Marché secondaire LMNP

Article sur le marché secondaire LMNP

L’investissement immobilier locatif est une voie prisée par de nombreux français souhaitant diversifier leur patrimoine et générer des revenus complémentaires. Parmi les différentes options disponibles, la location meublée non professionnelle (LMNP) se distingue par ses nombreux avantages fiscaux et sa flexibilité. Cependant, une partie moins connue de ce marché mérite toute votre attention : le marché secondaire en LMNP.

Vous vous demandez peut-être pourquoi le marché secondaire en LMNP suscite autant d’intérêt ces derniers temps. La réponse est simple : il offre des opportunités uniques pour les investisseurs avertis. Dans cet article, vous allez découvrir ce qu’est le marché secondaire en LMNP, comment il se différencie du marché primaire, et pourquoi il pourrait représenter une excellente opportunité pour vous. Par ailleurs si vous souhaitez améliorer encore davantage vos connaissances sur le sujet et mieux comprendre le fonctionnement et les avantages de l’investissement LMNP, vous pouvez visitez le site web lmnp-gouv.org.

Marché secondaire LMNP : définition

Le marché secondaire en LMNP désigne la revente de biens immobiliers meublés déjà exploités sous ce régime. En d’autres termes, il s’agit d’acheter des logements qui sont déjà en location meublée et qui bénéficient du statut LMNP, souvent avec un bail en cours et des locataires en place. Ces biens peuvent être des appartements, des studios, des résidences de services (étudiantes, seniors, affaires, tourisme), ou même des maisons. On appelle souvent le marché secondaire du LMNP, le LMNP d’occasion.

En effet, lorsque vous investissez sur le marché secondaire, vous reprenez un bien qui a déjà une histoire locative. Cela signifie que vous pouvez bénéficier de données concrètes sur la rentabilité du bien, ses performances passées, et les charges associées. C’est un aspect particulièrement rassurant pour les investisseurs qui souhaitent limiter les risques.

Quels sont les avantages du marché secondaire en LMNP ?

Prix attractifs

Lorsque vous envisagez d’investir dans l’immobilier, le coût initial d’achat est souvent un facteur déterminant. Le marché secondaire en LMNP offre généralement des prix plus attractifs comparés aux biens neufs. Les propriétaires actuels sont souvent motivés à vendre, ce qui peut entraîner des négociations plus flexibles et des prix d’achat réduits. Ainsi, investir dans le marché secondaire peut permettre de réaliser des économies significatives dès l’achat, augmentant ainsi votre rendement global.

Rentabilité immédiate

L’un des plus grands avantages d’acheter un bien en LMNP sur le marché secondaire est la possibilité de percevoir des loyers immédiatement. Contrairement à un bien neuf, où il peut y avoir un délai entre l’achat et la mise en location, un bien sur le marché secondaire est souvent déjà loué. Vous commencez à générer des revenus dès le premier mois, sans période de vacance locative. Cette rentabilité immédiate est particulièrement attractive pour les investisseurs qui cherchent à maximiser leurs flux de trésorerie rapidement.

Sécurisation de l’investissement

Investir dans un bien immobilier comporte toujours des risques, mais le marché secondaire en LMNP permet de les atténuer de plusieurs façons. Tout d’abord, en achetant un bien déjà en location, vous avez accès à un historique de performance locative. Vous pouvez examiner les états financiers passés, les taux d’occupation et les revenus générés pour évaluer la rentabilité future du bien. De plus, les biens déjà en exploitation depuis plusieurs années ont souvent fait l’objet de rénovations et d’améliorations, ce qui réduit le risque de dépenses imprévues.

Le marché secondaire des résidences de services

Enfin, les biens sur le marché secondaire en LMNP sont souvent situés dans des résidences de services (résidences étudiantes, résidences de tourisme, les ehpad, etc.), offrant des environnements stables et une demande locative soutenue. En effet, investir en LMNP dans une résidence gérée par un exploitant offre un avantage supplémentaire qui est celui de la signature d’un bail commercial. Ce document signé entre l’investisseur et le gestionnaire de la résidence permet deux choses :

Premièrement de déléguer la gestion locative du bien à l’exploitant de la résidence ce qui vous permet d’investir sereinement
Deuxièmement la signature d’un bail commercial oblige le gestionnaire à vous redistribuer vos loyers même si votre bien n’est pas occupé. Les risques de vacances locatives ne sont donc pas un souci pour l’investisseur.

Fiscalité avantageuse

Investir en LMNP que ce soit sur le marché primaire ou secondaire offre de nombreux avantages fiscaux. Vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-bic et le réel simplifié.

Le micro-bic vous permet d’obtenir un abattement fiscal de 50% sur vos recettes locatives annuelles. C’est le régime par défaut qui est autorisé tant que vous ne dépassez par le plafond de 77 700€ annuel.

Sinon vous pouvez optez pour le régime réel simplifié qui vous permet de déduire toutes les charges liées à votre investissement ainsi que l’amortissement comptable de votre bien. Ce régime permet à beaucoup d’investisseur de ne pas payer d’impôt sur leur investissement pendant plusieurs années.

Quels sont les inconvénients et les risques du marché secondaire en LMNP ?

État du bien

Lorsque vous achetez un bien sur le marché secondaire en LMNP, il est essentiel de prêter une attention particulière à l’état général du bien. Contrairement à un bien neuf, un bien d’occasion peut nécessiter des rénovations ou des mises à jour pour rester attractif pour les locataires. Des problèmes d’entretien non résolus peuvent engendrer des coûts supplémentaires importants.

Bail en cours

Acheter un bien avec un bail en cours peut avoir des implications complexes. Si le locataire en place ne respecte pas les termes du bail, vous pourriez rencontrer des difficultés pour percevoir les loyers ou pour mettre fin à la location. De plus, il est possible que les conditions du bail existant ne soient pas idéales par rapport aux conditions actuelles du marché, ce qui pourrait limiter votre capacité à augmenter les loyers dans un futur proche.

Moins de garanties

Les biens immobiliers achetés sur le marché secondaire offrent généralement moins de garanties que les biens neufs. Par exemple, les garanties constructeur, telles que la garantie décennale, ne sont souvent plus applicables. Cela signifie que vous pourriez être responsable de certains coûts de réparation en cas de défauts structurels ou autres problèmes majeurs.

Comment acheter un bien LMNP sur le marché secondaire ?

Recherche de biens

La première étape pour investir dans le marché secondaire en LMNP est de trouver le bien idéal. Il existe plusieurs sources pour dénicher ces opportunités :

Agences spécialisées : De nombreuses agences immobilières se sont spécialisées dans la vente de biens en LMNP sur le marché secondaire. Elles disposent souvent d’un large portefeuille de biens et peuvent vous conseiller sur les meilleures opportunités.
Plateformes en ligne : Des sites internet dédiés aux investissements locatifs meublés offrent des listes exhaustives de biens disponibles. Vous pouvez filtrer les annonces selon vos critères spécifiques comme l’emplacement, le type de résidence (étudiant, senior, affaires), et le prix.
Réseaux de contacts : Ne sous-estimez pas la puissance du réseautage. Les clubs d’investisseurs et les forums en ligne peuvent être des sources précieuses d’informations et de recommandations.

Évaluation du bien

Une fois que vous avez repéré des biens potentiels, vous devez les évaluer soigneusement pour vous assurer de faire un bon investissement :

État général : Examinez l’état du bien pour identifier d’éventuels travaux de rénovation ou de maintenance nécessaires. N’hésitez pas à faire appel à un expert pour une inspection approfondie.
Rentabilité : Analysez les données financières du bien, notamment les revenus locatifs actuels, les charges, et les taxes. Assurez-vous que le bien est rentable et que les loyers perçus couvrent vos dépenses.
Emplacement : L’emplacement est un facteur clé de succès en immobilier. Vérifiez que le bien est situé dans une zone attractive pour les locataires cibles (proximité des universités pour les résidences étudiantes, centres-villes pour les résidences d’affaires, etc.).
Documents légaux : Assurez-vous que tous les documents légaux sont en ordre. Cela inclut le titre de propriété, les contrats de bail, les diagnostics immobiliers, et les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété.
Historique des loyers : Consultez les relevés de loyers sur plusieurs années pour vérifier la régularité des paiements et le taux d’occupation. Cela vous donnera une bonne idée de la stabilité et de la rentabilité du bien.
Charges et frais : Prenez connaissance des charges de copropriété et des frais d’entretien. Assurez-vous qu’ils sont en adéquation avec les revenus locatifs et qu’ils n’ont pas tendance à augmenter de manière disproportionnée.