DISPOSITIF Jeanbrun 2026 au Mans
Le Mans s'impose comme une métropole d'avenir pour le nouveau Statut du Bailleur Privé. Profitez de l'expertise Bertrand-Demanes pour sécuriser votre investissement avec la Loi Relance Logement 2026 et générer des revenus fonciers nets d'impôts.
Nos programmes immobiliers neufs1. Le Mans 2026 : Le Carrefour stratégique du nouveau bailleur privé
Le 1er janvier 2026 a marqué la fin d'une ère (celle du Pinel) et l'avènement d'une nouvelle opportunité majeure pour les investisseurs : la Loi Jeanbrun (ou Statut du Bailleur Privé). L'immobilier neuf sarthois passe d'une logique de réduction d'impôt ponctuelle à une véritable stratégie d'amortissement comptable pérenne.
2. La fin du zonage : Le Mans en pôle position
Avec la suppression des zones géographiques pour l'éligibilité, l'investissement locatif n'est plus dicté par une carte administrative, mais par la réalité du marché. Le Mans s'impose naturellement :
- Connectivité TGV : À seulement 54 minutes de Paris Montparnasse, Le Mans attire massivement les "navetteurs" et jeunes cadres fuyant les prix parisiens.
- Un marché de rendement : Avec des prix au mètre carré maîtrisés par rapport aux autres métropoles de l'Ouest (Nantes, Rennes), la rentabilité locative brute y est supérieure.
- Bassin d'emploi : Porté par l'assurance (MMA), l'industrie (Renault) et son pôle universitaire, la demande de logements modernes (T2/T3) y est constante.
3. Le Mécanisme Technique de l'amortissement sur le neuf
Contrairement au Pinel qui déduisait un pourcentage de vos impôts, la Loi Jeanbrun agit sur vos revenus fonciers. Le principe : vous déduisez virtuellement l'usure de votre appartement des loyers encaissés.
On ne peut amortir que la construction (le bâti). Dans l'immobilier neuf au Mans, on estime que la part du bâti représente environ 80% du prix d'achat global. Cette base sera amortie linéairement selon des taux variant entre 3,5% et 5,5% par an selon le régime choisi (Intermédiaire, Social ou Très Social).
4. Étude Chiffrée : Acquisition d'un T3 stratégique (Quartier Gare)
Prenons l'exemple d'un T3 de 62 m² avec parking. Ce type de surface est très recherché par les jeunes actifs ou pour de la colocation, garantissant à l'investisseur une forte demande locative.
Paramètres de l'opération
- Prix d'acquisition (frais inclus) 240 800 €
- Loyer mensuel estimé 685 €
- Revenus locatifs annuels 8 220 €
Calcul de l'amortissement
- Valeur du bien (hors frais) 235 000 €
- Part amortissable (Bâti estimé à 80%) 188 000 €
- Dotation annuelle (3,5%/an) - 6 580 €
Bilan Fiscal Annuel
- Loyers encaissés + 8 220 €
- Intérêts & charges - 4 800 €
- Amortissement - 6 580 €
- Résultat Net - 3 160 €
0€
d'impôt
Sur vos loyers
+ Déficit reportable
5. La Norme RE2025 : Votre assurance contre l'obsolescence
Le dispositif Jeanbrun s'applique sur des logements aux toutes dernières normes environnementales. Au Mans, alors que le parc immobilier ancien subit de plein fouet les interdictions de louer liées aux mauvais DPE (passoires thermiques), investir dans le neuf RE2025 vous garantit une attractivité locative maximale pour les 25 prochaines années, tout en maîtrisant les charges pour vos locataires.
6. Analyse du Marché : Où investir au Mans en 2026 ?
La tension locative mancelle est portée par les pôles tertiaires, hospitaliers et l'université. La réussite de votre amortissement Jeanbrun repose sur la sélection d'un emplacement premium :
| Micro-marché Manceau | Profil Locataire | Indice de Tension |
|---|---|---|
| Gare / Novaxud | Cadres parisiens, Navetteurs TGV | Très Forte |
| Hôpital / Université (Nord) | Étudiants, Corps médical, Jeunes actifs | Élevée |
| Jacobins / Hyper-Centre | Seniors actifs, CSP+ locaux | Forte |
7. Stratégie : Jeanbrun ou LMNP au Mans ?
Le Mans abrite une vaste population étudiante, rendant la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) très pertinente. Mais le Jeanbrun s'adresse à une autre cible :
Loi Jeanbrun (Nu)
Cible : Familles, Navetteurs TGV (Quartier Novaxud)
- Baux longs (3 ans) réduisant la vacance
- Création d'un déficit imputable sur l'IR
- Pas d'entretien de mobilier
LMNP (Meublé)
Cible : Étudiants (Secteur Université/Ribay)
- Turn-over annuel et dégradations plus fréquentes
- Comptabilité plus lourde
- Rentabilité brute très élevée (Colocation)
8. Éligibilité : Les critères pour le dispositif
Pour activer le levier fiscal Jeanbrun, le projet doit respecter des règles strictes :
- Calendrier : Actes de vente signés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Type de bien : Logement neuf, en l'état futur d'achèvement (VEFA), ou ancien faisant l'objet de travaux de réhabilitation lourde (représentant >30% du prix pour obtenir un DPE A ou B). Le bien doit être un habitat collectif (appartements).
- Démembrement : Les achats en démembrement de propriété ne sont pas admis (sauf cas spécifique lié au décès d'un époux soumis à imposition commune).
- Engagement locatif : Location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum, avec mise en location effective dans les 12 mois suivant l'achèvement.
9. Plafonds & Loyers 2026 au Mans
Bien que le zonage géographique ait été supprimé pour l'éligibilité au dispositif, la loi encadre les loyers et les ressources des locataires pour préserver sa vocation sociale. Le Mans, historiquement en Zone B1, répond aux barèmes de la Loi de Finances pour 2026 :
Plafonds de loyer 2026 (par m² - Zone B1)
| Niveau de loyer | A bis | A | B1 (Le Mans) | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Loc 1 : Intermédiaire | 19,51 € | 14,49 € | 11,68 € | 10,15 € |
| Loc 2 : Social | 13,64 € | 10,49 € | 9,04 € | 8,67 € / 8,05 € |
| Loc 3 : Très Social | 10,63 € | 8,18 € | 7,04 € | 6,74 € / 6,25 € |
Plafonds de ressources 2026 (Le Mans - Zone B1 / Province)
| Composition du Foyer | Loc 1 : Intermédiaire | Loc 2 : Social | Loc 3 : Très Social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 825 € | 23 201 € | 12 759 € |
| Couple | 47 842 € | 30 984 € | 18 591 € |
| Couple + 1 enfant | 57 531 € | 37 259 € | 22 356 € |
| Couple + 2 enfants | 69 455 € | 44 982 € | 24 875 € |
(1) Valeurs annuelles applicables pour les baux conclus sur la Zone B1 et "Autres Régions".
Plafond de Loyer au Mans
Le loyer est plafonné et intègre un coefficient pour favoriser les petites surfaces :
Loyer = Plafond x (0,7 + 19 / Surface) x Surface
Exemple T2 45 m² en Loc 1 (Zone B1) : 11,68 x 1,122 x 45 = 589,72 €.
Au Mans, ce plafond est parfaitement calibré. Il correspond au prix du marché pour un T2 ou T3 neuf, garantissant une location sans perte de rendement.
10. Comparatif : Pinel (Ancien Monde) vs Jeanbrun (2026)
Le dispositif Jeanbrun transforme l'investissement locatif sarthois. Voici les différences fondamentales avec l'ancien régime Pinel.
| Critère | Pinel (Fin 2024) | Jeanbrun (2026) |
|---|---|---|
| Mécanisme Fiscal | Réduction d'impôt (Plafonnée) | Amortissement (Déductible sans limite de niche globale) |
| Cible Fiscale | Impôt sur le revenu | Revenus Fonciers + Revenu Global |
| Gain / Taux | Décroissant avec le temps | Constant (3,5% à 5,5% du bâti / an) |
| Engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans fixe |
| Zonage | Limité (Zone B1) | Aucun (Tout le département) |
11. Pourquoi Le Mans va continuer à se valoriser ? (Projets Urbains)
Le Mans est en pleine transformation économique et urbaine. Deux secteurs assurent la valorisation de votre bien immobilier :
Pôle Gare & Novaxud
L'épicentre du renouveau économique. Connecté à Paris en moins d'une heure, le quartier d'affaires attire chaque année de nouvelles entreprises du secteur tertiaire et leurs cadres, garantissant des locataires solvables.
Pôle Santé et Université
Le secteur Nord poursuit son expansion autour du Centre Hospitalier et de l'Université. C'est une zone de demande locative constante pour les professionnels de santé, les jeunes actifs et les chercheurs.
Ils ont investi au Mans avec nous
"Nous habitions à Paris et cherchions un investissement proche, mais Nantes était devenu trop cher. Le cabinet nous a orientés vers un T3 près de la gare du Mans. Locataire trouvé en 48h (un cadre qui fait la navette). Le dispositif Jeanbrun a totalement effacé notre imposition sur ces revenus !"
— Laurent & Béatrice V., investisseurs (2025)
Questions Fréquentes
La Loi Jeanbrun remplace-t-elle le Pinel au Mans ?
Peut-on louer à ses enfants avec le Statut Bailleur Privé ?
Le Mans est-elle une ville éligible au nouveau zonage ?
Prêt à investir au Mans ?
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