Exemple 3 Location meublée : Studio à Nantes en bail commercial

Troisième exemple : le LMNP « géré ». L’investisseur achète un studio dans une résidence étudiante neuve à Nantes et le loue à l’exploitant de la résidence par un bail commercial. Il ne cherche pas de locataire, ne gère ni entrées ni sorties : il encaisse un loyer fixé par le bail. Cette formule a ses propres règles, notamment sur la TVA, et ses propres risques.

Étude de cas : studio en résidence étudiante à Nantes, paiement comptant

Le projet

• Le bien : un T1 bis de 22 m² au dixième étage d’une résidence étudiante neuve, livré meublé.
• Le bail : bail commercial de neuf ans avec l’exploitant de la résidence, qui assure la location et les services.
• L’investisseur : 47 ans, qui voulait un revenu régulier sans aucune gestion.
• Le choix fiscal : LMNP au régime réel, avec récupération de la TVA.

Les chiffres de l’opération

Le logement neuf est vendu TTC. Parce que l’exploitant fournit des services para-hôteliers et que le bail commercial est soumis à la TVA, l’investisseur peut se faire rembourser la TVA de 20 % sur le prix, soit 26 500 €. En contrepartie, il doit conserver le bien loué dans ces conditions pendant vingt ans ; en cas de vente avant, une partie de la TVA est à reverser, sauf si l’acheteur reprend l’engagement.

Et l’impôt ?

Les charges retenues ici sont une hypothèse : taxe foncière, charges non récupérables et assurance, honoraires de l’expert-comptable. La première année, les frais de notaire, déduits en charge, créent un déficit qui se reporte. L’amortissement du bâti (80 % du prix HT sur 30 ans) et du mobilier absorbe ensuite l’essentiel du résultat. Sous nos hypothèses, l’impôt n’apparaît qu’en année 7, puis il reste modéré : environ 798 € par an pour un foyer imposé à 30 %. Le rendement net de charges et d’impôt se situe alors autour de 3,3 %.

Le bail commercial : sécurité et vigilance

Le loyer est dû par l’exploitant au titre du bail, que le studio soit occupé ou non : c’est la force de la formule. Mais cette sécurité dépend entièrement de la solidité de l’exploitant. En cas de difficulté, il peut demander une baisse de loyer, voire cesser de payer. Avant d’investir, nous regardons l’expérience et les comptes de l’exploitant, le taux d’occupation de ses autres résidences, la répartition des charges et travaux prévue au bail, et les conditions de renouvellement à neuf ans.

Un avantage spécifique depuis 2025 : les logements situés dans des résidences de services pour étudiants échappent à la réintégration des amortissements dans la plus-value de revente.

Le marché étudiant à Nantes

Nantes accueille plus de 60 000 étudiants, entre l’université, les écoles d’ingénieurs et de commerce. La demande de logements meublés de petite surface reste supérieure à l’offre, ce qui soutient l’occupation des résidences bien situées, près des campus et des lignes de tramway. Pour un investissement géré, l’emplacement de la résidence compte autant que la qualité de l’exploitant. Voir aussi notre page LMNP à Nantes.

• Exemple 1 : colocation à Brest
• Exemple 2 : studio à Angers
• Exemple 4 : colocation à Angers
• Le statut LMNP

Chapitre suivant : exemple 4, une colocation à Angers

Sources : articles 39 C, 150 VB, 257 et 261 D du Code général des impôts ; loi de finances pour 2025 ; LFSS 2026. Exemple illustratif, charges estimées.

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).