Bertrand-Demanes vous aide à investir à Rennes dans l’ancien rénové ou dans le neuf, à réduire l’impôt sur vos loyers, à savoir quand garder ou revendre un bien, à faire travailler votre épargne et à préparer la retraite et la transmission. Nous vous recevons avenue Henri Fréville ou en visio.
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- Bureau à Rennes
- Premier rendez-vous offert
Ce que nous faisons pour vous à Rennes
Investir dans l’ancien rénové
Nous sélectionnons des biens anciens à rénover à Rennes et dans sa métropole, nous chiffrons les travaux avec des entreprises locales et nous suivons le chantier jusqu’à la mise en location. Un bien bien placé, acheté au juste prix et remis à neuf se loue facilement et garde sa valeur.
Moins d’impôt sur vos loyers
Vos loyers peuvent être taxés à plus de 60 % (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). Avec le déficit foncier, les travaux se déduisent de vos revenus fonciers, puis de votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an ; le reste se reporte sur dix ans.
Garder ou revendre ?
Votre appartement rapporte peu une fois les impôts payés ? Nous calculons ce qu’il vous rapporte vraiment et ce que donnerait une revente, plus-value comprise. Vous sortez du Pinel ? Essayez notre simulateur fin du Pinel. Si vous vendez, nous pouvons estimer et vendre votre bien.
Épargne et assurance-vie
L’assurance-vie reste l’enveloppe la plus souple : votre argent reste disponible, la fiscalité s’allège après huit ans et elle transmet dans de bonnes conditions (jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire hors droits de succession pour les versements faits avant 70 ans). Nous comparons les contrats de plusieurs assureurs, sans frais d’entrée.
Préparer la retraite
Le PER permet de déduire vos versements de votre revenu imposable, dans la limite des plafonds, et de vous constituer un complément pour plus tard. Combiné à l’immobilier, il prépare des revenus réguliers pour la retraite.
Transmettre à vos proches
Donation, démembrement de propriété, location nue ou meublée (LMNP), clause bénéficiaire de l’assurance-vie : nous construisons avec vous une organisation simple, adaptée à votre famille. Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits, tous les 15 ans.
Réduire ses impôts à Rennes en 2026 : les leviers
Avant de parler d’un produit, on regarde où part votre argent. La plupart de nos clients à Rennes paient trop d’impôt pour une raison simple : leurs loyers sont taxés à leur taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et leur épargne dort. Voici les leviers que nous utilisons, avec leurs règles principales.
| Levier | Ce que ça permet | La limite à connaître |
|---|---|---|
| Déficit foncier | Déduire les travaux de vos loyers, puis de votre revenu global | 10 700 € par an sur le revenu global, location nue jusqu’à la fin de la 3e année |
| Loi Malraux | Une réduction d’impôt de 22 à 30 % des travaux | 400 000 € de travaux sur 4 ans, immeubles protégés |
| Jeanbrun | Amortir une partie du prix d’un logement neuf | 8 000 € par an et par foyer, 9 ans de location |
| LMNP | Des loyers meublés peu ou pas imposés grâce aux amortissements | Amortissements réintégrés dans la plus-value à la revente |
| PER | Déduire vos versements de votre revenu imposable | Plafond selon vos revenus, épargne bloquée jusqu’à la retraite sauf cas prévus |
| Assurance-vie | Une fiscalité allégée après 8 ans et une transmission facilitée | 152 500 € par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans |
Ces leviers se combinent. Un même foyer peut, par exemple, rénover un appartement en déficit foncier et verser sur un PER la même année : l’un réduit l’impôt sur les loyers, l’autre l’impôt sur les salaires.
L’investissement immobilier à Rennes : neuf ou ancien
L’immobilier reste le cœur de notre métier. Selon votre impôt, votre épargne et le temps que vous voulez y consacrer, on ne vous proposera pas la même solution. Voici les quatre que nous utilisons le plus souvent à Rennes.
Le déficit foncier
Un appartement ancien à rénover, loué nu. Les travaux effacent vos loyers puis jusqu’à 10 700 € de vos autres revenus par an, hors plafond des niches fiscales. C’est notre spécialité. Le déficit foncier à Rennes
La loi Malraux
Pour restaurer un immeuble du centre historique protégé. Une partie des travaux, de 22 à 30 % selon le secteur, se déduit directement de votre impôt, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans. La loi Malraux à Rennes
Le Jeanbrun, dans le neuf
Le successeur du Pinel pour les logements neufs loués nu à un loyer plafonné : une partie du prix s’amortit chaque année et vient effacer vos loyers. Le Jeanbrun à Rennes
La location meublée (LMNP)
Louer meublé permet de réduire fortement l’impôt sur les loyers grâce aux amortissements. Rennes compte plus de 70 000 étudiants : studios et T2 meublés près des campus de Beaulieu et Villejean y trouvent preneur toute l’année. Le LMNP à Rennes
Vous préférez choisir parmi des logements neufs déjà sélectionnés ? Voir nos programmes immobiliers à Rennes.
Préparer la retraite à Rennes
À la retraite, les revenus baissent souvent d’un tiers ou plus. Le moyen le plus sûr de compenser, c’est d’avoir des revenus qui ne dépendent pas de votre travail : des loyers d’un bien dont le crédit est terminé, et une épargne que vous pouvez retirer petit à petit.
Un investissement immobilier commencé dix ou quinze ans avant la retraite a le temps de se rembourser. Pendant le crédit, les loyers et l’avantage fiscal paient l’essentiel des mensualités. Une fois le crédit fini, les loyers deviennent un complément de revenu. Le PER, lui, réduit vos impôts aujourd’hui, au moment où vous êtes le plus imposé, et se récupère à la retraite en capital ou en rente.
À Rennes, beaucoup de nos clients choisissent un appartement ancien près du métro, rénové en déficit foncier : les travaux réduisent l’impôt pendant la vie active, et le bien, bien placé, se loue facilement jusqu’à la retraite et au-delà.
Transmettre sans payer trop de droits
La transmission se prépare tôt, avec des outils simples. Ceux que nous utilisons le plus souvent :
- La donation : chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits, et recommencer tous les 15 ans.
- Le démembrement : donner la nue-propriété d’un bien en gardant l’usufruit, c’est-à-dire les loyers ou l’usage. Les droits se calculent sur une valeur réduite, et l’enfant récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires au décès.
- L’assurance-vie : jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire hors droits pour les versements faits avant 70 ans, et 30 500 € au total, plus les gains, pour les versements faits après 70 ans.
- La SCI familiale : elle facilite la gestion d’un bien à plusieurs et la transmission progressive des parts.
Pour les actes eux-mêmes (donation, statuts de SCI), nous travaillons avec votre notaire. Notre rôle est de vous montrer les chiffres et de choisir la bonne combinaison.
Faire le point : l’atelier patrimonial ou l’audit
Avant de vous proposer quoi que ce soit, nous regardons votre situation chiffres en main. Deux formules selon votre besoin :
L’atelier patrimonial
Une heure pour savoir quoi faire de votre épargne, à notre bureau de Rennes ou en visio.
- Un questionnaire de 10 minutes à remplir avant le rendez-vous
- Votre vraie capacité d’épargne et d’emprunt
- Trois scénarios comparés : ne rien changer, tout placer en assurance-vie, ou investir dans l’immobilier avec un avantage fiscal
- L’évolution de votre patrimoine à 10, 15 et 20 ans
L’audit patrimonial immobilier
Pour ceux qui possèdent déjà des biens et veulent savoir s’ils sont bien gérés.
- Fiscalité : régime réel ou micro, location nue ou meublée, amortissements
- Règles locales : zone tendue, location courte durée, décence et performance énergétique
- Performance énergétique et travaux à prévoir
- Un calendrier d’actions concret
Un exemple à Rennes : T4 rénové rue Guéhenno
- 260 000 €prix d’achat net vendeur
- 59 827 €de travaux
- 6,5 %de rendement
- F → Détiquette énergie
Un T4 de 73 m² près du parc du Thabor, à deux pas du métro : isolation, chauffage et fenêtres remplacés, électricité refaite, salle de bains rénovée et une seconde créée, cuisine équipée, peintures, et sol en mosaïque Odorico d’origine restauré. Loué nu, il permet le déficit foncier : les travaux viennent réduire l’impôt sur les loyers de l’investisseur.
Voir le projet en détail · Autres projets : T3 à Nantes, T2 à Angers
Pour qui ?
Nos clients à Rennes ont des situations très différentes. Ce qui les réunit : l’envie de payer moins d’impôts sans prendre de risques inutiles, et de construire un patrimoine qu’ils comprennent.
Les salariés et cadres imposés
Vous payez beaucoup d’impôt et votre épargne dort sur des livrets. On regarde ce qu’un investissement immobilier bien choisi, et un PER, peuvent changer.
Les chefs d’entreprise et professions libérales
Rennes concentre beaucoup d’entreprises du numérique, de la santé et de la défense, et de nombreux indépendants. On organise votre patrimoine privé à côté de votre activité : immobilier locatif, épargne retraite, protection de la famille.
Les retraités et futurs retraités
Vous voulez des revenus réguliers, moins d’impôts sur vos loyers et une transmission préparée. On fait le point sur vos biens et vos contrats.
Ceux qui investissent à Rennes à distance
Beaucoup de nos clients habitent Paris ou Nantes et choisissent Rennes pour son marché locatif. On s’occupe de tout sur place : recherche, travaux, mise en location. Les rendez-vous peuvent se faire en visio.
Les erreurs patrimoniales que nous voyons le plus souvent
- Acheter pour défiscaliser, sans regarder le bien. Un avantage fiscal ne rattrape jamais un mauvais emplacement ou un prix trop élevé.
- Laisser des loyers au micro-foncier ou en location nue par habitude. Selon vos charges et vos travaux, le régime réel ou le meublé peuvent réduire nettement l’impôt.
- Garder un bien qui ne rapporte plus rien après impôts, ou le vendre au mauvais moment, sans calculer la plus-value.
- Oublier le DPE. Un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034.
- Ne pas préparer la transmission. Une donation ou une clause bénéficiaire bien rédigée, faites à temps, évitent des droits de succession élevés.
Les quartiers où nous investissons à Rennes
Le centre historique et le Thabor
Sainte-Anne, Thabor, Saint-Hélier : des immeubles de caractère et une offre rare, pour des rénovations soignées et des locataires stables.
EuroRennes, Sud-Gare et Colombier
Autour de la gare, ces quartiers attirent les actifs, y compris ceux qui travaillent à Paris, avec un bon équilibre entre prix et loyer.
Bourg-l’Évêque et Cleunay
Des quartiers résidentiels proches du centre, adaptés aux T3 et T4 familiaux à rénover.
Villejean et Beaulieu
Les secteurs des campus, avec des prix plus bas et une demande étudiante constante pour des petites surfaces.
Comment se passe l’accompagnement
- Premier rendez-vous offertÀ notre bureau avenue Henri Fréville ou en visio. Vous nous parlez de vos objectifs : moins d’impôts, des revenus en plus, la retraite, vos enfants.
- Bilan chiffréCe que vos biens rapportent vraiment, ce que vous payez en impôts, ce qui peut être amélioré. C’est l’atelier patrimonial, offert.
- Proposition écriteLes chiffres, les risques et ce que vous y gagnez. Vous décidez à votre rythme.
- Suivi jusqu’au boutAchat, travaux, mise en location et déclaration de l’année suivante.
Notre rémunération est expliquée en toute transparence sur la page rémunération.
Notre statut, en toute transparence
Bertrand-Demanes est un cabinet indépendant, spécialisé dans l’immobilier. Pour l’assurance-vie et le PER, nous intervenons comme courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 : nous comparons les contrats de plusieurs assureurs. Nous ne faisons pas de conseil en investissement financier et ne proposons pas de placements en bourse.
Notre rémunération est connue à l’avance et expliquée sur la page rémunération. L’atelier patrimonial est offert ; l’audit est sur devis.
Le marché immobilier à Rennes en 2026
Rennes a connu une forte hausse des prix entre 2015 et 2022, portée par l’arrivée de la LGV et du métro. Depuis, le marché s’est calmé avec la remontée des taux, ce qui redonne des marges de négociation, en particulier sur les logements anciens mal classés au DPE. La demande de location, elle, reste très forte : les étudiants, les jeunes actifs et les familles se disputent une offre limitée.
Pour un investisseur, c’est une période intéressante : des prix d’achat plus raisonnables qu’il y a quelques années, des biens à rénover moins chers à cause du DPE, et des loyers soutenus. La clé reste l’emplacement : la proximité du métro, des campus ou de la gare fait toute la différence à la relocation.
Pourquoi un cabinet présent à Rennes
Nous connaissons les quartiers, les prix au mètre carré, les loyers réels et les artisans de la métropole rennaise. Cette connaissance du terrain évite les mauvaises surprises : un bien mal placé ou des travaux mal chiffrés coûtent plus cher que tous les avantages fiscaux.
Rennes reste l’une des villes les plus recherchées par les locataires : plus de 70 000 étudiants, un bassin d’emplois dans le numérique, la santé et la défense, deux lignes de métro et Paris à environ 1 h 30 en TGV. EuroRennes, autour de la gare, et le centre historique restent les secteurs les plus demandés.
Pour aller plus loin : investir à Rennes, quartiers et marché.
d’après nos clients
35200 Rennes
Pays de la Loire, Bretagne, Vendée
Un conseiller vous rappelle sous 24 h ouvrées, pour un rendez-vous à Rennes ou en visio.
ou par téléphone : 02 28 21 08 00
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un cabinet de gestion de patrimoine à Rennes ?
Un conseiller en gestion de patrimoine vous aide à organiser vos biens, votre épargne et votre fiscalité selon vos objectifs. Chez Bertrand-Demanes, notre spécialité est l’immobilier (ancien rénové, déficit foncier, neuf, revente), complétée par l’assurance-vie et le PER, la retraite et la transmission.
Combien coûte un premier rendez-vous ?
Rien. Le premier échange est offert et sans engagement. Il sert à voir si nous pouvons vous être utiles.
Faut-il habiter à Rennes ?
Non. Nous recevons à notre bureau de Rennes, mais une grande partie des rendez-vous se fait en visio. Beaucoup de nos clients investissent à Rennes depuis Paris ou Nantes.
Quelle différence entre l’atelier patrimonial et l’audit ?
L’atelier est un premier bilan offert d’une heure : il montre ce que vous pouvez faire de votre épargne et compare trois scénarios. L’audit est une étude approfondie, sur devis, de biens que vous possédez déjà : fiscalité, règles locales, travaux, calendrier d’actions.
Le dispositif Pinel existe-t-il encore ?
Non, il s’est arrêté fin 2024. Dans le neuf, il est remplacé par le dispositif Jeanbrun. Dans l’ancien, le déficit foncier et la loi Malraux sont souvent plus intéressants. Voir défiscaliser à Rennes après le Pinel.
Que faire d’un appartement qui rapporte peu ?
On calcule d’abord ce qu’il vous rapporte vraiment, après impôts et charges. Selon le résultat, on peut changer de régime fiscal, passer en meublé, faire des travaux pour créer un déficit foncier, ou vendre pour réinvestir. L’audit patrimonial sert précisément à trancher.
Proposez-vous des placements financiers ?
Nous proposons de l’assurance-vie et des PER, en tant que courtier en assurance. Notre métier principal reste l’immobilier : nous ne faisons pas de conseil en investissement financier.
Comment se passe l’atelier patrimonial à Rennes ?
Vous remplissez un questionnaire de 10 minutes sur vos revenus, votre épargne et vos objectifs. Nous préparons ensuite trois scénarios chiffrés, que nous vous présentons en une heure, à notre bureau de Rennes ou en visio. Vous repartez avec une étude écrite, sans engagement.
Peut-on investir à Rennes en habitant loin ?
Oui, c’est même fréquent. Nous nous occupons de la recherche du bien, des travaux et de la mise en location. Les rendez-vous et les signatures peuvent se faire à distance.
Quel rendement peut-on attendre ?
Cela dépend du bien, du quartier et des travaux. À titre d’exemple, notre projet T4 rue Guéhenno affiche un rendement de 6,5 % avant impôts. Le plus important reste le rendement après impôts, que l’on calcule avec vous.
À partir de quel montant faire appel à vous ?
Il n’y a pas de minimum pour un premier bilan. Un investissement immobilier se construit en général avec un apport et un crédit : nous regardons ensemble ce qui est possible pour vous. L’atelier patrimonial vous donne une première idée.
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Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Les solutions d’assurance-vie et de PER sont proposées par Bertrand-Demanes Finances, courtier en assurance inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
