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DISPOSITIF Jeanbrun 2026 à Bordeaux

Le zonage est aboli. La loi Jeanbrun ouvre la voie à une nouvelle stratégie patrimoniale. Découvrez pourquoi **Bordeaux**, à 2h04 de Paris, portée par l'aéronautique et le vin, s'affirme comme le placement "Plaisir & Rentabilité" de référence pour les investisseurs esthètes.

Étude Bordeaux 2026

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Loi Jeanbrun à Bordeaux : Investir dans la Perle d'Aquitaine

Au 1er janvier 2026, la Loi Jeanbrun a révolutionné l'investissement locatif en supprimant le découpage arbitraire des zones. Bordeaux, métropole attractive souvent saturée par la demande, profite pleinement de cette libéralisation. Ici, plus qu'ailleurs, l'immobilier est une valeur sûre. Entre prestige architectural (classé UNESCO) et puissance économique (Aerospace Valley), investir à Bordeaux en Jeanbrun, c'est sécuriser son patrimoine sur un marché de pénurie.

1. Fin du zonage : Pourquoi choisir Bordeaux ?

Alors que l'investissement est possible partout en France, les banques privilégient les actifs liquides. Bordeaux coche toutes les cases de l'investissement "Bon Père de Famille" moderne :

  • Attractivité record : La ville gagne environ 10 000 nouveaux habitants par an, attirés par la qualité de vie et la proximité de l'océan.
  • Tissu Économique : Au-delà du vin, Bordeaux est un hub pour l'aéronautique (Dassault, Thales) et la French Tech, garantissant des locataires cadres aux revenus confortables.
  • Restriction Airbnb : La mairie de Bordeaux lutte férocement contre les meublés touristiques. Cela redirige la demande vers la location longue durée, favorisant mécaniquement le dispositif Jeanbrun.

2. Le Mécanisme de l'Amortissement en Gironde

Le dispositif permet de déduire comptablement l'usure de l'immeuble. À Bordeaux, où les prix se sont stabilisés à un niveau élevé, la dissociation Terrain/Bâti est clé :

  • La base amortissable : Le foncier est cher à Bordeaux (Chartrons, Triangle d'Or). Le bâti représente environ 75% à 80% de l'investissement dans les quartiers neufs comme Euratlantique ou Brazza.
  • Taux annuel : Vous déduisez environ 3,5% de cette valeur bâti chaque année.
  • Impact : Vous percevez des loyers bordelais (élevés) sans payer d'impôt dessus, tout en créant un déficit reportable sur vos autres revenus fonciers.

3. Simulation Réelle : T2 neuf à Euratlantique (275 000 €)

Focus sur Bordeaux-Euratlantique, le plus grand projet urbain de France autour de la gare Saint-Jean. Un secteur conçu pour les actifs voyageant à Paris.

Détail de l'Investissement

Prix total (Actable)275 000 €
Terrain (Est. 20%)55 000 €
Bâti Amortissable (80%)220 000 €
Amortissement (3,5%)7 700 € / an

Résultat Fiscal Annuel

Loyers (Marché Bordeaux)+ 8 700 €
Amortissement Jeanbrun- 7 700 €
Charges, Taxe Fonc., Intérêts- 4 200 €
Déficit Foncier Reportable- 3 200 €

Analyse Bertrand-Demanes : L'opération est très performante. Non seulement les revenus locatifs sont nets d'impôt, mais le déficit généré protège vos autres investissements. Euratlantique assure une liquidité totale à la revente ou à la location.

Voir tous nos programmes neufs à Bordeaux

4. Bordeaux "Ville de Pierre" et Norme RE2025

Le défi climatique bordelais : Entre les échoppes mal isolées et les immeubles en pierre de taille énergivores, le parc ancien bordelais souffre. Les programmes neufs Jeanbrun (RE2025) offrent un confort d'été indispensable en Gironde, sans les coûts de rénovation pharaoniques de l'ancien classé.
Exemple de résidence neuve éligible Jeanbrun dans le quartier Brazza (Rive Droite).

5. Les Quartiers Porteurs à Bordeaux en 2026

Bordeaux a changé de visage. L'investissement ne se limite plus au Triangle d'Or. Voici où investir en Jeanbrun :

Quartier Prix moyen Neuf Profil Locataire Potentiel
Euratlantique~ 5 200 €/m²Cadres Parisiens/TGVLiquidité ++
Bassins à Flot~ 5 000 €/m²Jeunes Actifs / TechRentabilité +
Brazza (Rive Droite)~ 4 600 €/m²Familles / PrimoAvenir ++
Chartrons (Nord)~ 6 500 €/m²CSP+ / EsthètesPatrimoine ++

6. Stratégie : Jeanbrun ou LMNP à Bordeaux ?

Bordeaux est sans doute la ville où la réglementation Airbnb est la plus stricte. Cela change la donne pour l'investisseur.

Loi Jeanbrun (Nu)

Cible : Résidence principale (Cadres, Familles)

  • Conformité totale avec la mairie
  • Demande locative longue durée énorme
  • Valorisation patrimoniale

LMNP (Meublé)

Cible : Étudiants (Talence/Pessac)

  • Risque réglementaire (changement d'usage)
  • Saturation sur les petites surfaces
  • Intéressant en résidence services (Étudiant)
> Lire notre guide complet sur le LMNP

7. Éligibilité : Les critères pour la Gironde

Pour activer le levier fiscal Jeanbrun, le bien doit respecter ces conditions :

  • Territoire : Bordeaux Métropole et au-delà (Mérignac, Pessac, Bègles...).
  • Type de bien : Logement neuf ou VEFA en collectif (attention aux pavillons individuels en périphérie, non éligibles).
  • Engagement : Location nue pendant 9 ans minimum.
  • Résidence : Le bien doit être la résidence principale du locataire.

8. Plafonds & Loyers 2026 à Bordeaux

Le dispositif encadre les loyers pour favoriser le logement des actifs. À Bordeaux, ces plafonds sont proches de la réalité du marché, sauf sur l'ultra-luxe.

Plafonds de Ressources (Zone tendue)

Composition du foyerPlafond Réglementaire
Personne seule43 475 €
Couple64 976 €
Couple + 1 enfant78 104 €

Plafond de Loyer Bordeaux

Le loyer est plafonné.

Base de calcul indicative : ~14,00 € / m² (modulé par la surface)

À Bordeaux, ce plafond permet de louer très facilement. La demande pour des logements neufs (avec parking et extérieur) à ce prix est colossale.

9. Comparatif : Pinel (Ancien Monde) vs Jeanbrun (2026)

Pourquoi le Jeanbrun est-il plus adapté au marché bordelais actuel que le Pinel ?

Critère Pinel (Fin 2024) Jeanbrun (2026)
Mécanisme Fiscal Réduction d'impôt (One-shot) Amortissement (Long terme)
Cible Fiscale Impôt sur le revenu Revenus Fonciers + Revenu Global
Gain / Taux Plafonné à 300 000€ Sur la valeur totale du bâti (Même si > 300k€)
Zonage Zone B1 puis A Aucun (Bordeaux Métropole + Gironde)

10. Pourquoi Bordeaux va continuer à monter ? (Projets Urbains)

Bordeaux se réinvente encore. Deux projets majeurs soutiennent la valorisation immobilière pour la décennie 2030 :

Euratlantique

C'est la création d'une ville dans la ville autour de la Gare Saint-Jean (LGV). Bureaux, commerces, logements : c'est le secteur le plus liquide pour les investisseurs cherchant des cadres locataires.

Brazza (Rive Droite)

Face à la Cité du Vin, ce nouveau quartier mêle volumes atypiques, espaces verts et "art de vivre" bordelais. Un pari sur l'avenir avec un potentiel de plus-value important.

Ils ont investi à Bordeaux avec nous

"Impossible de trouver de l'ancien rentable à Bordeaux centre. Bertrand-Demanes nous a déniché un T3 aux Bassins à Flot. Le quartier est génial, le locataire est un ingénieur naval. Le Jeanbrun gomme totalement notre fiscalité."

— Julien & Sarah M., investisseurs (2025)

FAQ Investissement Bordeaux

L'encadrement des loyers à Bordeaux impacte-t-il le Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun impose ses propres plafonds de loyer, qui sont généralement cohérents avec l'encadrement local bordelais pour le neuf. Cela vous protège juridiquement tout en assurant un rendement correct.
Pourquoi la Rive Droite (Bastide/Brazza) est-elle stratégique ?
Historiquement délaissée, la Rive Droite est le nouveau cœur du développement bordelais. Les prix y sont encore inférieurs à la Rive Gauche, mais l'écart se réduit. C'est là que réside le plus fort potentiel de plus-value à terme.
Le dispositif fonctionne-t-il pour une maison à Mérignac ?
Non. Le dispositif Jeanbrun est réservé aux bâtiments d'habitation collectifs. Une maison individuelle (même en VEFA) n'est pas éligible. Il faut cibler des appartements, même en rez-de-jardin.