DISPOSITIF Jeanbrun 2026 à Angers

Loi Jeanbrun à Angers : Investir Librement en 2026

Au 1er janvier 2026, la Loi Jeanbrun a remplacé le Pinel avec une nouveauté majeure : l'abolition des zones géographiques (A, Abis, B1...). Désormais, l'investisseur est libre de choisir sa ville. Mais attention : liberté implique responsabilité. Dans ce nouveau contexte, le choix d'Angers, avec sa demande locative explosive et son économie réelle, s'impose comme une évidence face aux zones rurales moins liquides.

1. Fin du zonage : Pourquoi Angers tire son épingle du jeu ?

Auparavant, on investissait à Angers "parce que c'était en zone B1". Aujourd'hui, on y investit pour ses fondamentaux économiques. Alors que le dispositif est ouvert partout, les banques ne financeront que les projets viables.

• La sécurité locative : Avec plus de 40 000 étudiants et une démographie en hausse constante, Angers garantit un taux de vacance quasi-nul, contrairement aux petites villes nouvellement éligibles mais risquées.
• La valorisation : Le TGV met Paris à 1h30. Les prix montent structurellement, portés par l'arrivée de cadres supérieurs.
• L'amortissement pérenne : Le Jeanbrun permet de créer des revenus non fiscalisés sur le long terme, une stratégie qui nécessite un marché locatif profond comme celui d'Angers.

2. Le Mécanisme de l'Amortissement : Comment ça marche ?

Le principe est comptable : un immeuble s'use. L'administration fiscale vous autorise désormais à déduire cette usure de vos revenus. À Angers, où le foncier prend de la valeur, dissocier le terrain du bâti est stratégique :

• La base amortissable : Elle correspond généralement à 80% du prix d'achat (le terrain valant environ 20% à Angers).
• Taux annuel (Régime Intermédiaire) : Vous déduisez 3,5% du bâti chaque année.
• Impact : Ce montant vient "gommer" les loyers perçus. Résultat : 0€ d'impôt.

3. Simulation Réelle : T2 neuf quartier Plateau de Mayenne (205 000 €)

Prenons un exemple concret dans un quartier en plein essor d'Angers, proche du tramway et de Terra Botanica. Un T2 de 43 m² avec parking.

Analyse Bertrand-Demanes : Le zonage n'existe plus, mais la rentabilité est là. Non seulement vous ne payez pas d'impôt sur ce loyer, mais le déficit de 2 440 € vient réduire l'imposition de vos autres revenus fonciers (si vous possédez déjà un appartement ancien dans le centre-ville d'Angers par exemple).

4. Angers "Ville Verte" et Norme RE2025

5. Les quartiers porteurs à Angers en 2026

Le marché angevin est hétérogène. Pour réussir un investissement Jeanbrun (location nue à l'année), il faut viser les quartiers prisés par les jeunes actifs et les familles.

6. Stratégie : Jeanbrun ou LMNP à Angers ?

Angers est une ville étudiante. Le LMNP (Loueur Meublé) y est roi. Faut-il pour autant délaisser le Jeanbrun ?

7. Éligibilité : Les critères pour Angers

Avec la suppression des zones, les critères d'éligibilité se concentrent sur la nature du bien :

• Territoire : Applicable partout en France (Angers, périphérie, et au-delà).
• Type de bien : Logement neuf ou VEFA dans un bâtiment d'habitation collectif (pas de maisons).
• Engagement : Location nue (non meublée) pendant 9 ans minimum.
• Résidence : Le bien doit être la résidence principale du locataire.

8. Plafonds & Loyers 2026

Bien qu'il n'y ait plus de zones géographiques (A, B1, etc.), le dispositif conserve une vocation sociale. Des plafonds de loyers et de ressources unifiés (ou modulés par décret) s'appliquent pour garantir l'accessibilité.

Plafonds de Ressources (Revenu Fiscal)

Plafond de Loyer

9. Comparatif : Pinel (Ancien Monde) vs Jeanbrun (2026)

Le dispositif Jeanbrun n'est pas une simple évolution du Pinel, c'est un changement de paradigme. Voici les différences fondamentales pour votre investissement à Angers.