beaucoup moins pour un patrimoine déjà amorti.

Et dans le sens inverse : le passage de LMP à LMNP

1. La fin des cotisations sociales

Si vos recettes repassent sous 23 000 €, ou sous vos autres revenus d’activité, vous redevenez LMNP. Les cotisations sociales s’arrêtent et vous retrouvez les prélèvements sociaux de 18,6 %.

2. Le risque d’une imposition de la plus-value latente

Le retour en LMNP peut être traité comme une cessation de l’activité professionnelle. Les logements passent alors du patrimoine professionnel au patrimoine privé, ce qui peut entraîner l’imposition des plus-values latentes, alors même que vous n’avez rien vendu. Des exonérations existent, notamment celle de l’article 151 septies si l’activité a duré au moins cinq ans. Le sujet est technique : avant toute décision qui ferait baisser vos recettes, comme la vente d’un logement, faites le point avec votre expert-comptable.

Le conseil Bertrand-Demanes

Anticiper plutôt que subir

5 ansavant la retraite : projetez vos recettes et vos pensions pour savoir si vous basculerez
1 foispar an : vérifiez les deux seuils au moment de la déclaration de revenus

Les leviers existent : répartir les biens au sein du foyer, adapter le rythme des acquisitions, choisir le moment d’une vente.

Comment anticiper le changement de statut ?

Le basculement n’est pas une fatalité, et il n’est pas toujours un problème. Tout dépend de ce que vous comptez faire de vos biens. Si vous envisagez de vendre dans les années qui suivent la retraite, devenir LMP plus de cinq ans avant la vente peut ouvrir droit à l’exonération de la plus-value. Si vous comptez conserver et transmettre, les cotisations sociales du LMP pèseront chaque année sans contrepartie à la revente, et rester LMNP sera en général préférable.

Plusieurs leviers permettent d’agir sur les seuils, à étudier avec votre expert-comptable et votre notaire :

Le rythme des acquisitions : un nouvel achat meublé juste avant la retraite peut faire franchir le seuil de 23 000 € ; le différer, ou le réaliser en location nue, peut l’éviter.
Le choix du mode de détention : selon le cas, une société ou un démembrement de propriété modifie l’appréciation des recettes du foyer.
Le calendrier d’une vente : vendre un logement l’année qui précède le départ à la retraite fait baisser les recettes et maintient le statut LMNP.
La conversion d’un bien en location nue à la fin d’un bail : les loyers sortent alors des recettes meublées et relèvent des revenus fonciers.

Faut-il déclarer le passage en LMP ?

Le statut s’applique de plein droit dès que les deux conditions sont remplies. Il faut en revanche s’affilier à l’URSSAF et déclarer les revenus selon les règles des professionnels, d’où l’intérêt de le repérer à temps.

Le passage en LMP fait-il perdre les amortissements reportés ?

Non. Les amortissements non utilisés restent reportables, et l’amortissement continue de ne pas pouvoir créer de déficit.

Peut-on être LMP une année et LMNP la suivante ?

Oui, le statut s’apprécie chaque année. Ces allers-retours ont toutefois des conséquences, notamment sur les plus-values, qui justifient de les anticiper.

Et pour votre situation ?

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Sources : articles 151 septies, 155 et 156 du Code général des impôts ; Code de la sécurité sociale, art. L. 613-1 ; Service-public.fr.

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).